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1目录第一章总论l.1项目摘要1.1.1概况1.1.2建设方案、规模及内容1:1.3投资规模及资金来源1.1.4主要技术经济指标1.2可行性的范围和依据第二章项目建设背景和必要性2.1项目建设背景2.2项目建设的必要性第三章建设单位基本情况第四章项目市场分析4.1市场发展趋势分析4.2建设地点环境市场分析4.3市场分析结论4.4项目营销策划4.4.1项目营销策略4.4.2项目营销模式第五章建设地点和建设条件5.1项目选址5.2项目区建设条件珠海市概况及建设条件2第六章建设技术方案6.1总体技术方案6.2核心区技术方案6.3区技术方案第七章建设规模方案7.1项目用地方案7.2核心区建设方案7.3区建设方案7.4配套设施建设方案7.5主要设备选型方案第八章环境保护与节能8.1环境保护8.1.1建设期8.1.2经营区8.1.3环境影响评价8.2项目节能第九章劳动安全与消防9.1劳动安全与保护9.2消防保护第十章组织管理、劳动定员与人员培训lO.l组织结构与职能划分10.2劳动定员10.3经营管理10.4人员培训第十一章建设进度3第十二章投资估算及资金筹措12.1投资估算说明12.1.1估算范围12.1.2估算依据12.1.3资金筹措第十三章经济效益分析13.1财务评价依据13.2经济效益分析13.2.1计算依据13.2.2总成本估算13.2.3销售收入及税金13.2.4损益计算13.2.5盈利能力分析13.2.6不确定性分析13.3财务评价结论第十四章社会效益和生态效益分析14.1社会效益14.2生态效益14.3综合效益评价结论第十五章风险分析15.1市场风险及对策15.2技术风险及对策15.3环保风险及对策15.4投资风险及对策第十六章结论与建议16.1综合评价16.2项目结论16.3综合建议4附表附表一：建设投资估算表附表1.1：土建工程及附属投资明细表附表1.2：设备投资明细表附表二：流动资金估算表附表三：资金筹措与使用计划表附表四：总成本费用估算表附表五：折旧与摊销表附表六：营业收入表附表七：利润与利润分配表附表八：项目投资财务现金流量表附表九：敏感性分析表第一章总论1.1项目摘要1.1.1概况贯彻落实科学发展观，以科学发展观为指导，实施建设养老系统工程是一项全国社会化养老服务体系的系统工作、是本项目发展的理想和目标。本项目的宗旨是贯彻国家社会化养老的发展战略及经济和谐发展的重要理念，在中国老龄产业委员会指导下构建以下规模：项目定位：养老中心（社会化养老产业基地、颐养天年服务）；养老文化（教育、培训、红色文化旅游、论坛等）；养老科技（信息网络平台、低耗能源、天然材料、高科技运用等）；养老产业（养老基金、保险、医疗、科研、物流、公益等相关产业）。体系定位：方向：以科学发展观为指导，促进中国的社会化养老服务体系事业健康有序发展；原则：社会公益性、规范性、系统性、开放性；5功能：智能化、示范性、科学性、引导性、孵化性、创新性；价值：社会利益优先、经济利益为辅、参与者全赢并可持续发展；业务：传播智能化养老理念、为社会化养老体系服务；对象：以人为本服务全社会老年人；合作：国际组织政府机构、社会企业、社会组织、专业团体、个人（含老年人）。目标定位：国家智能养老基地。社会品牌：实践社会化养老体系的经营与管理理念，应用现代管理理论，将养老体系社会公共事业品牌化，创造经营性社会的成功范例。行业品牌：国家已将社会化养老服务体系确立为新型服努产业，并正式列为鼓励类产业目录。社会化养老服务体系的确立就是新兴行业的确立，养老体系必将是社会化养老行业的品牌；企业品牌：养老体系将打造行业发展的龙头企业，为社会化养老行业的发展起到积极地带动作用，必将是社会化养老企业的品牌；项目品牌：社会化养老服务系列公益活动的开展和企业经营活动中具体产业、服务、项目、产品及新型健康材料的运用，必将是社会化养老产业的品牌。