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北京永联恒泰商业管理顾问有限公司外滩新街招商方案编号：SYHQ1401北京永联恒泰商业管理顾问有限公司二O一二年十一月三日北京永联恒泰商业管理顾问有限公司目录总纲经营战略◎文化理念◎经营定位◎营运模式招商方案招商理念招商原则招商范围招商对象招商方式商铺类型进度比例招商政策付款方式招商周期品牌规划实施计划开业建议人员管理北京永联恒泰商业管理顾问有限公司总纲口号：外滩新街、改变日照夜生活我们的工作思路：精心准备、高唱实打、团队合作、彻底执行、全面胜利我们要做的事：围绕招商目标的整体解决方案我们要达到的目标：实现招商90%，力争99%。为新街的销售奠定坚实的基础经营战略◎文化理念：全面专业服务，快速创新经营◎经营定位：2、3号楼已西餐、茶寮、美容SPA、足疗健身、休闲娱乐为主5、6、号楼已特色主题餐饮、KTV、酒吧娱乐为主◎消费者定位·主群体：（商圈范围5-20公里）当地的固定生活居民，私企人员，政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、中高收入家庭、灰色收入者等家庭的女子。·次群体：（商圈半径20-50公里）旅游人群、城市及乡村居民，城市职业工作者、企业员工、自由打工者、外来人群、辖区乡镇生活群体等家庭的子女。◎功能定位·集吃、喝、玩、乐、购五位一体，“一站体验式”餐饮娱乐主题街区◎经营理念定位打造日照首个“一站体验式”餐饮娱乐主题街区◎商品定位走中端特色主题品牌品质消费路线北京永联恒泰商业管理顾问有限公司◎经营方针商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。◎运营模式运营总原则：因本项目是产权式商铺+自持物业经营模式，即商铺的经营业态交由专业的北京永联恒泰商业管理顾问有限公司经营管理公司统一定位、统一宣传、统一管理、统一招商。经营管理公司整合各特色品牌商家进场，保证商街经营的成功。具体分述如下：1.统一招商管理自持物业的统一招商和部分底商招商定位、指导、把关。2、统一营销推广经营管理公司统一进行营销策划、宣传推广、进行促销活动的开展，费用按销售额相应比例分摊，营销效果共享。3、统一物业管理本项目所有经营户均由本项目成立的专业物业管理公司进行统一物业面管理，包括卫生、水电、保安、维修等项目，免去投资者和经营者的后顾之忧。4、统一形象管理经营户店面形象统一；经营要素的软硬件全部由专业经营公司进行统一审核设计形象，并进行形象的监督管理。招商方案1、招商理念合作双赢共同发展2、招商原则永联恒泰秉承以客户为中心，诚信为本、信誉至上、互惠合作、永续经营、北京永联恒泰商业管理顾问有限公司先做人气、后做生意的原则。努力寻求投资者、经营户和消费者之间的利益平衡点，让公司和客户共同分享市场的巨额利润。1）.以租赁为主的原则按规划的功能区域尽量引特色品牌商家、及其它经营业主，以租赁方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。2）.坚持品牌经营的原则旨在突出外滩新街的经营特色，要注意中高档品牌价位带适宜的品种，注重特色品牌经营。3）.坚持商品的连带性的原则招商时应严格按经营门类规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过度，作到自然过度，避免生硬连接。4）.坚持多品种、不交叉、不重复的原则为满足不同类型消费者的多种需求，不同商铺之间形成“差异化经营”，充分体现多业态、多功能的“一站式”消费特点。5）.坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则本项目的招商要以商业地产全程整合理论为指导思想，根据项目的进程把握好招商的节奏，坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则。3、招商范围1)主营项目：西餐、咖啡、茶寮、烤肉、火锅、特色餐饮及足疗保健、美容SPA、酒吧、KTV休闲娱乐行业等。2)配套项目：银行、便利店、宾馆等。4、招商对象1)具备一定经营能力和经济实力的商家、公司或个人；2)有强烈的经营意识和成功欲望；3)认同外滩新街的经营模式；4)愿配合外滩新街统一规划、统一管理和各项营销活动；5)讲求信誉，可长期合作；6)能够按规定及时交纳各种费用；7)严格按照外滩新街的各项要求及流程操作；北京永联恒泰商业管理顾问有限公司)办理合法的经营证件及相关手续；5、招商方式1、电话招商2、短信终端招商3、媒体发布4、一对一上门招商6、商铺类型本项目的招商工作仍然考虑到产权式商铺类型特点，并充分考虑到投资者投资形式的多样性，故分类确定适宜的政策，具体分述如下1:商铺自购自营型品牌及项目审核，要必须符合本案的定位要求。