土地(基准地价法)

11、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区，可通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=P×（1+K）×Y×T×F×Kij式中：Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F——待估宗地开发程度修正系数；Kij——容积率修正系数。（2）测算过程1)基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的(江府［2013］27号)江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。价格单位为元/平方米，币种为人民币。此次2的基准地价内涵如下表-1，。表1：江门市各用途土地基准地价内涵商业用地土地开发程度五通一平价格类型首层楼面地价住宅用地土地开发程度五通一平平均容积率2.0价格类型平均楼面地价工业用地土地开发程度五通一平平均容积率1.0价格类型地面地价备注：五通一平：宗地红线外“通路、通电、给水、排水、通讯”，宗地红线内“土地平整”。江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米土地用途土地级别商业用地住宅用地工业用地含路线价不含路线价一级606546991671600二级436736361169485三级26892534901409四级18391812611336五级11541149409274六级605605——备注1.工业用地级别基准地价为首层楼面地价；2.住宅用地级别基准地价为平均容积率2.0下的平均楼面地价；3.工业用地级别基准地价为平均容积率1.0的地面地价。表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表用地类型参照基准修正系数备注对应的土地利用现状地类（一级类）3用地类型参照基准修正系数备注对应的土地利用现状地类（一级类）批发零售用地商业基准地价1.0批发零售用地指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、餐厅、酒吧、超市、各类批发（零售）市场、加油（气）站用地等及其附属设施和金融证券营业场所等用地。商服用地住宿餐饮用地1.0住宿餐饮用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店（含公寓式酒店）、饭店、旅馆、招待所、度假村等。商服用地大型商贸综合体、一般商务金融用地0.85大型商贸综合体是独立的、用地面积不低于20000㎡，容积率不低于3.5的集零售、销售、餐饮、连锁商场、百货商场、酒店、商务、金融、办公等于一体的大型商业专业整体项目场所用地；商务金融用地是指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。商服用地其它商服用地1.0上述用地以外的其他商业、服务业、用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。商服用地城镇住宅用地住宅基准地价1.0城镇住宅用地指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅等用地。住宅用地别墅、低密度住宅用地3.0别墅、低密度住宅用地特指容积率小于1.0的别墅、低密度住宅用地。住宅用地工业用地工业基准地价1.0工业用地指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。工业用地采矿用地1.0采矿用地指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。工业用地仓储、物流用地工业基准地价1.0仓储用地指物资储备、中转的场所用地；物流用地指物流产业用于物资储备、中转、配送、分销作业、运输装卸、交易场所用地及其相应附属设施用地（含大型专业批发市场场所用地）。物流用地须经市政府或市政府授权的部门认定。工业用地公共设施用地工业基准地价0.7公共设施用地指用于城乡基础设施的生产用地。包括给排水、消防、环卫、公用设施维修等生产用地。不含负责营运上述项目单位营业办公用地。公共管理与公共服务用地4用地类型参照基准修正系数备注对应的土地利用现状地类（一级类）公园与绿地0.5公园与绿地指城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地。公共管理与公共服务用地风景名胜设施用地1.0风景名胜设施用地指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。景区内的其它用地按现状归入相应地类。公共管理与公共服务用地机关团体用地1.0机关团体用地指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。公共管理与公共服务用地新闻出版用地1.0新闻出版用地指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。公共管理与公共服务用地科教用地1.0科教用地指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。公共管理与公共服务用地文体娱乐用地1.0文体娱乐用地指用于各类非商业性的文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。公共管理与公共服务用地医卫慈善用地1.0医卫慈善用地指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。公共管理与公共服务用地电信、邮政、供电、供热、供气设施用地1.0电信、邮政、供电、供热、供气设施用地指用于电信、通讯、通讯塔、邮政、供电、供热、供气的生产性用地。不含负责营运上述项目单位营业办公用地。公共管理与公共服务用地停车楼、库用地工业基准地价1.0指用于地面停放和保管车辆及其附属设施的项目用地，不包括公共汽车站场及交通运输站的停车场所用地。交通运输用地铁路用地1.0铁路用地指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。