搜索
大商汇商铺销售方案一、销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。二、操作方案：以下方案计算的依据为：A、2005年9月30日交房；B、公司免租期6个月，于2006年4月1日起开始计算租金；C、整体销售均价为4500元/㎡，成本价为2200元/㎡；D、10年内平均租金水平保守估计不超过25元/㎡·月,E、折现率按年贷款利率确定为6.12%，遵循保守且可实现的估算原则。（一）各建筑形式商铺的操作模式1、大单体的操作方式大单体由于是一个独立性较强的单位，其商业运作需要鲜明的主题，商业规划一定统一，因此销售大单体应保证售后业主的整体管理，达此目的其方式为：⑴、整体出售，投资者在大商汇商业规划范围内自行招商或自营，公司可以接受委托经营管理，并收取管理费；⑵、可经营面积划分为若干小面积进行返租销售，投资者与公司签定《委托经营合同》，售后成立业主委员会统一管理场内铺面的经营事宜，合同期满后业主授权业主委员会统一招商。2、市场内独立商铺的操作方式相对大单体，此类商铺的经营较为灵活，但是其经营效果也依赖于市场的氛围，也离不开整个市场的总体商业规划，所以为了在市场培育期保持市场运作的整体协调，采用售后返租的模式销售较适合。方式：按建筑形式的最小单位进行返租销售，投资者与公司签定《委托经营合同》，合同期满后（10年内），投资者在大商汇的商业规划范围内自行招商，也可续签返租型《委托经营合同》。3、市场外围独立商铺的操作方式相对于以上两种商铺，此类商铺最为灵活，公司可以直接进行销售，在不与整体商业规划发生明显冲突的情况下，可以由投资者自行招商或经营其他品类，但必须接受公司的物业管理。（二）销售操作策略：根据项目现状及市场发展情况，采取以下4种操作方案，各方案的标的物范围参照商业规划布局圈定，并保持各自区域的独立性。1、3年返租销售方案（1）返租年限3年，时间从2005年10月1日起至2008年12月31日止，年返租金比例7.6%（税前）。（2）公司财务模拟：项目计算年数0123收入2005年2006年2007年2008年售价（元）4500成本（元）2200售房收入减成本2300月租金（元/㎡·月）202020月数91212租金收入（元）180240240支出返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%支付租金（元）200342342342净现金流（元）-200-162-102-1026.12%折现率1.000.940.890.84现金净现值（元）-200.25-152.66-90.57-85.353年累计净现值（元）-528.83盈利3年返租公司盈利（元）1,771.17注：按1平米销售面积，销售均价为4500元/㎡计，时间从2005年4月开始计算。合同期满后，公司每平米可产生1771元的利润。（3）投资者财务模拟：基本情况销售面积（㎡）均价（元/㎡）总价（元）首付40%（元）贷款60%（元）十年月供（元/月）每年按揭款（元）14500450018002,70030.14362类别计算年数01232005年2006年2007年2008年投资者（按揭购买）投资收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%租金收入（元）200.25342342342税率17.50%17.50%17.50%17.50%税后租金收入165.21282.15282.15282.15投资成本支付按揭（元）2041362362362现金流量（元）-1876-80-80-80累计现金流量（元）-1876-1955-2035-2114投资者（一次性）投资收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%租金收入（元）200.25342342342税率17.50%17.50%17.50%17.50%税后租金收入165.21282.15282.15282.15投资成本支付房款（元）4500现金流量（元）-4335282282282累计现金流量（元）-4335-4053-3770-3488注：按2005年4月计算时间购买形式按揭一次性合同年限33期末成本（元）46463488预计期末租金水平（元/㎡·月）2222可达到年收益率6%8%（4）操作要点◎投资者与公司签署《房屋买卖合同》的同时，再与商业发展公司签《委托经营合同》，委托期限为3年。◎投资者签约并款到帐时即算租金，日租金收益率=6.12%÷365，按距2005年10月1日的天数计算收益总额，并在2005年支付租金时与该年度应付租金一并支付。此环节主要是保证投资者签约时就有回报，但操作过程中仅在《委托经营合同》第一次付款金额上计算总额支付，不注明具体的计算方式及相关条款。◎投资者在购买商铺时都必须签署《承诺书》，承诺其合同期满后经营范围必须符合商业公司的经营规划，或由商业公司按当时市场租金水平统一招商。◎如3年后市场租金年收益低于7.6%，则投资者可以续签下一档期的售后返租方案。2、5年返租销售方案（1）返租年限5年，前3年按7.6%返租，后2年按8%返租，时间从2005年10月1日起至2010年12月31日止。年返租金为税前。（2）公司财务模拟：项目计算年数012345收入2005年2006年2007年2008年2009年2010年售价（元）4500成本（元）2200售房收入减成本2300月租金（元/㎡·月）2020202222月数912121212租金收入（元）180240240264264支出返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%支付租金（元）200342342342360360净现金流（元）-200-162-102-102-96-966.12%折现率1.000.940.890.840.790.74现金净现值（元）-200.25-152.66-90.57-85.35-75.70-71.335年累计净现值（元）-675.86盈利5年返租公司盈利（元）1,624.14注：按1平米销售面积，销售均价为4500元/㎡计，时间从2005年4月开始计算。该方案在合同期满后，公司每平米可产生1624元的利润。