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天鸿君邑物业接管验收方案第1页共19页天鸿君邑（一期）物业接管验收方案前言：新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。为保证天鸿君邑业主的顺利入住，特制定天鸿君邑物业接管验收方案。天鸿君邑（一期）接管验收流程：收楼两个月前物业进楼掌握情况确定验收日期地产、总包、施工单位、监理和物业组成联合验收小组资料移交实物验收设备验收组房屋验收组逐套设备查验并记录进入室内逐户逐间查验并记录统计汇总后反馈至地产工程部统计汇总后反馈至地产工程部整改后进行复验整改后进行复验记录后四方签字确认记录后四方签字确认贴验讫封条钥匙交接产权资料技术资料政府验收合格证水电气供应合同天鸿君邑物业接管验收方案第2页共19页一、成立验收小组：负责天鸿君邑（一期）接管验收工作，小组由地产、总包、施工单位、监理、物业联合组成，具体工作职责见下表。接管验收组织及工作内容组织人数工作内容总指挥1协调地产、物业、总包、监理和施工单位及总体交接的组织，召集各种会议。（地产主要领导担任）。副总指挥2组织和指挥交接验收，组织人员和交验设备（物业、总包各派主要领导担任）。房屋组对室内配套工程及装修工程进行检查验收水电组5对楼宇的给排水、电器设备、照明及弱电系统设备进行检查验收（物业、总包、施工单位、地产工程部、监理单位）。土建组5对楼宇的土建工程、道路等工程进行检查验收（物业、总包、施工单位、地产工程部、、监理单位）。设备验收组5对公共设备间内的设备进行验收。（物业、总包、施工单位、地产工程部、监理单位）资料组3审核、收取工程资料；（总包、地产、物业委派）后勤组2对接管的钥匙、资料进行统一编号保管。（物业委派）质量保修领导小组4整理查验出的缺陷，督促整改。（地产牵头，物业跟踪，总包、各施工单位派专人负责）二、验收物资资料准备：1、验收工具准备项目规格数量项目规格、数量水项目水管3/4寸、30米通球4寸管、4个水龙头1/2寸、10个通球2寸管、4个生料带50盘气堵4寸、4个打气筒1个气堵2寸、4个水桶2个截门1/2寸、10个压力表1.6MP、10块打压泵1台电项目验电插头4个试电笔4个天鸿君邑物业接管验收方案第3页共19页护套线3x2.5mm、50米灯口4个插头3柱、4个插头2柱、4个胶布5盘灯泡20个土建项目靠尺2m、2根水平尺600mm、2把线坠2个合尺5m、2个卷尺50m、1把折尺2m、1把2、验收表格准备：水系统验收表、电系统验收表、土建系统验收表、公共区域验收表、设备验收表（具体表格见附件）三、资料移交（资料组负责）1、项目审批类文件A．国有土地使用证。B．建设用地规划许可证。c．建设工程规划许可证。D．施工／开工许可证。E．商品房销售许可证。F．房屋产权证。2、项目规划类文件A．1：1000比例现状图。B．道路规划图。C．竖向规划图。D．市政设施管网规划图。E．规划总平面图。F．绿地规划图。G．居住小区详细规划说明书。H．环境预测评价书。3、施工资料、竣工验收文件和图纸A．地质勘察报告。B．工程合同及开、竣工报告。C．图纸会审记录。D．各种施工记录、施工试验记录、预检记录、隐蔽工程检验记录及验收签证。E．沉降观察记录。F．砂浆、混凝土试块施压报告。天鸿君邑物业接管验收方案第4页共19页9．施工组织设计。H．工程质量检验评定。I．基础结构验收文件。J．竣工验收文件。K．竣工验收备案表。L．结构竣工图(不应缺失设计首页)。M．建筑竣工图(不应缺失设计首页)。N．钢材、水泥等主要材料的质量保证书。O．新材料、构件鉴定合格证书。P．人防工程验收文件，包括:(1)人防工程质量监督登记表；(2)人防工程认可文件；(3)人防工程验收备案表；(4)防空地下室移交书。4、其他文件A．房屋建筑工程质量保修书、保修合同。B．室内环境质量检验报告。C．房屋面积测绘报告书。D．有关司法、公证文书及协议。