土地储备方案的风险评估

土地储备方案的风险评估一、摘要本文针对当前土地收储风险的研究，考虑到信贷风险，财务风险等实际情况产生的约束条件，建立土地储存评估的优化模型，为土地储备部门提供一个比较实用的土地储备方案的风险评估方法。同时采用层次分析法（AnalyticHierarchyProcess，简称AHP）和蒙特卡洛模拟法，利用MATLAB7.0.1和Excel2010，分别对模型进行求解，并对所得结果进行可行性分析，在此基础上用在险值（ValueatRisk,VaR）方法，采用层次分析法和MonteCarlo仿真，以此来帮助土地部门筛选出十个风险较大的项目。首先，建立以项目的净现值（NPV）为评价指标，运用蒙特卡洛模拟法，对财务净现值，财务内部收益率和动态投资回收周期进行随机抽样。再根据净现值的计算公式：NPV=Ʃ（CI-CO）t/(1+Ic)^t。经过多轮模拟，对每一组模拟结果计算相应的净现值。然后计算净现值的期望值E(NPV)、标准差σ，对其风险程度可以利用变异系数V=σ/E来衡量。根据V的大小来判断风险大小。对于问题1，选取相应的约束条件对目标函数进行约束，从而给出优化模型Ⅰ。由于净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。净现值会被很多不确定因素影响，用综合不确定性分析法建立模型，研究项目净现值。利用MATLAB7.0.1和Excel2010求解，得到了表5。对于问题2，在优化模型Ⅰ的基础上，建立了优化模型II。同时采用在险值（ValueatRisk,VaR）方法，利用MATLAB和SPSS，分别对模型进行求解.在对所得结果进行了分析比较筛选出风险较大的十个项目并且分析风险较大的原因，最后，我们就模型存在的不足之处提出了改进方案，并对优缺点进行了分析。关键字土地收储风险净现值层次分析法二、问题的提出市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地，即进行了由土地储备机构承担的土地储备工作。土地储备增加了地方财政收入，也改善了城市基础设施建设，提高了土地市场的公平性和透明性。但是，在储备中，需要动用大量的资金，或者利用银行的授信贷款、抵押贷款等渠道的信贷资金来收储土地。当资金在市场中活跃向好时，风险不易显现。而当土地市场疲软时，金融风险便会极易爆发，所以，需要利用之前几年土地储备项目的数据，建立合理的数学模型，找出一种最实用土地储备方案的风险评估方法。三、问题的分析3.1问题一本题要求我们利用所给附录的信息，建立合理的数学模型，为土地储备部门提供一个比较实用的土地储备方案的风险评估的方法。探究风险评估方法时，有些关键问题需要考虑到。首先，要考虑土地所在的区域与其用途是否搭配最好，能否实现长期可持续发展；接着还要考虑财务方面的因素，通过财务净现值（FNPV）的大小分析项目的盈利能力，用财务内部收益率(FIRR)，动态回收周期(Pt)，盈亏平衡点(BEP)来分析项目的抗风险能力的大小;还要考虑存在的社会风险，是否需要大批的拆迁人口以及拆迁人口的补偿情况。而且，还必须考虑到如果投资失败，会遭受怎样的损失或者面临怎样的负面影响，以及需要采取怎样的安全措施才能将风险带来的损失降低到最低程度。在进行风险评估时，我们也会试着使用VaR原理。VaR按字面解释为“处于风险状态的价值”，即在一定置信水平和一定持有期内，某一金融工具或其组合在未来资产价格波动下所面临的最大损失额。计算VaR的一般方法如下：设资产组合的初始价值为W，持有期末的期望收益为R，R的数学期望和标准差分别为μ和σ，在给定的置信水平c下，期末资产组合的最低值为W*=W(1+R*)，其中R*为相应的最低收益率。Valueatrisk=E(W)-W*=-W(R*-μ)(1)VaR=E(W)-W*=-W(μ+ασ-μ)=-ασW(2)实际应用中，根据市场因子波动性比较大，所以在VaR计算方法之后，还需要进行对市场实例研究的基本分析。