（3）投资者财务模拟：基本情况销售面积（㎡）均价（元/㎡）总价（元）首付40%（元）贷款60%（元）十年月供（元/月）每年按揭款（元）14500450018002,70030.14362类别计算年数0123452005年2006年2007年2008年2009年2010年投资者（按揭购买）投资收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%租金收入（元）200.25342342342360360税率17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%税后租金收入165.21282.15282.15282.15297.00297.00投资成本支付按揭（元）2041362362362362362现金流量（元）-1876-80-80-80-65-65累计现金流量（元）-1876-1955-2035-2114-2179-2244投资者（一次性）投资收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%租金收入（元）200.25342342342360360税率17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%税后租金收入165.21282.15282.15282.15297.00297.00投资成本支付房款（元）4500现金流量（元）-4335282282282297297累计现金流量（元）-4335-4053-3770-3488-3191-2894注：按2005年4月销售的商铺计算购买形式按揭一次性合同年限55期末成本（元）40522894预计期末租金水平（元/㎡·月）2526可达到年收益率7%11%（4）操作要点参照3年返租方案3、8年返租销售方案（1）返租年限8年，前5年按5年返租方案的比例返租，后3年按8.4%返租，时间从2005年10月1日起至2013年12月31日止。年返租金为税前。（2）公司财务模拟：项目计算年数012345678收入2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年售价（元）4500成本（元）2200售房收入减成本2300月租金（元/㎡·月）2020202222242424月数912121212121212租金收入（元）180240240264264288288288支出返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%8.4%8.4%8.4%支付租金（元）200342342342360360378378378净现金流（元）-200-162-102-102-96-96-90-90-906.12%折现率1.000.940.890.840.790.740.700.660.62现金净现值（元）-200.25-152.66-90.57-85.35-75.70-71.33-63.02-59.38-55.968年累计净现值（元）-854.22盈利8年返租公司盈利（元）1,445.78注：按1平米销售面积，销售均价为4500元/㎡计，时间从2005年4月开始计算。该方案在合同期满后，公司每平米可产生1446元的利润。（3）投资者财务模拟：基本情况销售面积（㎡）均价（元/㎡）总价（元）首付40%（元）贷款60%（元）十年月供（元/月）每年按揭款（元）14500450018002,70030.14362类别计算年数0123456782005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年投资者（按揭购买）投资收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%8.4%8.4%8.4%租金收入（元）200.25342342342360360378378378税率17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%税后租金收入165.21282.15282.15282.15297.00297.00311.85311.85311.85投资成本支付按揭（元）2041362362362362362362362362现金流量（元）-1876-80-80-80-65-65-50-50-50累计现金流量（元）-1876-1955-2035-2114-2179-2244-2294-2343-2393投资者（一次性）投资收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%8.4%8.4%8.4%租金收入（元）200.25342342342360360378378378税率17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%税后租金收入165.21282.15282.15282.15297.00297.00311.85311.85311.85投资成本支付房款（元）4500现金流量（元）-4335282282282297297312312312累计现金流量（元）-4335-4053-3770-3488-3191-2894-2582-2271-1959注：按2005年4月销售时间计算购买形式按揭一次性合同年限88期末成本（元）31171959预计期末租金水平（元/㎡·月）2828可达到年收益率11%17%（4）操作要点参照3年返租方案4、10年返租销售方案（1）返租年限10年，前8年按8年返租方案的比例返租，后2年按8.8%返租，时间从2005年10月1日起至2015年12月31日止。年返租金为税前。（2）公司财务模拟：项目计算年数012345678910收入2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年售价（元）4500成本（元）2200售房收入减成本2300月租金（元/㎡·月）20202022222424242626月数912121212121212129租金收入（元）18024024026