2:铺购买委托招商型在商铺销售中，业主购买商铺后委托招商，原则价格由业主制定，招商人员给予建议，招商的品牌和项目由商场招商部把握。3：铺返租招商型投资者所购买的商铺自己不经营，自愿接受公司统一返租政策，交由公司统一招商管理，针对这类商铺，制定销售和返租政策时，要充分考虑到合理的招商政策制定。4:机炒铺型商铺销售中注意适宜投机炒铺者，发展太多导致招商困难或影响。7、进度比例招商前期阶段，招商比例计划为：本地招商区占65%左右，外地招商占30%、预留出5%的比例，作为机动或炒作。其中本地区招商占比例不的超出占整体的65%，外地招商根据可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额。如出现招商火爆可加大预留部分。例如10%。这样后期通过保留精品商铺推出或拍卖等提高租金水平，得到商铺升值的部分利益。8、招商付款方式及优惠政策建议：付款方式：分小商家和大商家两种情况（1）一般情况付款方式分为（季度付、半年付、年付）大商家：根据谈判情况，由公司领导另行确定。（2）押金基本在1万，大型商家另行商定。（3）递增比例以及时间（递增不超过10%从第三年开始递增）。北京永联恒泰商业管理顾问有限公司（4）签约合同年限（3-5年）。（5）“放水养鱼”，装修免租期政策、根据品牌大小赠送免租期（半年至两年不等）特殊商家另行商定（6）“房租高开低收”房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。9、招商周期本项目预计招商期为5个月1.本项目开盘前期的策略招商（1个月）；2.项目集中招商（3-4个月）；10、品牌规划1、主力店品牌招商；2、次主力店招商；3、其它商品品牌；11、实施计划招商工作准备阶段及招商资料的准备。（一）、招商工作准备阶段时间：2012年10月8日—2012年11月8日主要工作事项：1)市场调查；2)招商方案的制定；3)各类招商合同文本的拟定；4)各种表格设计、印刷及业务流程的制定；5)招商人员的招聘与培训；6)目标品牌的规划；7)作好品牌推介的准备工作；8)对“待定”业主，进行经营（自营、代租、返租）确认；北京永联恒泰商业管理顾问有限公司)《招商手册》等宣传资料的编写及印制；10)招商中心的布置，办公用品的购置；11)模拟签约演练；12)推出招商预热广告；13)案场内外的包装设计；（二）、招商启动阶段时间：2012年11月8日—2012年12月7日主要工作事项：1)招商广告全力推出（DM、报刊等硬性广告）；2)到日照市各临街商铺及各品牌连锁店发放相关招商资料3)招商人员进行招商初步谈判；4)全方位客户集累（本司资源客户推介）5)招商市场信息反馈，再结合市场情况进行经营布局规划调整；6）自营业主品牌的确认、把关、准入；（三）、招商推动阶段时间：2012年12月8日—2013年1月7日主要工作事项：1)完成自营、自营业主《管理公约》、《补充协议》的签定；2)本地招商全面推进；3)组织实施外埠招商；4)组织第一次业户座谈会，增强业户信心；5)本阶段完成商铺30%的招商；（四）、招商深入阶段时间：2013年1月8日—2013年3月7日主要工作事项：1)在各种招商广告加大的基础上，继续做好招商签约工作；2)商铺交接时，再次组织业户座谈会，并参观商场装修，增强业户信心；3)撰写、印刷并发放《装修说明》；4)通知业户作好装修准备，并组织业户进场装修；5)大量积累客户资源，作好应急准备；北京永联恒泰商业管理顾问有限公司)本阶段完成商铺40%的招商；（五）、招商后期时间：2013年3月8日—2013年4月7日主要工作事项：1)继续进行补充招商；2)做好二次商装的协调与管理；3)本阶段完成商铺20%--30%的招商；12、开业建议最好是统一开业能极大增加新街的宣传力度。13、人员管理1、招商全体人员均应按公司确定的招商政策、商品定位、招商方式、管理方式、收费标准开展工作，任何人不得以招商的名义从事未经上级授权的一切活动。2、所有招商人员工作要有严密的计划性，并确保按时完成计划，达到良好的招商效果。3、招商人员既要维护公司的形象与利益，又要尊重善待客户，既要按公司的政策原则与客户洽谈，又要客观真实地向客户介绍公司的情况，与客户建立正常良好的工作关系。4、招商人员不得有意或无意泄露公司的招商秘密资料，不得向某一客户提供其它客户的资料。5、禁止招商人员接受客户任何形式的回扣和贿赂。6、招商人员原则上不得接受客户吃请及其它形式的消费，特殊情况必须经招商负责领导批准，并进行登记。7、招商中如需要招待客户，必需报招商领导批示，方可按规定标准执行。8、招商人员应在公司授权的范围内开展招商工作，按期完成招商任务，公司给予相应的报酬与奖励，反之公司将视其具体情况给予处罚。顺颂商祺北京永联恒泰商业顾问管理机构日照项目部2012-11-3