5、建筑电气工程资料、文件验收A．设计变更／洽商记录、技术交底。B．电气施工组织设计。C．各种施工预检记录、隐蔽工程检验记录、自检／互检记录。D．电气绝缘电阻测试记录。E．防雷接地、综合接地电阻测试记录。F．施工质量评定。G．通电检查记录。H．照明、动力试运行记录。I．电气材料、器材合格证、检验／试验报告及进场检验记录。J．竣工图(不应缺失设计首页)。K．电气设备，包括：(1)设备清单(装箱单)；(2)设备安装记录；天鸿君邑物业接管验收方案第5页共19页(3)设备调试记录；(4)设备试运行记录；(5)设备使用说明书及原理图、接线图；(6)设备安装图；(7)竣工验收文件。L．防雷安全检测证。6、给／排水工程资料、文件验收A．施工组织设计。B．各种施工预检记录、隐蔽工程检验记录、自检／互检记录。C．施工质量评定。D．管道清洗记录。E．管道试压报告。F．重要阀门试压记录。G．通水检查记录。H．试运行记录。I．材料、器材合格证、检验／试验报告及进场检验记录。J．竣工图(不应缺失设计首页)。K．生活饮用水卫生检测报告书。7、电梯工程资料、文件验收A.电梯制造企业应提供的资料和文件(1)．装箱单。(2)．产品出厂合格证。(3)．机房、井道布置图。(4)．安装使用维护说明书(应含电梯润滑汇总图表和电梯标准功能表)。(5)．动力电路和安全电路的电气示意图及符号说明。(6)．电气布线图。(7)．部件安装图。(8)．用户使用指南。(9)．安全部件，包括安全钳、门锁、缓冲器、限速器，必须要有试验报告。B.安装单位提供的资料和文件(1)．电梯安装过程的自检记录和自检报告。(2)．电梯验收检验报告书。(3)．电梯安全使用检验合格证。天鸿君邑物业接管验收方案第6页共19页(4)．电梯准用证。(5)．安装工程施工技术资料。(6)．安装过程中事故记录与处理记录。8、通风与空调工程资料、文件验收A．系统竣工图。B．图纸会审记录、设计变更通知书。C．隐蔽工程施工和检验记录。D．系统调试和试运行记录。F．设备装箱单。G．设备使用说明书。H．产品质量合格证、产品性能检测报告。I．控制原理图、接线图、安装图。9、自动消防系统工程资料、文件验收A．技术文件验收(1)公安消防监督机构的建审意见书。(2)图纸会审记录。(3)设计变更。(4)系统竣工表。(5)系统竣工图(包括各部分的竣工图纸，含子系统图及使用说明书、设备清单等)。(6)竣工验收合格报告。(7)主要消防设备的型式检验报告。型式检验报告是国家或省级消防监督机构对该设备出具的产品质量、性能达到国家标准，准许在我国使用的技术文件。无论是国内产品还是进口产品，均应通过此类的检测并获得通过后方可用于工程中。同时，省外的产品还应具备使用所在地消防部门颁发的“消防产品登记备案证”。需具备上述文件的主要设备有：火灾自动报警控制器、探测器等；室内外消火栓；各种喷头、报警阀、水流指示器等；气压稳压设备；消防水泵；水泵结合器；防火门、防火卷帘门；防火阀；疏散指示灯；其他灭火设备(如二氧化碳等)。B．主要设备及材料的合格证除上述设备外，各种管材、电线、电缆、难燃及不燃材料应有相关检测报告，钢材应有材质化验单等。C．隐蔽工程记录隐蔽工程记录应有施工单位、建设单位、监理单位的代表签字及上述单位的公章方为有效。主要隐蔽工程记录如下：(1)自动报警系统管路敷设隐蔽工程记录：天鸿君邑物业接管验收方案第7页共19页(2)消防供电、通信、广播隐蔽工程记录；(3)消防管网隐蔽工程记录(包括水系统、气体、泡沫等系统)；(4)接地装置隐蔽工程记录。D．系统调试报告(1)火灾自动报警系统。(2)自动喷水系统。(3)气体、泡沫、二氧化碳系统等。E．绝缘电阻测试记录(1)接地电阻测试记录。(2)接地装置安装记录。F．消防管网水冲洗记录(包括自动喷水系统、气体、泡沫、二氧化碳系统等)。G．管道系统试压记录(包括自动喷水系统、气体、泡沫、二氧化碳系统等)。H．电动门及防火卷帘安装记录。I．电动门及防火卷帘调试及联动试验运行记录。J．消防广播系统联动调试记录。