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[大连世纪经典大厦]项目营销策划书(1)2006-09-13作者：佚名来源：大连锦联房屋开发有限公司浏览次数：358文字大小：【大】【中】【小】简介：[世纪经典大厦]项目策划包括：市场推广和新闻炒作的主题建议；推广主题建议；项目营销策划书[世纪经典大厦]项目市场推广和新闻炒作的主题建议前言大连[世纪经典大厦]位于大连市星海湾商务中心区，由大连锦联房屋开发有限公司开发的高档高层住宅。本报告是根据我们对大连房地产市场的初步了解，并结合我们在房地产项目市场推广方面积累的丰富经验，提出[世纪经典大厦]项目市场推广和新闻炒作的主题建议，仅供参考。一、[世纪经典大厦]项目概况1．基本资料：名称：[世纪经典大厦]位置：位于大连市星海湾商务中心区，星海广场西北边。建筑形式：23层三角型塔楼户型结构：248-300m2，5房3厅和6房3厅越式、越复式为主，120户容积率：8.3土地面积：4800m2建筑面积：39919m2建筑密度：33.62%开盘时间：不详入伙时间：不详价格：均价约7000元管理费：不详发展商：大连锦联房屋开发有限公司物业管理：不详代理策划：不详建筑设计：不详承建商：不详楼内设施：业主会所、室内泳池、桑拿房、地下停车场。绿化率：30.8%2．周边环境：星海湾商务中心区地处大连市的南端，占地面积176万平方米，毗邻大连市区的主干道——中山路，东临白云山风景区，西接星海公园，北依体育中心，南濒黄海，拥有近130万平方米的绿地，是一处依山傍海，风景秀丽的宝地。大连市政府于1994年8月开始兴建该区，作为大连市面向国际开放的标志性新区，这里规划发展国际会展、购物中心、文化艺术、国际金融、国际商贸以及与商流、物流相配套的酒店、高级居住区、休闲娱乐等项目。[世纪经典大厦]面朝海湾，坐拥4.5万平方米的星海广场，处于星海湾商务中心区的最佳位置，环境优美，交通顺畅，配套齐全，是理想的居家所在。3．市场初步定位五星级酒店式高级住宅，采用国际最先进的智能化设施，极尽豪华高档和人性化的户型设计。目标客户：大连乃至东北最具实力的成功人士。二、[世纪经典大厦]沟通策略建议1．现场包装■工地围墙建议充分利用工地临街围墙外表面，用想象大厦内居家生活的人物和场景画装饰，形成路人、实景与大厦生活画面的交融，充分体现大厦的高雅气质、高品位生活和以人为本的理念，从大厦开始建设时候起，就建立其高档形象。■路牌建议在工地现场临街立一块路牌，以展示[大连世纪经典大厦]的整体立体规划效果图，强化现场效果。■彩旗、条幅、挂幅建议在工地现场悬挂彩旗、条幅和挂幅，以吸引视线、活跃气氛，并突显[世纪经典大厦]的形象主题。■指示系统售楼中心内外及大厦内方位导示牌，不仅仅是功能和美观的需要，同时能反映出整个楼盘的品味和质素，具体体现发展商以人为本的理念和大厦亲和的形象。因此我们建议，统一设计和制作符合国际化标准的指示系统。2．售楼中心包装建议加强[世纪经典大厦]售楼中心内外的包装。3．样板房包装建议加强[世纪经典大厦]样板房的包装。4．[世纪经典大厦]广告策略建议1．创造新概念以“广场物业”概念为核心。2．强调唯一性、差异性和超前性关于[世纪经典大厦]的唯一性以及与周边楼盘的差异性和规划设计中的超前性，有待于我们与贵司专业人员共同探讨和商议。3．表现高尚和荣誉感在[世纪经典大厦]广告的创作和设计中，始终贯彻这条主线，诉求表现业主应有的高尚感和荣誉感。四、[世纪经典大厦]广告预算建议以一般的广告宣传费用比例，按照销售额的1%计算可售面积（m2）*均价（元/m2）*2%39919.5*9000*2.5%=8,988,188广告预算约为900万元世纪经典大厦推广主题建议前言大连[世纪经典大厦]位于大连市星海湾商务中心区，由大连锦联房屋开发有限公司开发的高档高层住宅。本报告是根据我们对[世纪经典大厦]的初步了解，并结合我们在房地产项目市场推广方面积累的丰富经验，提出[世纪经典大厦]项目市场推广和新闻炒作的主题建议，谨供贵公司参考。