商业零售业态与购物中心08214

商业零售业态与购物中心2008年2月2（一）概念一、商业零售业态历史演变1.美国2.日本3.台湾3美国零售业态的演化185019001950198019902000百货店超级市场便利店专业店折扣店邮购仓储商店购物中心杂货店创业急速成长创业连锁自助式多店铺化迎接信息挑战创业大型化面临新挑战创业创业提升规模扩大商品收集能力创业引进直销成立资料库饱和创业摸索革新创业（郊外型）都市再开发型娱乐性加强平缓发展折扣店便利商店面临威胁改善经营4195019601970198019902000百货店超级市场食品超市便利商店专业店访问销售邮购电视购物购物中心仓储店大超市全盛期往郊外发展集团化革新迎向新挑战创业急速成长大型化GMS化向高附加值转换创业添加情报装备、服务机能创业折扣专业店都市型专业店革新创业急速成长创业成长建立资料库高成长创业急速成长创业（郊外型）市中心大楼郊外型大楼日本零售业态的演化创业快速成长高制度化创业调整方针成长5195019601970198019902000百货公司百货店超级市场杂货店便利商店专卖店邮购购物中心仓储商店大型超市创业摸索期经营革新快速成长期多样化繁荣期新挑战转型创业试探期成长期低成长期革新创业发展期面临新挑战衰退期创业探索期成熟高速成长创业探索缓慢成长创业探索中缓慢成长创业创业成长中台湾零售业态的演化创业探索中创业萌芽期组织化成长期6二、商业零售业态分类7业态基本特点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统1.食杂店位于居民区内或传统商业区内辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主营业面积一般在100平方米以内以香烟、饮料、酒、休闲食品为主柜台式和自选式相结合营业时间12小时以上初级或不设立2.便利店商业中心区，交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目的购买。营业面积100平方米左右，利用率高即时食品、日用小百货为主、有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平以开架自选为主，结算在收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即使性食品的辅助设施，开设多项服务项目程度较高3.折扣店居民区、交通要道等租金相对便宜的地区辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民营业面积300—500平方米商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例开架自选，统一结算用工精简，为顾客提供有限的服务一般4.超市市、区商业中心、居住区辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主营业面积在6000平方米以下经营包装食品、生鲜食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。自选销售，出入口分设，在收银台统一结算营业时间12小时以上程度较高5.大型超市市、区商业中心，城郊结合部、交通要道及大型居住区辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主实际营业面积6000平方米以上大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设不低于营业面积40％的停车场程度较高6.仓储式会员店城乡结合部的交通要道辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主营业面积6000平方米以上以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设相当于营业面积的停车场程度较高并对顾客实行会员制管理7.百货店市、区商业中心、历史形成的商业集聚地目标顾客以追求时尚和品位的流动顾客为主营业面积6000—20000平方米综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主采取柜台销售和开架面售相结合方式注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目和设施程度较高表1：有店铺零售业态分类和基本特点8表1（续）8.专业店市、区级商业中心以及百货店、购物中心内目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主根据商品特点而定以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大采取柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识程度较高9.专卖店市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主根据商品特点而定以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利采取柜台销售或开架面售方式、商品陈列、照明、包装、广告讲究注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务一般10.家居建材商店城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区目标顾客以拥有自由房产的顾客为主营业面积6000平方米以上商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主采取开架自选方式提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上较高11.购物中心社区购物中心市、区级商业中心商圈半径为5-10公里建筑面积为5万平方米以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动停车位300-500个各个租赁店使用各自的信息系统市区购物中心市级商业中心商圈半径为10-20公里建筑面积10万平方米以内40-100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位500个以上各个租赁店使用各自的信息系统城郊购物中心城乡结合部的交通要道商圈半径为30-50公里建筑面积10万平方米以上200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位1000个以上各个租赁店使用各自的信息系统12.