交通运输用地公路用地1.0公路用地指用于国道、省道、县道、乡道及高速公路的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木及直接为其服务的附属用地。交通运输用地汽车站及其他附属用地1.0汽车站、停车场及其他附属用地指经营性停车场、汽车客货运输站点及其停车场等用地。交通运输用地港口码头用地1.0港口码头用地指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。交通运输用地管道运输用地1.0管道运输用地指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。交通运输用地5用地类型参照基准修正系数备注对应的土地利用现状地类（一级类）街巷用地1.0街巷用地指用于城镇、村庄内部公用道路(含立交桥)及行道树的用地。交通运输用地待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名），用途为工业用地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表》，适用基准地价类型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围，待估宗地为四级用地；根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基准地价为336元/平方米，即：P=336元/㎡根据委托方提供的《用地红线图》，待估宗地面积为30696平方米，规划控制指标为：建筑密度≥30%，容积率≥1.0，绿地率≤20%，建筑限高≤24米，行政办公及生活服务设施用地比例≤7%；规划要求：①设置机动车出入口方位需在西面或北面道路；②室外排水需为雨污分流制；③按用电要求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆；⑤建筑间距必须满足国家有关规范要求；⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线，在路口处须按要求倒角设置；⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设、同步竣工验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规定，见表4。表4：待估宗地各项经济技术指标用途土地级别对应基准地价（元/㎡）土地剩余使用年限（年）工业四级33650建设用地面积30696㎡；主体建筑物性质：厂房；建筑密度≥30%，容积率≥1.0，绿地率≤20%，建筑限高≤24米，行政办公及生活服务设施用地比例≤7%2)待评估宗地土地使用年期修正系数Y的确定待估宗地为工业用地，使用权类型拟定为挂牌出让，根据工业用地最高使用年限为50年的原则，待估宗地剩余使用年期为50年，根据《工业用地使用年期修正系数表》，年期修正系数为1，详见表5：6表5：工业用地使用年期修正系数表剩余使用年期12345678910修正系数0.05950.11570.16880.21880.26600.31060.35270.39240.42990.4652剩余使用年期11121314151617181920修正系数0.49860.53010.55980.58790.61440.63930.66290.68520.70620.7260剩余使用年期21222324252627282930修正系数0.74470.76240.77900.79470.80960.82360.83680.84930.86100.8722剩余使用年期31323334353637383940修正系数0.88260.89250.90190.91070.91900.92690.93430.94130.94790.4941剩余使用年期41424344454647484950修正系数0.96000.96550.97070.97570.98030.98470.98890.99280.99651.00003）待评估宗地区域、个别因素修正根据宗地的具体情况,区域因素及个别因素修正值K=+10％，具体修正情况如下：修正优较优一般较劣劣区域因素城市内部交通便捷度与主、次干道通达性高能与主、次干道通达仅与次干道通达与次干道通达有一定难度与次干道通达有严重困难5～33～10-1～-3-3～-5工业聚集状况高较高一般较低低5～33～10-1～-3-3～-5距港口、码头距离3公里以内3-4.5公里4.5-6公里6-7.5公里7.5公里以上5～33～10-1～-3-3～-5环境质量优劣状况周围环境质量优周围环境质量较优周围环境质量一般周围环境质量较劣周围环境质量劣3～22～10-1～-2-2～-3基础设施供水、供电保证率达98%以上，排水通畅，电讯网络设施全面覆盖供水、供电保证率达98%以上，排水通畅，电讯网络设施基本覆盖供水、供电保证率达98%以上，排水一般，电讯网络设施局部覆盖供水、供电保证率在98%以下，排水不畅，电讯网络设施较差供水、供电保证率在98%以下，排水堵赛，无电讯网络设施等明系数说评定级因素（％）影响因素7表6：城镇工业用地地价影响因素说明、系数表表7：待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表影响因素条件描述评定等级修正系数（%）区域因素城市内部交通便捷度与主、次干道通达性一般一般0工业聚集状况位于金门长河工业区内，区内工业集聚度较高较优+1距港口、码头距离距港口、码头距离有段距离一般0环境质量优劣状况周围环境质量一般一般04～10-1～-2-2～-3-3～-4个别因素地质状况与地基承载力地质状况与地基承载力高地质状况与地基承载力较高地质状况与地基承载力较差地质状况与地基承载力较低地质状况与地基承载力低10～65～10-1～-5-6～-10宗地临路条件两面以上临主要道路一面临主要道路，一面临次要道路一面临主要道路一面临次要道路不临任何道路5～33～10-1～-3-3～-5宗地面积------------对企业布置无影响面积过大，闲置大于5%；面积小对企业布置有影响------------------0-1～-3------宗地形状长（正）方型梯型多边型三角型不规则3～22～10-1～-2-2～-3