土地分等定级第01章概述.

第一章概述《土地分等定级》一.基本概念土地分等定级：根据土地的自然和经济两方面的属性及其在社会经济中的地位和作用，综合评定土地质量，划分土地等级的过程。评价体系：土地分等定级农用地分等定级城镇土地分等定级农用地分等农用地定级城镇土地分等城镇土地定级农用地估价城镇土地估价一.基本概念土地性质：是一种可度量或测定的土地属性。包括气候性质、水文性质、土壤性质、地学性质、生物性质和社会经济性质等。土地质量：以一种特定方式影响特定土地利用可持续性的综合土地特性（FAO）。与农业生产、林业生产、环境保护与管理等各种土地利用的需求相关的土地条件或健康状况（世界银行）。也即土地维持和发挥其功能的能力。土地性质是土地属性在各个方面的直观反映；土地质量是土地综合属性的描述。两者本质上是一样的，即土地具有的属性。土地性质是客观存在的，是一种状态，没有好坏、高低之分；土地质量是针对一定用途而言的，表示为对某种用途适宜不适宜、或适宜程度高低。土地性质与土地质量的关系是多对一、一对一的关系。如土壤侵蚀、土壤有效养分、排灌设施、技术水平等。一.基本概念土地质量的等级：土地特性好坏，适宜程度高低或限制程度强弱，生产潜力大小，产量、效益或价格的高低。农用地：直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。城镇土地：对于县级以上的城市，即城市市区土地；对于县级市，即市政府驻地的建成区土地；对于县城镇，即镇区土地。一.基本概念农用地分等：依据构成土地质量稳定的自然、经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别侧重于反映因农用地潜在的(或理论的)区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。表达了农用地在农业用途条件下农业生产潜力的高低。农用地定级：依据构成土地质量的自然、社会、经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区内进行的农用地质量综合评定。农用地级别侧重于反映因农用地现实的(或实际可能的)区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。表达了农用地在农业用途条件下可以实现的收益水平的高低。一.基本概念城镇土地分等：通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。城镇土地定级：根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。土地估价：在一定的市场条件下，根据土地的权利状况和自然、经济属性，按土地在经济活动中的一般收益能力，综合评定出在某一时点某宗土地或某一等级土地在某一权利状态下的价格。价格体系：使用权价格和所有权价格，基准地价(城镇，农用地)，宗地地价(标定，交易)一.基本概念国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发〔2004〕28号）严格执行占用耕地补偿制度。各类非农业建设经批准占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。省级政府耕地保护责任目标考核办法（国办发〔2005〕52号）考核的标准：省级行政区域内各类非农建设经依法批准占用耕地和基本农田后，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积与质量。二.背景全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）占用耕地：建设项目选址必须贯彻不占或少占耕地的原则，确需占用耕地的，应尽量占用等级较低的耕地。划定基本农田：参照农用地分等定级成果，在规定期限内调整划定基本农田，并落实到地块和农户，调整划定后的基本农田平均质量等级不得低于原有质量等级。保护耕地：按照数量、质量和生态全面管护的要求，依据耕地等级实施差别化管护，对水田等优质耕地实行特殊保护。建立耕地保护台账管理制度，明确保护耕地的责任人、面积、耕地等级等情况。耕地占补平衡：依据农用地分等定级成果，加强对占用和补充耕地的评价，从数量和产能两方面严格考核耕地占补平衡。地籍调查：全面完成农用地分等定级与估价，加强土地适宜性评价和城镇、开发区用地的集约利用潜力调查评价。全国新增1000亿斤粮食生产能力规划（2009-2020年）基本农田建设：加强耕地质量监测区域站建设，形成布局合理、功能完备的耕地质量监测网络，提高耕地质量监测能力。严格耕地资源保护，稳定粮食播种面积：切实加强基本农田保护，划定一批基础条件好、生产水平高的粮食生产区域并予以永久固定，特别是要优先划定国家投资建设的高产稳产良田。农业及粮食科技发展规划（2009-2020年）土地整治科技工程。