奥宸财富广场二号地块管理方案

奥宸•财富广场二号地块云南奥宸物业管理有限公司二〇一二年五月物业管理服务方案奥宸·财富广场二号地块物业管理服务方案云南奥宸物业管理有限公司1目录序言---------------------------------------------------------------------2第一章云南奥宸物业管理有限公司介绍------------------------------------3第二章管理服务理念、思路及目标-----------------------------------------4第三章小区建设前期介入管理、接管验收及小区交房工作---------------------7第四章奥宸·财富广场二号地块物业服务组织架构、部门职责及人员配备--------9第五章财富广场二号地块物业费收入测算--------------------------------------16第六章财富广场二号地块管理支出预算说明-----------------------------------17第七章日常物业管理服务工作----------------------------------------20第八章物业管理服务质量目标-----------------------------------------29奥宸·财富广场二号地块物业管理服务方案云南奥宸物业管理有限公司2序言十分荣幸我公司成为奥宸·财富广场二号地块的前期物业管理服务商。我公司将根据奥宸·财富广场二号地块的实际情况，依托企业优秀管理服务人才，对奥宸·财富广场二号地块的物业管理服务工作提出科学、合理、规范的管理服务方案。我公司在奥宸·财富广场二号地块的管理服务中除采用行业成功的经验外，还将重点采取目标管理、全面质量管理、全员管理等先进的管理方法，引进ISO9001-2000国际质量管理体系，将各项管理服务逐步走上标准化、规范化道路；强调始终以业主为关注焦点，把服务业主和物业使用人作为管理服务工作的重心。我们将在完善服务体系、提高服务层次、确保服务质量等方面采取一系列措施，瞄准物业管理服务行业先进水平。我公司有信心有能力和全体业主一道，将奥宸·财富广场二号地块创建成为优秀物业管理小区，成为安全、舒适、生态、和谐的“优秀社区”。公司名称：云南奥宸物业管理有限公司地址：昆明市西山区前卫西路世纪半岛·橄榄谷会所三楼联系电话：[phone]传真：[phone]邮政编码：650228奥宸·财富广场二号地块物业管理服务方案云南奥宸物业管理有限公司3第一章云南奥宸物业管理有限公司介绍云南奥宸物业管理有限公司隶属于奥宸地产集团，成立于2000年1月，是一家为各类型房地产项目提供专业化物业管理服务的企业，取得国家物业管理二级资质证书，现为云南省物业管理协会会员单位。公司现有员工700余人，其中80%以上的高、中级管理人员及各类专业技术人员均为大、中专以上学历，经过专业化培训，持建设部、劳动部颁发的高、中级岗位证书和相关技术资格证书，具备良好服务意识和专业的物业管理服务技能。公司目前受托管理服务的项目有：滇池星城、奥宸橙郡、世纪半岛（橄榄谷、苹果谷、茶溪谷、菩提苑、财富广场）、香槟小镇、南苑小区（金乐园、泰园、地中海·水岸银沙）、金盾花园（云南省公安厅住宅区）、东方广场（大型住宅和商场复合型物业）等中、大型物业社区，管理面积200余万平方米，服务人口28000余人。今明两年，公司还将接管集团开发的省内多个住宅+商业+旅游型物业项目。物业管理服务的最终目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、安全、舒适、和谐的居住和生活环境，最终实现社会、环境、增值三个效益的统一和同步增长，这也是我们奥宸物业人在工作中为之奋斗的目标。为了更好、更快的实现这一目标，本公司自创建以来，就以“用心服务，舒适到家”为服务宗旨，工作中以“高起点、高标准、高质量”为目标，并在工作中形成了以下几点特色：1．