基本分析程序如以下流程：3.2问题二本题要求我们根据对问题1的解答，用问题一中得出的方法，对附件二中的方案进行风险评估，比较出风险最大的十个项目，然后根据作出的模型，分析出这十个项目风险偏大的原因。四、模型假设1.项目投资总额的估算误差很小的2.申请贷款额度与银行批复的额度是相同的，忽略土地储备的信贷风险3.在这此期间不考虑土地市场变动的情况，假设土地市场是稳定的。五、符号说明CI-CO)t：表示t年的净现金流量；T：表示计算年分数；IC：表示折现率；BEF:表示盈亏平衡点时的产销量；Cf：表示固定成本；P：表示单位产品的销售价；Cu：表示单位产品的变动成本；Tu：表示单位产品营业税金及附加；W：表示资产组合的初始价值；R：表示持有期末的期望收益；μ：表示R的数学期望；σ：表示R的数学标准差；R*：表示最低收益率。六、问题一（一）模型分析与建立1.土地储备定义土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为2.土地储备的基本步骤第一步：土地储备中心对拟征用储备地块进行调查摸底，并进行前期定界测量工作；第二步：根据拟征收储备地块的摸底材料情况，提交用地预审申请及相关文件资料，经批准后进行预审。第三步：被征收土地所在国土局根据拟征用储备地块的摸底材料，准备征地报批资料（主要是土地储备项目可研报告，见附件一），并会同预审意见一同上报；第四步：征地经政府批准后，市储备中心负责筹集资金，公告并实施征地协议的签订和补偿工作；第五步：储备中心向规划局申请定点和编制控制性规划；第六步：征地程序完成后，将征为国有的土地存入政府储备库，并按照规划实施前期开发和配套建设。3．分析由以上定义易之土地储备方案的评估主要根据拟征用储备地块的摸底材料即土地储备项目可研报告，根据所给的土地储备项目可研报告（附件一），储备方案的风险可以大致总结有以下几点：项目投资及资金来源土地储购项目资金的主要来源除了部分的财政资金，还有大量的银行贷款。建立模型时，我们假设能得到预估的资金，排除了资金短缺的风险。土地储备对土地利用，房价等方面的影响土地储备会引起房价上涨，在建立模型时也假设房价的涨幅是稳定的，房价会被控制在一定的范围内，基本上也可以排除这方面的风险。财务分析（层次分析法和盈亏平衡分析）由于土地项目的大部分资金都是来自银行贷款，项目盈利与否决定了能否还上银行贷款。如果收储机构财务状况不好，财务无法变现很容易导致金融风险的集中爆发，因此对项目进行财务分析是及其必要的。进行财务分析时，本次利用层次分析法，建立模型，系统的分析项目投资总额，财务内部收益率（FIRR），动态回收周期(PT)对净现值(NPV)的影响,得到净现值，最后通过得到的净现值分析该项目的盈利能力；用盈利平衡分析作为另一指标，分析项目的盈亏平衡点，用来分析项目的抗风险能力的大小。综合这两个方面的影响，作为一个重要指标来分析评价收储方案。资金回收分析（回归分析通径分析MonteCarlo仿真分析）怎样评定一个项目是否成功？对社会做了多大的贡献、对项目投资者带来多少声誉，还有便是资金回收率。在正常情况下，资金回收额要大于资金耗费额，这个差额就是企业实现的生产经营成果。资金的顺利回收，既是补偿资金耗费的必要，又是再生产得以为继的前提。所以，需要利用回归分析或者其他分析方法，预计估算出一个项目的资金回收率，然后作为一个重要的指标来分析评价此收储方案。4.模型的建立和求解净现值内部收益率动态回收周期一、净现值法（财务盈利能力分析）净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。净现值会被很多不确定因素影响，用综合不确定性分析法建立模型，研究项目净现值。