围绕补充耕地的土地整治科技需求，与国家土地整治项目相结合，重点加强土地资源评价与规划技术、基本农田划定与整备技术、耕地后备资源综合监测及土地生态化、信息化整治技术。常规业务土地管理：地籍，地权，地用，地产土地市场：土地出让，转让，流转与租赁等；金融市场；中介市场三.目的和意义目标1：土地质量及利用状况，科学管理和合理利用土地（数量、质量、权属）；目标2：地价动态监测体系，定期修正和公布基准地价（标定地价）；土地利用规划：调整土地利用结构，合理安排土地用途，确定土地利用强度，提高土地使用效率；土地市场管理：科学合理征收土地税费，加快土地资源向土地资本转变；土地政策调整：土地使用权制度改革，加强土地宏观调控。土地分等、定级和估价是以不同角度对土地特性的评价，土地功能差异决定了土地质量评价的复杂性；土地分等与定级的目的和应用范围存在差异，二者之间可以是从属关系，又可以是相对独立；对于土地估价来说，土地分等定级是其基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现；对于土地分等、定级来说，土地估价是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。四.土地分等定级与估价之间的关系(一)国外研究动态目的：土地赋税(初级阶段)1834年，土地测量师会(英)1877年，道库恰也夫(俄)1933′，斯托利指数分级(storieindexrating,SRT)和康乃尔评价系统(cornellsystem)(美)，土地评价法(德)，农地评价条例(法)五.土地评价研究进展目的：合理利用与规划土地1936年，土地潜力分类系统(美)1961年，美国完善的“土地潜力评价”1976年，FAO“土地评价纲要”(发展阶段)1981年，美国“土地评价和立地评价”(LESA)1984-1986年，FAO旱地农业土地、雨耕农业、林业、牧业土地评价指南1993年，FAO“土地可持续性利用评价框架”1993年，世界银行、FAO的LQIs研究1996年，WillamRees＆Wackernagel，生态足迹总结：评价目的：为土地赋税提供依据→为土地利用和土地规划提供依据评价主体：为大农业服务的综合评价→农、林、牧评价，甚至单项作物的评价；农业土地评价→城镇土地等非农业用地评价评价指标：偏重于自然条件的一般分等研究→自然与经济相结合的综合评价(农用地和城镇土地)评价深度：土地分等(即潜力分级、适宜性分等)→土地效益、生产能力评价(土地承载力研究)1.古代研究：《禹贡》《管子·地员篇》……2.财政部(1951年)：查田定产3.20世纪60-70年代：综考会宜农荒地评价（潜力评价），宜林地评价（橡胶适宜性）4.80年代初，(1)地理学界从土地适宜性角度进行土地质量评价；(2)农经学界从土地产量/经济产出角度进行的土地经济评价或土地分等定级5.1982年，综考会1:100万土地资源图分类系统(二)国内研究动态6.国土资源大调查（第一次，第二次）农牧渔业部土地管理局的县级土地评价技术规程(1986)：划分自然生产潜力的级别原国家土地管理局的农用土地分等定级规程（征求意见稿）(1989)国土资源部的农用土地分等定级规程（讨论稿）(1998)城镇土地两个国标(2001)农用地三个行业规程(2003)农用地三个国标(2012)成果应用研究农用地分等定级估价成果：在征地费补偿标准测算、征地区片价制定、土地开发整理项目管理、规划修编与基本农田保护区划定、耕地占补平衡、农用地生产力核算、农用地等级价动态监测体系等方面的应用；城镇土地分等定级估价成果：城镇土地基准地价和宗地地价的核算和更新，在土地管理和土地市场中的应用。全国耕地质量等级的总体情况全国划分15个等别，平均等别为9.80等，等别总体偏低，10~15等地占全国耕地评定面积的57%以上。集中性：沿燕山、太行山、大巴山以东地区，集中了我国80%以上的耕地，且是优质耕地复合性：经济发达区域与集中连片优质耕地分布区域在空间上是复合的六.未来的研究重点1.深化农用地分等定级估价研究开展全国土地分等成果更新建立全国土地等级动态监测体系开展重点地区、重点任务农用地等级和产能监测开展新增耕地等级调查与评定拓展农用地分等对象加强农用地定级估价工作2.相关基础研究耕地网格化管理技术体系研究耕地健康产能评价研究优等耕地可持续利用风险评价研究土地等级提升途径与方法研究土地适宜性评价及其应用研究七.参考资料规程土地评价方面的期刊文献国土资源部（）土地整理网（）华夏土地论坛（）土地估价师协会（）……八.考核方法平时+期中+期末平时（30%）：出勤（10%）+作业（20%）期中（20%）：小论文或考查期末（50%）：考试复习思考题名词：土地性质，土地质量土地分等定级的目的和意义？土地分等、定级与估价的关系。土地分等、定级与估价的内涵区别。试述我国土地评价研究进展？土地分等定级估价成果具有哪些应用价值？