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上东湾商业定位及街铺价格建议深圳中原事业七部Part1沙头角商业环境研究调研思路：1、本案所处沙头角中心商业旺区，由深沙路与沙盐路合围而成，两路周边商业是本案重要参考。2、沙头角住宅裙楼底商与本案物业类型相似，具有较强参考意义，裙楼底商也是本案重要调研对象。3、沙头角片区在售、待售住宅项目商业部分也是本案参考对象之一。沙头角区域典型商业分布：上东湾盛世名门果菜商住楼官吓村综合楼碧海蓝天名苑深盐路2198-2228号叶屋东街蓝田壹站华苑山海华庭沙头角区域典型商业研究：沙头角片区商业市场较为独立，本区域商业集中在本案所在深沙路及沙盐路沿线，客户主要以本区域居民为主，有少量港客及外地客户。中英街有大量外地客户消费。概况：本片区居住人口年龄主要集中在36-45岁之间，其中，本片区高端消费主要外溢罗湖，本区域受商业结构所限，本地居民高端消费目前不足，外地客户受交通限制，除中英街外，其余地方外地消费力不高。消费频率：调查显示，该片区半数以上的被访者每周去休闲的次数是3次以上，本区域居民对休闲消费比较钟情，对各种休闲商业偏好度较高。消费结构、消费频次、消费档次上分析，该片区居住人口的消费能力处于深圳市内中等水平。项目名经营业态面积（㎡）租金（元/㎡）商铺形态商家经营状况盛世名门家园交通银行20-2000不等300-400裙楼底层、二层交通银行良好餐饮100-150二层小肥羊良好.地产.中介500-600裙楼底层中原良好便利店300-400裙楼底层大卡司普通通讯200-300裙楼底层中国联通一般养生、养颜80-120二层ALAL颜庄、章光101养发一般盛世名门家园：上东湾对面，住宅底层为商铺，目前业态有银行、餐饮、中介等，餐饮经营状况良好。项目名经营业态面积（㎡）租金（元/㎡）商铺形态商家经营状况果菜商住楼（部分商家）木子成衣3-100不等200-300裙楼底层木子成衣一般餐饮200-300裙楼底层同福面馆一般药店200-300裙楼底层富春药店一般服装180-200裙楼底层嘉名豪较好服装200-250裙楼底层阿辉一般餐饮180-250裙楼底层沙县小吃一般理发200-300裙楼底层海丝理发店一般服装200-300裙楼底层旭辉一般果菜商住楼：在沙盐路的南侧，是住宅底层商铺，业态以服装为主。山海华庭，位于公园路东侧，本社区商铺是裙楼底商，都是居家生活必备，所以经营状态良好。项目名经营业态面积（㎡）租金（元/㎡）商铺形态商家经营状况山海华庭家具10-2000不等100-200裙楼底层及二层顺德家具广场一般金融300-400裙楼底层及二层中国银行一般休闲娱乐250-350裙楼底层及二层香榭休闲汇都一般家纺150-250裙楼底层及二层香港希美家纺一般超市150-250裙楼底层及二层百佳乐商业城一般牙科250-350裙楼底层菲尔一般中介400-500裙楼底层地产中介一般项目名经营业态面积（㎡）租金（元/㎡）商铺形态商家经营状况官吓村综合楼杂货店30-500不等200左右裙楼底层展鸿商店一般超市160-200裙楼底层欢利一般灯饰120-160裙楼底层景生五金灯饰一般珠宝180-220裙楼底层信华珠宝一般家私120-180裙楼底层及二层新世纪家私一般服装160-200裙楼底层五兴商店一般官吓村综合楼：本项目区域内的商铺为住宅底商，业态有珠宝、灯饰及服装碧海蓝天名苑:处在海涛路东侧，一二层为商铺，新一佳占据较大面积，经营状态良好！项目名经营业态面积（㎡）租金（元/㎡）商铺形态商家经营状况碧海蓝天名苑大型超市10-2000不等150元左右裙楼底层及二层新一佳较好肯德基200左右裙楼底层肯德基一般叶屋东街（深盐路）北侧，本区域内商铺是住宅底铺，部分经营状态良好，都是生活必需品。