大陆房地产投机方案

大陆房地产投机方案（草稿）曝光全录情zt2005-10-0319:50:46|分类：强国会堂|标签：|字号大中小订阅大陆房地产投机方案（草稿）曝光全录情(敬请大陆政府与民众鉴赏,并好好反思\反省)大陆房地产投资机咨询方案草案一(有些许部分作掩藏)投机计划/30年住宅投机计划/1年挑选住宅投机的理由：1商铺高按揭率，单平方米占压资金率高2商务办公楼按揭率较住宅高，且回报多以出租为主，收益较住宅低3住宅需求旺盛，大陆城市化进程加速，土地短缺……4利润回报率较高投机目的：1获取预期高利润率回报，壮大资金实力，为下一步长期发展奠定较强资金财力基础2在当地站稳基础，积累人脉、奠定人际关系网络3熟悉了解当地产业政策，经济发展趋势，投资环境，经济状况，为下一步投资高成长高收益行业奠定基础，实现长久稳健经营，获取长期投资回报4靠近蝈蝈工作所在地，便于夫妻相处、沟通交流具体实施步骤：A成立一家房地产经纪企业，以企业为核心，利用企业为操作身份证投机方案、培训受租身份证人、执行投机计划提供便利B第一个月的前七天职责：拟定企业章程、制订房屋置换合同、房屋出售协议、房屋出租协议、资产委托管理协议、企业经营管理制度、财务管理制度、住宅投机评估标准、身份证租借协议、转按揭协议、企业员工培训计划、员工招聘标准、人力资源管理制度、风险管理制度、风险控制体系、投机退出策略、执行人与资本所有人责任权限协议第一个月第8天至第二个月第8天职责：对所在城市房地产发展状况、发展趋势、发展潜力、发展程度、城市规划、热点开发区域、房价与居民可支配收入比例、居民潜在购买力、居民负债率、居民收入增长趋势、城市房地产政策、房地产政策变化趋势、银行房贷政策、房贷政策变化趋势、城市地价水平、房价与租金比率、房地产行业开发资金比率、热销户型、居民购房观念、居民购房心理、政策风险、退出风险、区域选择、户型选择、对城市所有未开盘、近期开盘楼盘、市场风险等信息作全方位综合性研究、分析评估，向资金所有人提供详细、全面的房地产投机报告、风险评估报告。第二个月第9天至第四个月底职责：以执行人为主导，执行住宅投机计划，对住宅楼盘作全方位监控，依投机价值对其作综合性评估，操作身份证投机方案、执行严格的投机策略，向资金所有人提供具体的操作策略、实施投机计划，运作投机计划时，向资金所有人提供1项目法律风险评估---2项目政策风险评估--3项目可行性评估-----4-项目市场风险评估----5项目退出方案设计----6项目实施方案----7项目监管-----8项目风险控制八份风险控制协议。高效率运作投机方案第五个月初至第十二月底职责：整个企业团队严格执行项目市场风险、政策风险监督、项目退出方案设计、风险控制，对所持有的住宅进行全方位的监控，严密防范因政策、税收变化、银行因互、市场因素、供求因素、产业因素导致的风险，力防风险控制在可控范围内，预防为主，及时将风险消化掉，及时调整风险控制体系，高效率运作投机退出方案，最大限度获取投机高回报。企业组织结构：-----房屋置换、租售部----市场调查研究、分析、预测、评估部---执行人-----财务部/投资部----风险管理、控制部-----执行部各部门职责：房屋置换、租售部：从事房屋置换、出租、出售中介经纪服务，并为投机计划提供相应服务市场调查研究、分析、预测、评估部：对住宅作全方位综合性的市场信息调查研究、分析、预测、评估，为投资部提供详细、清晰、完整无缺的投资咨询，为住宅投机计划服务财务部/投资部：执行严格的财务管理制度，制订规范化的投资计划，执行高效率的投资策略风险管理、控制部：对房地产业界的政策风险、市场风险、行业风险、法律风险、项目风险、项目实施风险、项目退出风险、作全方位的监督、管理、控制、执行部：执行身份证操作流程、每运作一份房产，按时向资金所有人提供1项目法律风险评估---2项目政策风险评估--3项目可行性评估-----4-项目市场风险评估----5项目退出方案设计----6项目实