K．风机安装记录(包括正压送风机、排烟风机)。L．风机调试及联动试验运行记录(包括正压送风机、排烟风机)。M．防排烟系统调试及联动试验、试运行记录。N．水泵安装记录。O．水泵调试及联动试验运行记录。P．自动喷水灭火系统联动试验记录。Q．阀门的强度和严密性试验记录。R．消防电梯安装记录。S．消防电梯调试及联动试验运行记录。T．遗留问题的整改落实措施及再验收结论(产生于第一次验收之后)。10、安全防范系统工程资料、文件验收A．工程设计说明，包括系统选型论证、系统监控方案、规模容量说明和系统功能性指标等。B．竣工图(包括系统结构图、各子系统原理图、施工平面图、设备电气端子接线图、央控制室设备布置图、接线图、设备清单等)和竣工表。C．系统中设备的产品使用说明书、产品合格证、操作手册和维护手册，国家安防产产品监督检测部门的检测报告。D．工程实施及质量控制记录。E．设备及系统测试记录和试运行记录。天鸿君邑物业接管验收方案第8页共19页F．相关工程质量事故报告、工程设计变更单等。G．系统试运行报告。H．系统竣工报告。I．系统初验报告(附隐蔽工程随工验收单)。J．系统检测报告(由国家或行业授权的检测机构进行检测)。K．竣工验收合格报告。L．遗留问题的整改落实措施及再验收结论(产生于第一次验收之后)。11、智能停车场管理系统技术资料、文件验收A．竣工图和竣工资料。B．系统原理图。C．器材、设备清单。D.设备电气端子接线图。E.各个配套设备的使用说明书、产品合格证、操作手册和维护手册。F.系统初验报告（附隐蔽工程验收单）。G.系统调试和试运行纪录。H.系统竣工报告。12、精装修资料、文件接收A.精装修竣工图和竣工资料。B.各个配套设备的使用说明书、产品合格证、操作手册和维护手册。C.各配套材料检测报告。D.装修环境检测报告。13、资料、文件交接与归档A．交方应提交资料总分类清单，接方依据总分类清单对照以上各工程项目应验收的资料、文件进行核对。B．交接双方认可后在交接登记表上签字。交接登记表一式两份，双方各执一份。C．对遗留问题应进行登记记录，列出欠缺资料清单一式两份，双方各执一份。D．将所有接收的资料、文件交公司工程技术档案室归档保存。四、房屋移交方案1、移交时间：（未最后确定）1#楼9月1日5#楼9月3日；2、交接验收内容：（未最后确定）1#、5#楼天鸿君邑物业接管验收方案第9页共19页3、验收人员配置：（1）设备验收组：物业、总包、施工单位、地产工程部、监理单位各有1人参加,组成1组（2）房屋验收组：物业、总包、施工单位、地产工程部、监理单位各有2人参加,组成2组A．土建验收组：物业、总包、施工单位各相关专业有1人参加B．强弱电验收组：物业、总包、施工单位各相关专业有1人参加C．水电验收组：物业、总包、施工单位各相关专业有1人参加由于每个房间是分系统同时进行,地产工程部、监理单位可以每组各参加1人.4、交接验收方法：（一）设备验收组1．由地产工程部、监理人员、施工队人员及物业四方共同组成设备验收组对所属专业的设施设备进行验收；2．对每套设施设备进行必要的运行、运转测试，并进行记录。对未安装完毕及暂时不能运行运转调试的设备设施也进行记录；3．在验收设备前，要先交验设备资料及说明书；4．查验设备铭牌、标识牌是否齐全。（二）房屋验收组1．首先查验竣工资料，分系统同时对房屋进行逐套逐间查验；2．对发现的问题记录在相应表格并进行汇总，反馈至地产工程部；3．由工程部安排各施工单位进行整改，整改完成后施工单位提出复验申请；4．接复验申请进行复验，如复验不合格则不再进行验收，写入备忘返至地产工程部；5．对屋内清洁状况进行整体查验，必要时需进行保洁开荒；6．验收合格房屋报地产客服可发放入住通知书。5、人员招聘(1)招10个工程人员并进行面试（8月20日完成）。(2)确定6个工程人员报到上班（8月23日完成）。6、人员培训：培训的内容：(1)新员工入职培训（8月23日）(2)交接验收的流程（8月24日）(3)交接验收标准及规范（8月24日）(4)交接