以人为本、重视培训奥宸·财富广场二号地块物业管理服务方案云南奥宸物业管理有限公司4人才对企业来说，是最重要的资源，是决定企业发展的主要因素，为人才的成长和发展创造一个良好的环境是我们坚持的一贯方针，在我司内部，已形成了“能者上，庸者下”，奖惩严明的良好的用人机制。对此，我们对外积极引进人才，对内加强培训、培养和发现人才。每年各级员工都要参加相应培训，增强员工服务业主的思想意识和技能，鼓励员工一专多能，培训考核成绩将作为职务晋升和年终奖励的重要依据。2．科学管理，规范高效服务向管理要效益是本公司做好物业管理服务工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。为此，我们在管理服务工作中导入ISO9001-2000国际质量体系标准，严格按照“管理专业化、服务规范化、工作高效化”的思想，建立科学规范的管理体制来规范我们平时的服务工作，做到“管理有规章、服务有标准、考核有依据”，使大家的一言一行都有文可依、有据可查。在工作中充分利用网络、电脑专业软件等现代信息化工具，有效地提高了工作效率和质量，使管理服务工作走入科学化、程序化、标准化的轨道。3．业主第一、服务到家“业主不是我们的上帝，但每一个业主都是我们的亲朋好友”。在抓员工素质培养上，我们要求员工面对业主永远要保持微笑姿态。在抓企业人员管理上，我们将对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与业主讲话语气语调等方面都有明确的行为规范要求，在提高对业主的服务质量上，我们千方百计，想方设法，一切从业主的利益着想，努力强化员工的奥宸·财富广场二号地块物业管理服务方案云南奥宸物业管理有限公司5优质服务意识。公司通过一系列的措施向社会大众展示“奥宸物业人”的精神风貌。经过多年的全身心投入，我公司的管理服务工作以及整体形象都得到了良好的展示，得了相关部门和广大业主的认可好评，获得房管、公安部门授予的“十佳诚信物业管理企业”、“群防群治治安先进集体”、“卫生先进单位”“消防先进单位”的称号，管理服务的世纪半岛·橄榄谷、香槟小镇、地中海、金盾花园小区先后被相关部门评定为“四星级园林小区”。奥宸物业将贯彻“真诚服务、业主至上、文明高效、精益求精”的质量方针，秉承“创新、进取、严谨、扎实”的一贯作风，与时俱进。我们有信心、有能力通过自己的不懈努力，通过对业主的全心全意服务，得到政府、业主和社会的认同，成为地区物业服务行业的引领者。第二章管理服务理念、思路及目标随着社会的进步、生活水平的提高，业主对居住环境方便、安宁、优美祥和的需求也越来越高。他们强烈希望优质的物业管理服务能进入所居住的社区中。现在的物业管理服务，已和政府职能部门对社区的行政事务管理形成了相辅相成、不可替代的一种新型社区管理模式。我们的管理服务的目标就是要创造一个“睦邻友善”的“温馨社区”，发挥社区成员对社会事务强烈的参与意识，大家一道，齐心协力，真正把小区建设成为一个“文明社区”、“和谐社区”。让政府构建“社会主义和谐社会”的思想在奥宸·财富广场二号地块这个小社会里得到良好、充分的体现，达到“社会效益、环境效益、增值效益”大丰收。我们的具体做法是：奥宸·财富广场二号地块物业管理服务方案云南奥宸物业管理有限公司6一、以“全心全意为业主服务”为宗旨，倡导“天天让您满意”的服务理念：我们秉持以“真诚服务、业主至上、文明高效、精益求精”为质量方针，采取规范化、专业化的管理服务方式，对业主的每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准，并配以作业文件作为操作指导。我们实施“管理服务报告制度”，每月以数据的方式向业主如实报告小区内的共用设备管理、入户维修、治安防范、保洁、绿化、等各专项服务工作的运作情况，并随时接受业主的查询和监督，真正做到尊重业主知情权，建立畅通的沟通渠道，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住、生活环境。二、创建和谐的自然环境、社会环境、人文环境构建和谐社会是党和政府倡导的长远目标。