服务定位：以老年入长期居住的颐养天年会员为主，短期居住的休闲养生会员为辅，全社会老年人为潜在会员，提供相配套的全方位服务管理。1.1.2建设方案、规模及内容本项目以生态旅游度假观光，养生休闲怡养，带动养生养老事业发展，建设具有规模现代智能的旅游度假养生养老基地，突出以珠海风水宝地南屏凉水井附近山坡林地约2000亩为规划建设依托，塑造园区生态文明、旅游度假休闲养生为一体的优稚环境，吸引社会普罗大众及老年人长期居住颐养，享受到既有现代生活气色，又享受到生态和历史文化文明的体会记憾。秀丽山水相映的大自然美景风光，自然的生态环境使本项目具备在园区内可轻松体验采摘于山野间的乐趣，在纯自然的环境中体味生活情趣，远离钢筋6水泥的包围。通过对道路铺装、绿植、小品等设计，从视、触、嗅上结合传统的五行系统及中医理论，运用生态定位和植物他感原理，把具有保健功能的植物合理配置成群落，即可形成祛病强身的保健生态园。生态园以具有保健作用的植物为基调树，汲取中医中“金木水火土”对应人体五脏的原理，根据植物不同属性、不同种群进行搭配，调节气场，形成对人体有益的休闲保健空间，有方位、有系统的合理配置，突出生态性、保健性、美观性。使植物即有益自身生长，又形成视觉美感，悦人心目。同时，本项目体现朴素的全息理论，将天、地、人进行有机配比，选取五行为化中的积极因素，利用指导了中医几千年的精华内容和现代的医疗，达到养生保健功效的环境氛围，使人与自然和谐相处，使之符合中国传统的五行理论中“天人合一”的理念和中国人传统的天道观。在相应的区域中运用图文并茂的表现方式设置与会员生活息息相关的饮食保健的原理与操怍方法、穴位按摩保健的原理与操作方法以及身心调养的日常技巧等，为会员身体健康服务，使会员从中真正获益，使该项目有利于和谐社会构建和宜居生活打造。在山水环抱的园区内分布建设颐养公寓、休闲宾馆、老年大学、三甲医院、养生会馆、智能化养老系统控制中心、园区管理中心、老年养生科研基地、老年服务项目培训基地、有机农业基地等功能区，形成一个庞大的绿色生态建筑群，主要项目如下：(l)建设5000平方米中心管理区，包括养生会所、智能化养老系统的控制中心等；(2)建设2OOO平米会员医疗服务区；(3)建设50000平方米颐养天年会员部落群及、国际酒店、创意中心；(4)建设15000平方米度假养生会员别墅住宿区。（5)建设1个生态水疗SPA生活馆，配套建设道家养生功练习室或茶文化室；(6)建设2间设施齐全的娱乐棋牌室；7(7)建设1个风格独特的大型购物美食中心，包括生态养生餐厅，主营药膳、养生私房菜和营养食品；购物广场，主营为老年人研发的产品和日常用品。(8)配套建设直升机停机坪。以上设施作为整体建设规划体系之组合产品，品牌形象突出生态养生景区主题，具备了完整的生态养生的配套要素并构成生态养生的居住地。1.1.3投资规模及资金来源本项目总投资为5亿元，用于项目经营为2亿元，用于项目建设投资3亿元；投资金额均为项目业主自筹。1.1.4主要技术经济指标主要技术经济指标序号名称单位数值1用地面积平方米6000002容积率—0．13建筑面积平方米700004建筑基地面积平方米105005建筑密度—1.75%6绿地率—92%7户数户308人数人10009机动车停车位个500商业设施建筑面积统计平方米150001产权式度假公寓平方米15000公共设施建筑面积统计平方米550001会所平方米40002社区服务中心平方米60003交通枢纽中心平方米10004老年大学平方米40005国际综合医院平方米40006高层住宅组团平方米200007小高层住宅组团平方米100008底层住宅组团平方米60001.2可行性的范围和依据可行性研究主要进行项目的技术和经济可行性分析，内容包括：项目8建设背景和必要性、市场预测分析、建设规模、场址选择、建设条件技术方案、经营模式、环境保护、组织管理、投资估算与资金筹措、经济效益测算和评价社会效益和生态效益分析。