一、广场物业概念的提出1．广场在城市中的地位城市的广场往往是这个城市的政治、文化和经济活动的中心，往往是这个城市的象征，就好像城市的脸，可以反映一个城市的风格、气质、文化内涵，纪录着城市的历史沧桑；从城市规划的角度来说，广场可以使城市布局疏密有致，使城市更加美丽动人，更富有个性和魅力。广场使生活在城市里的人们可以摆脱高楼大厦、人车穿流的拘束，有充分的空间愉悦身心，尽情享受城市生活方式。大连市的广场建设闻名中外，各具特色的广场构成了大连市的独特风格，并成为大连市的一道亮丽的风景线，使大连人民为之骄傲。2．广场的文化和历史价值纵览世界名城的历史，可以发现城市的发展都是以城市的广场为核心，几乎每一次重大的历史事件、每一个重要的历史人物、每一个时代的交替和变迁都与一些广场有联系，并遗留下遗迹，这些广场也因此名垂青史。自文艺复兴时代以来，随着艺术、科学、商业的繁荣，使城市广场更加多姿多彩。大连的广场是大连改革开放、经济腾飞的象征与标志。3．广场物业的经济价值城市广场作为城市政治、文化和经济活动中心的地位，使得城市广场周边的物业不仅有纪念和观赏价值，同时会成为炙手可热的不动产，有着巨大的升值空间。现代房地产业已经将“广场”二字用于建筑的名称中，这也意味着“广场”对人们生活的意义已经超出它原来的定义，表达了生活在城市的人们一种向往，向往日渐拥挤的城市能有开阔的视野和天空，而真正的广场建筑其价值是不容置疑的。4．广场物业概念广场周围的建筑有的因广场的闻名而闻名，有的广场因某个建筑的闻名而闻名，也有的建筑和广场因某个名人或事件而闻名，人物与广场与建筑融为一体，构成了广场的文化和历史，并成为这个城市的标志和象征。因此，我们将位于广场周围的具有一定代表性，且外观独特、位置佳、景观优美的商业建筑统称为广场物业。所谓广场物业概念由以下几个内容构成：●该广场的名称由来和含义●该广场的规划功能、设计理念、象征意义●物业在广场所处的位置●周围交通、景观、配套设施●物业本身的定位与广场的内在联系●物业的外观设计、装饰风格、内部质量、管理水平等方面的独特之处二、[世纪经典大厦]的推广主题建议综上所述，我们建议[世纪经典大厦]的推广主题定为：新世纪的经典大厦住宅，真正的广场物业三、新闻炒作和广告创意建议围绕广场物业这个主题，用新闻炒作的手段推出“广场物业”新概念，在房地产业展开对未来广场物业规划和设计的讨论，引起消费者的关注。在广告创意上利用广场对于人们的生活、心理、情感、文化等方面的影响和作用，诉求生活在这里应有的高尚感、荣誉感、自豪感和空间感。四、市场推广策略建议以组织公关活动和公益活动为主，投放媒体广告为辅，倡导广场文化建设和广场环境保护，让消费者对广场产生好感，产生爱，继而产生对[世纪经典大厦]的关注。[世纪经典大厦]项目营销策划书前言[世纪经典大厦]是大连锦联房屋开发有限公司开发的高层公寓，大厦位于大连市著名的星海广场，该大厦目前已经开始动工。如何为[世纪经典大厦]树立独特鲜明的形象，赋予项目更丰富的文化价值和精神内涵，这是我们在进行策划之前思考的最重要的问题。我们认为必须将品牌意识融入市场营销的每一个环节，才有可能在竞争激烈的大连楼市中脱颖而出，成为名牌楼盘，并且最终取得满意的销售业绩。因此，我们对该项目提出：用品牌带动销售，用公关引导推广的整体营销思路。鉴于时间紧、工作量大等因素，我们的策划方案难免挂一漏万，敬请赐教。[世纪经典大厦]项目概况一、[世纪经典大厦]简介地理位置：大连市星海湾星海广场土地面积：4800平方米占地面积：1613.97平方米建筑面积：39919.5平方米绿化率：30.8%容积率：8.3实用率：85%建筑：高层高档公寓户型：跃层与跃复合体共八种户型四室二厅三卫——六室二厅四卫面积：248——320平方米总户数：126户车位总数：120个使用年限：70年预计交付使用日期：2002年5月1日二、环境和配套[世纪经典大厦]座落于大连市著名的星海广场。