施方案----7项目监管-----8项目风险控制----9项目退出-----10项目投机总结各部门负责人及成员：房屋置换、租售部：负责人：企业执行人成员：房地产中介人士，总共3人市场调查研究、分析、预测、评估部：负责人：企业执人成员：房地产精英人士（已有人选），总共1-2人财务部/投资部：负责人：企业执行人成员：拟招聘1人风险管理、控制部：负责人：企业执行人、房地产精英人士执行部：负责人：企业执行人、房地产精英人士企业人员总数5-6人企业运营预算：企业调查研究、分析、预测、评估部、财务部/投资部、风险管理、风险控制部、执行部预算：10000---12000/月，主要是工资成本、差旅成本房屋置换、租售部：3500—4500/月，主要是工资成本，企业运作初期可能无法盈利，工资成本由企业支付，中期与长期由企业经营的中介服务所得收益支付租金成本：预计需要14—20平方米办公场地，1000/月企业办公、设备、其它必需品月租金：500/月月支出成本：15000—17000/月，折合60000—68000台币年支出成本：180000—204000/年，折合720000---816000台币/年一部份开支由企业中介部门经营性业务收入补充青岛与深圳投机价值分析经近期对青岛与深圳房地产发展状况的详细调查研究、分析与评估，结合周先生提出的“长期经营、持续经营”的经营目标，通过分析青岛深圳两地的投机程度、投机回报率、市场风险、政策风险、入市风险、法律风险、投机风险、运营风险、人才状况、作了全面的评估，得出了如下结果：购买力：深圳是青岛的2。5倍投机程度：青岛为A级，深圳为C级投机程度评估标准：A级为投机过度，B级为投机中等，C级为投机低等政策风险：青岛为因有帆船奥运会比赛、全国最佳人居城市、题材炒作，房地产住宅价格连续近4年两位数以上高速膨胀，投机价值提前透支，作为高投机率城市，不排除青岛行政部门效仿上海市近期对住宅投机过度采取禁止“转按揭、行政干预市场、行政扩建经济适用房遏制住宅价格过快高涨……”等措施住宅总房价/月租金率：青岛为300-340倍深圳为160—180倍银行按揭成率：青岛最低3成，深圳最低2成青岛执行央行政策，主要是青岛住宅指数多年高涨，为预防风险，青岛各银行严格执行央行政策，这将导致青岛每平方米住宅投机资金占用率比深圳高50%，使盈利率少33.3%，如果以投机回报率80%计算，在青岛投机比在深圳投机少赚200万2005房价潜在上涨率：青岛10%-12%深圳13%--17%政策严厉指数：青岛：严格深圳：一般投机价值评估：青岛：中深圳：高国际因素：青岛：青岛经济在大陆各大城市中并不处于领先优势，确切地说，处于大陆大城市中游水平，本来人们期望奥运会帆船比赛的举办能引来国外投机资金的涌入，促进房地产投机浪潮的发生，但2004年青岛统计局统计的数据表明，青岛楼市仅有0.35%左右由外藉人士购买，非青岛人购买比率也仅为11%，远远低于上海。这表明，青岛楼市主要由市民购买，由于青岛城市土地资源的稀缺性，居民墓郝蛉瘸币⒘朔康夭档耐需求，但也提前透支了青岛房价未来的上涨空间深圳：深圳是中国大陆改革开放的前沿阵，房地产市场是大陆最成熟最具市场化运作的房市，毗邻香港的优势使深圳由26年前的一个小渔村发展成了大陆仅次于上海的大陆第二强竞争力城市，近期香港开放了东南亚、澳洲、美洲、欧洲房地产基金的政策限制，这使得海外房地产基金将会借助CEPA与9+2泛珠三角洲的东风，在未来几年内大举进军内地市场，深圳作为一个最具经济活力、最具城市竞争力、最高人均可支配收入、最低房价/收入比的都市，其房地产市场必然在未来一年两三年内经历上海市现在所经历的房市国际化浪潮，引发房市的涨势。在人均收入远高于温州、上海，土地资源濒临枯竭的形势下，房价的低价将回归至与居民收入相平衡的位置。