项目名经营业态面积（㎡）租金（元/㎡）商铺形态商家经营状况叶屋东街宾馆10-2000不等100-150裙楼底层及二层深盐时尚宾馆较好药店150-200裙楼底层海王药店一般广告公司80-100三楼盐田港广告公司一般门诊150-200裙楼底层上善齿科一般韩国服饰100-150裙楼底层叶菊兰荷一般餐饮150-200裙楼底层及二楼安天民北方饺子良好小杂货店150-200裙楼底层梦露商店一般深盐路2198-2228号敦园路东，本区域内是住宅底层商铺，都以餐饮为主，经营状态一般项目名经营业态面积（㎡）租金（元/㎡）商铺形态商家经营状况深盐路2198-2228号住宿、餐饮60-2000不等100-150裙楼底层及二楼金桥宾馆一般餐饮150-200裙楼底层汪湘楼一般餐饮150-200裙楼底层及2楼湘攸大碗一般餐饮150-200裙楼底层及二楼湖湘楼较好小公司80-1002楼深沙贸易公司一般服装等100-150裙楼底层品牌时尚精品店良好蓝田壹站华苑在深盐路的北侧，社区内商业底层，及二层。经营状态一般项目名经营业态面积（㎡）租金（元/㎡）商铺形态商家经营状况蓝田壹站华苑特色菜30-2000不等130-180裙楼底层及二楼野生大鱼坊较好茶庄/药店130-180裙楼底层惠峰茶庄/宝华药行一般衣服130-180裙楼底层玫瑰谷一般报名处130-180裙楼底层澳港驾校一般金融150-200裙楼底层民生银行一般电脑城130-200裙楼底层电脑城一般通讯130-200裙楼底层中国电信/移动良好周边商铺分析消费群：主要社区内及片区外定向消费人群业态：以服装、餐饮、金融为目的性社区配套消费为主。特色：没有特色可言经营状况：整体经营状况一般，服装、餐饮经营较好；商业模式：商业为发展商持有，对商业的品质把控一般，因为商铺的品质是和社区消费者要持有同一高度。海山道一号：项目有少量商业，项目尚未开盘，对外宣称商业只租不卖，价格尚未放出海山道和亨城市广场地址：位于深圳市盐田区沙头角海山路东侧开发商：深圳市创建业房地产开发有限公司商业建筑面积：20000平方米目前还没有开盘，商铺对外宣称只租不卖，租金价位还没有出来。1、周边商业铺均是住宅底层或二层。服装、餐饮、通讯、金融、休闲等业态。2、周边现有的商业业态呈现普通化，平民化，主要是服务于住宅区域的业主及周边人士。3、周边大多为普通住宅云集，大量普通消费群体居住。文化、休闲氛围一般，也有少量品牌商家，经营情况较好，调查中显示许多商家还是看好片区发展具有向中高端发展的潜质。4、项目周边商业以社区商业为主，经营档次一般，在周边区域内没有商铺出售，但行内人士估算，目前的售价在5万元/平米左右。商铺出租，租金一般在130-400元/平方米.月。5、综上所述，社区商业成功招商和运营的前提在有基本的入住率上，再结合主力店、品牌店来拉动，才能更大程度地为商业保值、增值。周边竞争项目分析小结Part2口岸商业研究一、口岸区是一个功能强大的综合区口岸区集口岸、商业、金融、办公、居住于一体，其综合功能和城市经济地位决定了口岸商业的金贵。二、口岸区港人北上消费强劲目前港人北上消费年额度高达数百亿，其中口岸是港人消费的最集中区域。三、口岸商铺具有高成长空间成熟的罗湖口岸一线商铺售价高达20万元/平方米，直逼东门步行街，其社区商铺售价相当于一般社区的2倍。口岸区商业的三大特质罗湖口岸目目前主要商业项目项目商业面积商业层数罗湖商业城55000平方米七层新银座华庭20000平方米五层，负一至四层航诚艺都10000平方米三层置地逸轩7489平方米三层总商业面积约90000平方米罗湖口岸，日过境人流达25万人，给口岸商业带来了众多商机。深圳口岸经济演变—罗湖口岸深圳口岸经济演变—罗湖商业城罗湖商业城由于商品种类多，价格便宜，吸引了众多香港人来此消费、购物。作为港人北上消费的重要集中地，罗湖商业城正是港人消费经济在深圳的一个典型写照和缩影。商业业态：1F：服装、化妆品、家电、珠宝、名表等；2F：经营服装、皮具、箱包、鞋类；3F：经营玩具、服装；4F：名牌服装专卖；5F：酒楼餐饮。罗湖商业城当初招商“第一年免租，第二、三年减租”，即便这样也缺乏商户关注。经市场的多次调整后，罗湖商业城经营出现大的转折。