星海广场东临莲花山，西接星海公园，北依体育中心，南濒黄海，与大连国际星海会展中心为邻，周围有百年城雕、海滨浴场、圣亚海洋世界、现代博物馆等休闲渡假场所，被称为大连城市第一景观。这里交通便利、四通八达，距市中心4公里、距火车站5公里、距大连港8公里、距机场10公里、距沈大高速公路入口12公里，16路、22路、23路、28路、406路、711路、502路等数十条主要交通线路经过于此，刚投入使用的轻轨电车从大厦旁穿过。这里是大连市有名的学院区，幼儿园有空军一级幼儿园、星海幼儿园等；小学有富国小学、星海小学；中学有46中（辽师大附中）、31中、79中、48中；大学有大连理工大学、东北财经大学、大连医科大学、大连海事大学、辽宁税务专科学校、大连水产学院、大连市商业中专等数十所大中专院校。这里距权威性医疗中心——大连医科大学附属二院仅一站地。这里距大型百盛购物中心、家乐福超市仅5分钟车程。数百米外的星海广场东商业街正在建设当中。[世纪经典大厦]处于繁华闹市的边缘，远离都市喧嚣而又不失交通便捷，这里自然风景一流，达到国际一流水平的城市规划、环境绿化以及环境保护，完全符合“住宅非中心化”、“住宅生态化”的现代居家潮流。三、[世纪经典大厦]户型特点大厦分跃层和跃复合体共八种户型，面积为248-320平方米，户型从四室二厅三卫至六室三厅三卫。在东北地区率先推出跃复合体户型，即一个单元包含三个不同空间层面。客厅面积为43-52平方米，层高4.5米，居室层高3米。沿双行楼梯向下进入湿分区——厨房、餐厅、工人房、工人卫，上行进入生活区——儿童房、客房、公用卫生间。从客厅另有上行楼梯进入主人生活区——超大面积主人卧、主人卫、书房及健身房。宽大独立玄关，主佣、动静、干湿分区明晰，完全避免了相互干扰，多层相互独立的空间不仅提高了建筑的实用率，满足一个完整家庭的整体协调，又可以满足每个家庭成员的个性空间需求，充分体现现代人的居住价值观。[大连世纪经典大厦]项目营销策划书(2)2006-09-13作者：佚名来源：大连锦联房屋开发有限公司浏览次数：359文字大小：【大】【中】【小】简介：[世纪经典大厦]项目策划包括：市场推广和新闻炒作的主题建议；推广主题建议；项目营销策划书四、[世纪经典大厦]物料及装饰[世纪经典大厦]从开发理念到规划设计，从楼宇设备选型到装饰用料选材，处处超前领先于当代，开发商的综合实力、丰富的开发经验和强势外部资源组合保证了大厦的品质和技术领先。大厦外观运用后现代主义的设计风格，造型经典，气势挺拔。裙楼外墙采用进口高档大理石，主体采用进口花岗岩干挂到顶，楼顶采用进口高级新型建材做艺术造型。整体基本色调分为三个部分，裙楼部分为绿色基调，中间塔楼部分以粉红色为主，顶部为天蓝色。大堂大厦入口大堂设计为五星级酒店标准，直径4.8米的进口大型智能型旋转门，由微机控制，安装有16部传感器，可容轿车通过。层高11米的开敞式大堂，布置由名家设计的喷泉瀑布、景观小品、雕花立柱，迎宾大厅古典优雅、气势非凡。会所会所位于大厦裙楼一二层，设计装修豪华，规划有康体、健身、娱乐、餐饮、美容等功能。一层大堂设商务中心、钢琴伴奏区、洽谈区和小品景观，大厦的室内恒温泳池、桑那房、更衣室也位于会所一楼。会所二层，西区为健身娱乐区，设高尔夫推杆练习场、台球室、乒乓球室、壁球室、麻雀室、健身中心；东区有阅览室、影音室、咖啡厅、多功能活动厅、儿童活动中心等。建筑结构无梁楼板，内外筒剪力墙结构。室内无突出梁柱。内部装饰窗采用弧形落地氟碳喷涂铝合金窗，双层中空密封钢化镀膜玻璃，玻璃为淡绿色，窗框为粉色。具有防紫外线、环保、降噪、隔热以及很强的耐酸碱、耐腐蚀性能。门每户入户门为双扇高级红檀木仿古雕花木门，配设智能化密码门禁系统，防盗、防火。阳台室外观景阳台，放置独立小型家庭中央空调室外主机，透明钢化玻璃围合。厨房配送整体进口厨房设备，并做精装修，预留洗衣机上下水口，内设排烟道。卫生间每户三个卫生间（主人卫、公用卫、工人卫），送原装进口顶级洁具，并可按业主喜好进行设计