可行性研究的依据为：国际现行的法律法规、相关政策；国家和地方《国民经济与社会发展“十二五”规划纲要》；《规划》；《建设项目估算和经济评价方法与参数》（第三版）；当地有关部门提供的基础资料。第二章项目建设背景和必要性2.1项目建设背景近年来，科学家及业内专家将中西医学与人的健康和生存环境结合起来研究时发现：中医理论鼻祖《黄帝内经》蕴含着丰富的生态医学思想，并且论证了一个比较完备的生态医学体系。在中国文化根基上衍生出来的中医学理论体系和整体进行辩证论治和预防的；中医重调养，轻治疗，将“保持平衡、天人合一”做为核心内涵和自然观以达到形成统一的整体观。正是这种中西医学的跨文化沟通正在催生“生态养生学”理论向实践的转折，生态养生将成为健康生活的主流方式。我国政府已将社会化养老作为应对人口老龄化问题的基本国策，确立了“政府主导、社会行动、全民参与”的社会化养老基本方向，明确了“投资主题多元化，服务对象公众化，服务形式多样化，服务队伍专业化”的社会化养老内涵，提出了建设“以居家养老为基础，社区养老为依拓，机构养老为补充”的社会化养老服务体系基本方针。社会化养老需要全社会的努力，政府、社会组织、企业、专业团体、慈善机构、志愿者、家庭和个体（包括老年人自己）都将担当重要的社会角色，并发挥各自不可代替的作用，其中，政府、社会组织、企业承担着核心和骨干的作用，尤其社会组造作为社会的中介机构更能发挥其组织优势、协调优势以及桥梁作用。本项目作为社会组织的其中平台，在“社会化养老体系”中主动承担行业性社会组织在社会化养老事业的责任与义务。通过实施“养老体系”．产业这一重大工程，促进社会化养老服务体系事业的健康发展。92.2项目建设的必要性全球来看，21世纪将是一个人口普遍老龄化的社会。据联合国统计，全世界60岁及以上人口占总人口的比重将从2000年的9.8%增加，到2010年的13.26%。这标志着一个全球性的老龄时代即将来到。随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门统计2004年，我国有60岁以上的老人1.36亿人，超过我国总人口的1O%,同时经科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展，医疗卫生事业不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到社会的关注。可以说社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。当前我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力的解决了社会养老问题，同时弘扬了中华民族传统美德尊老、爱老的良好社会风尚，更满足了广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，这不仅是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。遵照国际社会共同倡导的行动纲领和原则，以改善国际和国内环境来促进不分年龄人人共享社会为目标。尊重老年人独立、参与、照料、自我实现和尊严，促进老年人的发展、健康与福利优先。保证给予老年人有切实可行的支持环境。第三章建设单位基本情况珠海市太阳城投资有限公司系集投资建设及经营项、目综合公司，其主要是投资建设工程项目为主业，兼有多项发展经营股份有限公司，热心支10持发展养老公益事业。第四章项目市场分析4.1市场发展趋势分析美国著名经济学家保罗．皮尔茨博士在《财富第五波》-书中指出，继汽车、电脑微波炉、网络之后的财富第五波，将会有兆亿美元在于健康产业之中。2002年美国的健康产业收益己达到2千亿美元，相当于汽车行业的50%,预计到2010年将增长到1万亿美元。增幅将达到500%。据有关部门统