人才因素：在房地产投机方面的人才是相当缺乏的，但招收到精英级也并不是难事，目前的有一些目标范围内的朋友，拉拢他们是具有行性的，但他们通过对青岛与深圳及大陆沿海各省市评估后，普通推荐深圳，不仅仅是深圳按揭率仅两成导致资金运作范围扩大50%的原因，更主要是深圳拥有最活跃的创业文化、最具竞争力的经济、最高的可支配收入，如果想长期持续发展的话，执行1风险投资计划2不良资产投资计划3投资传统服务业计划面向香港，背向珠三角5000万市场的深圳不失为最佳选择计划的全流程监控，预防风险。致X先生的一封信尊敬的X先生阁下：您好，近来过得可好？可否别来无恙？虽然我们未曾谋面，但音容笑貌、言行举止依稀尤记，历历在目，似曾彼此相识一场。开门见山吧，小弟是一个直率的人，也是一个喜欢坦诚正视问题的人，严谨、快速、高效率的工作办事作风和奉行执行力的企业精神是人生前进进程中的行为准则，也是至始至终一贯的为人方式。从个人的观点来看待一件商业事情，5000万人民币的资金不算多也不算少，原定的计划是：通过房地产投机，1年左右将资金增长80%至110%，在投机计划执行的同时，对当地的经济文化、资源状况、行政政策、法律法规、商业状况、产业布局、发展机遇、机会、高利润产业状况、城市状况、经济增长潜力、居民购买力、消费水平、购买力增长趋势、税收优惠状况\居民负债率、居民收入增长趋势、城市房地产政策、房地产政策变化趋势、银行房贷政策、房贷政策变化趋势、城市地价水平、房价与租金比率、房地产行业开发资金比率、热销户型、居民购房观念、居民购房心理、政策风险、退出风险、区域选择、户型选择、对城市所有未开盘、近期开盘楼盘、市场风险……等各方面的条件作综合全方位的评估，等1年后，房地产行业的投机也积累了大约350--550万的资金的同时，也对当地的产业有了充分的了解，（什么行业发展前景较好、什么行业的利润率较高、什么行业受到政府扶持程度较高、什么行业比较容易进入、什么行业比较容易迅速扩张、什么行业较具有发展潜力、什么行业比较符合周先生的投资意向……）届时可以将投资房地产的资金周转过来，通过一系列的资本财务运作，利用约850--1050万人民币的资金与一些台资人士组成一份规模在2000--3000万的投资基金，（如周先生不想失去控股权，可将基金规模中的其它股份限制在不控股范围），选择经过一年调查研究、分析、评估的行业，以投资基金和部分融资（大约相当于基金规模的70%贷款）高效率投资，通过8、9年的发展，使其成长为一家规范、理性、稳健经营发展的现代化企业，然后在上海、深圳或香港、新加坡股票市场上市，实现投资回报，在未来几十年内，将其在大陆迅速扩张并发展到海外，成为一家大规模的跨国公司。以上是小弟在3月时的初步构想，也仅仅是设想。确切地说,投机房地产的两个主要作用是:为了资金下一步投资奠定资金基础和熟悉了解当地市场,从个人角度来看(本人倾向于在投机房地产事业完成之后将资金转移到服务行业的投资上)，进行投机房地产的同时，对山东省的服务行业状况、发展趋势、发展速度、发展潜力、政策支持度、市场化程度、投资风险、税收优惠政策、法律法规、等各方面对山东省服务行业整体状况作历时一年的调查研究、分析评估，然后以一年的评估结果，将投机资金与台资组成投资资金，借贷一部分资金，全力投入到服务业的开拓事业上。关于房地产，从投机方案与人才资源方面，小弟拥有良好的外部资源(如人才\执行策略\操盘能力)将方案商业运作起来，完成1年左右将资产收益增长80-110%的利润目标，周先生希望在青岛实现商业可持续经营，从资本回报率来看，广东省的深圳特区、惠州（深圳的东面一座快速发展城市）、青海省的西宁、内蒙古自治区的呼和浩特、包头、山东省的济南市（滨州的北面）……等低投机率城市更容易达到高投机利润率目标，但从个人情感的角度来看，如何在靠近妻子的地方开创一份可持续经营的事业，在实现商业持续经营的同时，与爱人共享天伦之乐……（按大陆通俗说法）实现熊掌和鱼两两兼得，此为两全其美之策。作为一名房地产界人士，在对青岛作投机决策时，不仅要对青岛，还要对山东省的淄博枣庄东营烟台潍坊济宁泰安威海日照莱芜等大城市，以及山东省周边的辽宁省、河北省、天津