工厂直销中心一般远离市区目标顾客多为重视品牌的有目的的购买单个建筑面积100-200平方米为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌采取自选式售货方式多家店共有500个以上停车位各个租赁店使用各自的信息系统9业态基本特点目标顾客商品（经营）结构商品售卖方式服务功能1.电视购物以电视观众为主商品具有某种特点，与市场上同类商品相比，同质性不强以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道送货到指定地点或自提2.邮购以地理上相隔较远的消费者为主商品包装具有规则性，适宜储存和运输以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道，并取得定单送货到指定地点3.网上商店有上网能力，追求捷性的消费者与市场上同类商品相比，同质性强通过互联网进行买卖活动送货到指定地点4.自动售货亭以流动顾客为主以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在30种以内由自动售货机器完成售卖活动没有服务5.电话购物根据不同的产品特点，目标顾客不同商品单一，以某类品种为主主要通过电话完成销售或购买活动送货到指定地点或自提无店铺零售业态分类和基本特点10三、购物中心产生背景•城市建设需要•消费变化需要•商业经营需要•地产发展需要11四、购物中心分类1.ICSC购物中心分类2.日本购物中心分类3.中国购物中心分类12ICSC购物中心的分类序号类型概念面积（SQFT）“锚定”客户数量“锚定”者的类型辐射的商圈（英里）1邻里型（Neighborhood）方便30000~150000一个或多个超市32社区型Community百货、方便100000~3500002个或以上折扣型百货店、大型超市、大型专卖店3~73力量型Power商品门类专卖250000~6000003个或以上“门类杀手”，家居用品，折扣百货，会员制卖场，折价店5~104地区型Regional综合百货，时装（封闭型Malls）400000~8000002个或以上综合百货，折扣店，时装，大卖场5~155超地区型Super-regional与地区型相同，但商品种类和品牌更多800000+3个或以上综合百货，集中采购商场服装5~256服饰/专卖店Fashion/Specialty服饰为导向80000~250000无服饰5~157直销店（Outlet）生产商的直销店50000~400000无各类生产商的产品25~758主题/节日（Theme/Festival）休闲、旅游为导向80000~250000无餐饮、娱乐N/A13日本购物中心分类序号形态商圈人口业态1社区购物中心CSC10万~20万以GMS为核心店（GeneralMerchandisestore）及各类专门店2区域型购物中心RSC40万以上二家以上GMS或百货公司为主力店（RegionalShoppingCenter），100家以上专门店另具各类娱乐设施3邻里型NSC5万提供日常生活必需品及洗衣店等社区服务功能，成为社区日常生活的好帮手4与大型商圈相对应购物中心PC30万以上特定商品之大型专门店，通过降低成本，集团共同采购优势，以低价吸引消费者14中国对购物中心之分类（2004GB/T18106-2004）序号形态选址商业与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统1社区购物中心communityshoppingcenter市、区级商业中心商圈半径为2-5㎞建筑面积为5万㎡以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动停车位150-250个各个租赁店使用各自的信息系统2市区购物中心Regionalshoppingcenter市级商业中心商圈半径为10-20㎞建筑面积10万㎡以内40-100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位500个以上各个租赁店使用各自的信息系统3城郊购物中心Factoryoutletscenter城乡结合部的交通要道商圈半径为30-50㎞建筑面积10万㎡以上200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位1000个以上各个租赁店使用各自的信息系统154、分类的区别1）地址2）商圈范围3）目标顾客4）规模5）业态、业种结构及比重6）主力店业态及比率7）服务功能——营业时间、停车场16五、购物中心和其他业态区别1.综合体是各种功能平台2.购物中心的定义产权所有统一计划、开发、运营管理提供完整的物业平台173.购物中心和各业态区别购物中心百货经营对象物业商品服务对象2个上帝顾客追求人流最大化，销售额、利润最大化工作内容营运、营销、物业，购销服务关注点物业最佳租赁商品最佳销售消费构成全家结伴年青人逗留时间2小时以上10分~1小时18消费动机逛街、全功能目标购物专业复合高度复杂一般化复制程度不可能可以错位程度极易错位很难错位组合配置、招商难度大较容易经营定位极难容易职业经理人业务知识综合较单一购物中心百货194.三权分离所有权经营权管理权205.不同点产业不同目地不同作用不同成果不同21（二）购物中心特点一、购物中心开发三要素1.资金实力2.团队运作3.科学定位22二、开发购物中心目地1.物业经营2.扩大零售市场份额3.融资平台4.物业持有升值进入资本市场23三、开发购物中心重要环节1.前期总体商业策划2.概念设计3.招商4.运营管理5.失败案例24四、购物中心成功条件1.成功三要素地点人流竞争对手252.购物中心达标要求琳琅满目的商品应有尽有的功能舒适的消费环境引人注目的造势活动满意最佳的物业条件263.购物中心关键环节准确的经营定位合理的组合配置科学的动线落位完整的招商实施鲜明的特色营销到位的运营管理周到的物业服务丰富的造势活动274.注意事项以消费需求为中心——把握变化永远在变的规律——时刻创新服务于两个上帝——转变角色调整贯穿购物中心项目全程——永恒任务购物中心自造商圈能力285.职业经理人一般规律三老作怪，经常碰壁，开始成功少实线中付学费，边干边学比外行有基础，悟性快，时间短一段时间可以胜任运营在物业、开发环节需要磨炼再进入圈内29（三）购物中心动态与趋势一、全球