一个城市要构建和谐社会，则离不开千千万万个和谐社区，因为社区是城市的基本细胞，是城市管理的基础。构建和谐社会的过程中，和谐社区的建设具有不可替代的基础性作用，社区和谐了，城市就和谐了，社会就和谐了。物业管理服务行业特性决定了它是社区建设的重要组成部分、是构建和谐社会的重要载体。1．营造舒适的自然环境。维护小区整体规划布局、保护服务范围内的自然环境、养护并改良绿化、对公共设施进行定期维护。通过物业服务活动将环保意识、美的意识呈现在所服务的每一个角落，以实际行动肩负起营造舒适人居环境、促进人与环境和谐共融，人与自然可持续发展的责任。2.营造和谐的社会环境。通过封闭和半封闭式管理服务，通过24小时安防巡逻守卫以及红外奥宸·财富广场二号地块物业管理服务方案云南奥宸物业管理有限公司7报警、闭路电视、实行智能化门禁系统等来对小区进行多重监护，并对小区的公共秩序、交通车辆等进行有效疏导，进而保证所服务区域内的和谐和有序。3.营造和谐的人文环境业主长期在小区中居住、生活，物业管理人通过组织和参与开展形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活、减少邻里纠纷、促进邻里和睦，还能强化社区团结意识，营造出融洽和谐的小区人文环境，从而促进整个社会的和谐发展。社区文化活动是营造融洽、和谐小区人文环境的平台，是物业管理人与小区成员共同创造、建设和谐小区的重要方式。通过健康丰富的社区文化活动，致力于在小区内建立一种“睦邻友善、生活至爱”的文化氛围，使优秀传统文化得以回归，取代现代社会漫延的“人情沙漠”，建立崭新的居住区人文环境。我们将围绕“环保、科普、公益、宣教、健康、快乐”等主题来组织、策划社区文化、宣传活动，努力把奥宸·财富广场二号地块创建为和谐社区的典范。三、倡导开放、共融共建式的管理服务物业管理公司与业主及业主委员会是小区和谐共建、文明共建的亲历者和参与者，我们积极倡导共融共建式的管理服务。我们将通过公布管理服务人员名单，设立畅通有效的服务质量投诉举报渠道等措施，自觉接受业主的监督，与业主心心相通、积极配合。在业主委员会的筹备、运作等方面工作给予最大的支持和协助；另外，还将积极与开发单位密切合作，奥宸·财富广场二号地块物业管理服务方案云南奥宸物业管理有限公司8承接和延续奥宸·财富广场二号地块精品小区的后续服务；对于房管、办事处、社区居委会、派出所等相关政府部门，我们主动沟通、接受指导，尽力协助其做好小区相关工作并愿意承担部分社会职能，比如人口普查、户籍登记办理、社会调查、政策宣传、纠纷调解、与公安机关开展片区治安联防和群防群治等工作，使政府相关部门的工作能在小区内和周边得到更大延伸。四．设立一站式服务平台——物业服务中心便利的服务平台和先进的服务流程是提供规范、高效服务的前提。我们将借鉴政府设立“便民服务中心”的做法，在小区现场设立“物业服务中心”。业主的咨询、报修、投诉、意见、建议、求助等需求都可以通过电话、电邮、亲临等方式传递到物业服务中心。物业服务中心接到信息后，通过首问负责制方式，将业主的需求落实到相关责任岗位限时办理并反馈业主。五、加强服务成本控制、用好业主的每一元钱随着市场的不断变化，管理服务成本也逐年增加。对此，物业公司将狠抓内部管理，挖掘内部潜力，利用现有资源，开展增收节支工作，确保一定时期内在不增加业主管理服务费用的基础上，仍然保持对小区、对业主的高质量服务，使业主交纳的每一元服务费发挥最大的作用，费有所值。第三章小区建设前期介入管理、接管验收及小区交房工作一．前期介入管理很多小区在建设过程中，开发单位都投入了巨大的精力，顺利通过了相关部门组织的竣工验收。但交房时和业主入住后，可能会出现一些从业奥宸·财富广场二号地块物业管理服务方案云南奥宸物业管理有限公司9主使用角度来看影响其使用功能的小问题，这些问题虽然不影响小区的整体质量，但从一定程度上会对小区的品质产生影响，引起业主不满乃至纠纷。如果是共用设施设备出现问题，将会给业主入住后的生活带来不利影响。我公司将在小区交付使用前组建项目部提前介入，现场了解工程进度