深圳口岸经济演变—新银座华庭商业业态：-1F：超市、社区配套，目前已有万众福超市进驻；1F：欧美品牌专卖店，内铺经营欧／日／韩服装批发零售；2F：欧／日／韩服装批发零售；3F：大型品牌批发商家／餐饮；4F：酒楼主要经营外贸服饰，吸引香港人来消费，在商业竞争异常激烈的罗湖口岸，用特色来吸引消费者。深圳口岸经济演变—置地逸轩定位为：国际时尚精品主题商业街是一家集大型美食物、风情酒吧、精品服饰、休闲娱乐等业态为一体的一站式时尚精品休闲生活廊。深圳口岸经济演变—航诚艺都商业业态：1F：玉器精品馆中国工艺品精品，珠宝玉器饰品、银行、品牌快餐或咖啡厅2F：家居休闲馆古典家具、家居饰品、宗教用品、茶艺馆、古玩字画收藏3F：民族工艺馆中国各地民俗手工艺品航诚艺都将经营方向锁定以零售、展示为主，批发、订单为辅的专业化特色工艺品市场，并将市场精准定位于中、高端零售、批发市场。深圳口岸经济演变2、从杂乱无章演变成有主题、有规划的商业形态。1、口岸商业需求旺盛，目前仍以服务类、休闲娱乐类业态占主导罗湖口岸商业是目前比较成功的口岸商业，通过对以上的商业分析，我们发现以下特点：口岸商业主要凭借港人消费力提升商业价值，业态规划并未超出深圳商业普遍水平；本项目紧挨沙头角海关，是沙头角口岸商业的第一站，可在定位中对口岸商业优势进行宣传。Part3未来商业研究研究思路：1、本案现在周边商业档次并不太高，对本案实际借鉴意义有限，本案商业定位发展应更着重与本区域未来发展，以及本区域未来商业发展。需要了解本区域未来发展趋势。2、中英街及口岸商业是本案卖点之一，在研究未来发展情况下，需要同时考虑这两点对商业的促进作用。沙头角定位行政管理功能组团，重点发展商业住宅本区域未来发展：规划中的区域中心，盐田的CLD沙头角——为盐田区政府所在地，片区市政配套完善，居家氛围浓厚，产品以自住型产品为主，客户多为沙头角附近居民；沙头角——未来持续繁荣，在交通利好改善下，沙头角将成为盐田区乃至整个大深圳东部核心。沙头角区域对外辐射力将明显增强。沙头角未来商业住宅较为充足，本片区人口素质和居住人口数量未来将现住提升。沙头角盐田港梅沙世界第一大港最好滨海度假区盐田的CLD盐田中心区规划：沙头角区域已经规划好盐田中心区，本项目处于盐田中心区直接辐射范围之内盐田中心区建设包括市民广场、市政广场、滨海休闲广场，成为集高端商务、及多项市政配套为一体的大型城市综合体区域盐田中心区的落实，将对沙头角区域商业发展带来极大良机，依托盐田中心区物业，沙头角商业升级指日可待。深圳今年政府出让的最贵用地成功拍出。本次参与拍卖的开发商仅有万科企业股份有限公司一家，最后万科公司以底价29.63亿元拍得该批捆绑地块，楼面地价8582元/平方米。该地块位于盐田区沙头角中心区，靠近明思克航母，从深盐路向南，由海山路、马庙街、东和路、海涛东路围合而成，海景二路从中间穿过。6宗地块宗地号分别为J211-0010、J211-0011、J237-0013、J237-0016、J211-0012(B)、J237-0017(B)，包括4宗商业服务业用地和2宗地下空间，总占地面积约137250平方米，总建筑面积约345270平方米。在4宗商业用地中，有2宗容积率分别不高于5.29和5.48，是本批地块的建筑重点。该批地块中，规划有10万平方米的写字楼、10万平方米的商务公寓、3.2万平方米的商业、5.5万平方米的酒店以及1万平方米的艺术中心。据悉，对参与竞拍此次地块出让的开发商的要求非常严苛，如具备10年以上城市运营和房地产开发经验，具有开发城市综合体项目的成功案例；注册资金在60亿元以上且2009年纳税10亿元以上；建成后将企业总部迁至该中心区并对纳税额做出书面承诺等严苛要求。万科负责人则表示，公司看好盐田东部片区的发展前景，且该片区属于万科传统优势区域，在这里万科已开发有东海岸、天琴湾、万科中心等等明星项目，已形成了较好的区域市场影响力，有较大的客户基础。未来万科将充分利用该地块的海景、中心区、中央公园等资源优势，结合2