综合不确定性分析法1层次分析法（AnalyticHierarchyProcess，简称AHP）所谓层次分析法，是指将一个复杂的多目标决策问题作为一个系统，将目标分解为多个目标或准则，进而分解为多指标（或准则、约束）的若干层次，通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序（权数）和总排序，以作为目标（多指标）、多方案优化决策的系统方法。层次分析法是将决策问题按总目标、各层子目标、评价准则直至具体的备投方案的顺序分解为不同的层次结构，然后得用求解判断矩阵特征向量的办法，求得每一层次的各元素对上一层次某元素的优先权重，最后再加权和的方法递阶归并各备择方案对总目标的最终权重，此最终权重最大者即为最优方案。运用层次分析方法，大体可分为以下三个步骤:步骤1:分析系统中各因素间的关系，对同一层次各元素关于上一层次中某一准则的重要性进行两两比较，构造两两比较的判断矩阵;步骤2:由判断矩阵计算被比较元素对于该准则的相对权重，并进行判断矩阵的一致性检验;步骤3:计算各层次对于系统的总排序权重，并进行排序。最后，得到各方案对于总目标的总排序。2蒙特卡洛模拟法当所求解问题是某种随机事件出现的概率，或者是某个随机变量的期望值时，通过某种“实验”的方法，以这种事件出现的频率估计这一随机事件的概率，或者得到这个随机变量的某些数字特征，并将其作为问题的解。工作过程蒙特卡罗方法的解题过程可以归结为三个主要步骤：构造或描述概率过程；实现从已知概率分布抽样；建立各种估计量。蒙特卡罗方法解题过程的三个主要步骤：（1）构造或描述概率过程对于本身就具有随机性质的问题，如粒子输运问题，主要是正确描述和模拟这个概率过程，对于本来不是随机性质的确定性问题，比如计算定积分，就必须事先构造一个人为的概率过程，它的某些参量正好是所要求问题的解。即要将不具有随机性质的问题转化为随机性质的问题。（2）实现从已知概率分布抽样构造了概率模型以后，由于各种概率模型都可以看作是由各种各样的概率分布构成的，因此产生已知概率分布的随机变量（或随机向量），就成为实现蒙特卡罗方法模拟实验的基本手段，这也是蒙特卡罗方法被称为随机抽样的原因。最简单、最基本、最重要的一个概率分布是（0，1）上的均匀分布（或称矩形分布）。随机数就是具有这种均匀分布的随机变量。随机数序列就是具有这种分布的总体的一个简单子样，也就是一个具有这种分布的相互独立的随机变数序列。产生随机数的问题，就是从这个分布的抽样问题。在计算机上，可以用物理方法产生随机数，但价格昂贵，不能重复，使用不便。另一种方法是用数学递推公式产生。这样产生的序列，与真正的随机数序列不同，所以称为伪随机数，或伪随机数序列。不过，经过多种统计检验表明，它与真正的随机数，或随机数序列具有相近的性质，因此可把它作为真正的随机数来使用。由已知分布随机抽样有各种方法，与从(0,1)上均匀分布抽样不同，这些方法都是借助于随机序列来实现的，也就是说，都是以产生随机数为前提的。一般说来，构造了概率模型并能从中抽样后，即实现模拟实验后，我们就要确定一个随机变量，作为所要求的问题的解，我们称它为无偏估计。建立各种估计量，相当于对模拟实验的结果进行考察和登记，从中得到问题的解。表1以净现值为准则的判断矩阵和权重AB1B2B3WiB111/250.4088B22150.5031B31/51/510.0881表2以项目投资总额为准则的判断矩阵和权重B1C1C2C3WiC111/31/50.1031C2311/30.2915C35310.6054净现值财务内部收益率投资回收期项目投资总额增加不变减少不变减少增加不变减少增加AB1C2C1B3C6C5C4C3C9C8图1不确定因素递阶结构B2表3以财务内部收益率为准则的判断矩阵和权重B2C4C5C6WiC41530.6054C51/511/30.1031C61/3310.2915表4以投资回收期为准则的判断矩阵和权重B3C7C8C9WiC711/51/30.1031C85130.6054C931/310.2915表5各不确定因素的综合出现概