土地资产价格.

土地资产价格评估定义：它是通过对影响土地价格的自然、社会和经济因素进行分析，对土地的权利和收益状况作出公正、合理的评价，并将评价结果以货币的形式表现出来。一、定义二、原则供需原则、变动原则、替代原则、最有效使用原则、均衡原则、收益递增递减原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原则三、土地估价的方法按照土地估价方法的差别可分为基本估价法和应用估价法。（1）基本估价法:评估单个宗地价格采用的方法。包括：收益还原法、市场比较法、剩余法等。（2）应用评估法：是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估方法包括：路线价法、标准宗地估价法、模型估价法a.收益还原法（1）定义：是将待估土地未来每年的预期客观纯收益以一定的还原利率（报酬率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。（2）计算公式：一般公式：其中，P为土地价格；ai为第i年的土地纯收益；ri为第i年的还原利率。)1()1)(1()1)(1(12121211nnrrrarraraP（3）适用范围适用于有收益或潜在收益的地产或建筑物估价（4）实例例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，以后，每年的纯收益将稳定在35万元左右，该类土地的还原率为10%。该宗地的价格为：=310.2（万元）55432%)101%(1035%)101(30%)101(28%)101(25%)101(22%)101(20b.市场比较法（1）定义：寻求与估价对象相类似的交易实例，根据该地块的条件、价格形成时间、区域因素及个别因素等与对象地块比较，进而评估出评估地块的价格。（2）计算公式：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（3）适用范围适用于有充裕土地交易实例的地区，且交易实例与评估地块有关性和替代性，资料来源可靠。（4）实例为评估某商品住宅2005年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料如下表。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4500RMB元/m2600美元/m25000RMB元/m2成交日期2004年11月1日2005年1月1日2005年6月1日交易情况-5%0+2%区域因素+2%+3%-2%个别因素-3%+5%-2%假设2005年1月1日市场汇价为1美元=8.5人民币，2005年9月1日市场汇价为1美元=8.3人民币；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在2004年6月1日至2005年2月28日之间平均每月比上月上涨1%，在2005年3月1日至2005年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料评估该商品住宅在2005年9月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。VA=4500×100/95×(1+1%)4(1-1.5%)6×100/102×100/97≈4550.9（元/M2）VB=600×100/100×(1+1%)2(1-1.5%)6×100/103×100/105×8.5≈4393.43（元/M2）VC=5000×100/102×(1-1.5%)3×100/98×100/98≈4877.83（元/M2）估价时点的正常市场单价V(算术平均法)=(比准价格VA+比准价格VB+比准价格VC)/3≈4607.39(元/M2)求取估价对象比准价格1.简单算术平均法。2.加权算术平均法。如上例中若认为可比实例C与估价对象房地产的情况最为接近，A次之，B最差，则相应赋予权数为45％、35％、20％，A×35％+B×20％+C×45％3.中位数法。指将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列后，将居于数列中点位置的可比实例价格作为综合结果。4.众数法。它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在房地产估价中，则需要选择10个以上的可比实例，才可能用这种方法确定综合结果，目前采用较少。c.剩余法（假设开发法）（1）定义：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（2）计算公式：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费（3）适用范围待开发土地的估计、地上有建筑物的土地估计、拆迁或土地整理的土地估价（4）实例案例1：有一荒地需要估价。该荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/平方米；开发期需要3年；将该荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/平方公里；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法估算该荒地的总价。解：设该荒地的总价为V，根据题意有（1）该荒地开发完成后的总价值=800×2000000×60%=9.6（亿元）（2）开发成本和管理费用等的总额=2.5×2=5（亿元）（3）投资利息总额=（V+V×4%）×[（1+10%）3-1]+5×[（1+10%）1.5（在没有说明的情况下，一般认为是均匀投入，即1.5年投入）-1]=0.344V+0.768（亿元）（4）转让税费总额=9.6×6%=0.576（亿元）（5）开发利润总额=（V+V×4%+5）×15%=0.156V+0.75（亿元）（6）购买该荒地的税费总额=V×4%=0.04V（亿元）（7）V=（1）-（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=9.6-5-（0.344V+0.768）-0.576-（0.156V+0.75）-0.04V解得V=1.627（亿元）d.成本逼近法（1）定义：是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。（2）计算公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益（土地增值收益）（3）适用范围新发开土地或建筑物估价，工业用地估价，进行土地开发可行性分析以及地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。（4）实例某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000m2。该开发区征地费平均每亩5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。试估算出让该宗地的单位面积价格和总价格。（2）计算土地开发费土地开发费=2亿元/平方公里=200元/m2（3）计算投资利息投资利息=75×[（1＋10％）2－1]＋200×40％×[（1＋10％）1.5－1]＋200×60％×[（1＋10％）0.5－1]=33.91元/m2解：（1）计算土地取得费土地取得费按开发区的平均征地费计算土地取得费=5万/亩=75元/m2（4）计算投资利润投资利润=（75＋200）×20％=55元/m2（5）计算土地增值收益土地增值收益＝（75＋200＋33.91＋55）×20%=72.28/m2（6）计算土地价格单位面积土地价格=75＋200＋33.91＋55＋72.78=436.69元/m2总地价=436.69×10000=436.69万元e.路线价法（1）基本原理：认为城市内各宗地土地价格高低，随其距离街道的远近程度。（2）计算公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积（3）适用范围主要用于市街地，且城市道路系统完整，道路两侧的宗地排列相对整齐的地价评估。（4）实例一、划分路线价区段将可及性相当、地块相连的土地划为一个路线区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分。二、设定标准深度设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数三、调查评估路线价选取一定数量的标准宗地用收益法、比较法等求地价地价的平均数、中位数、众数等路线价四、制作深度价格修正率表深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值随远离道路而有递减现象。最简单的是四三二一法则。表1四三二一法则深度价格修正率的形式临街深度（英尺）255075100125150175200单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0平均深度百分率=累计深度百分率*标准深度/宗地深度五、计算临街各宗土地依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。解题：5块宗地均为临街地，临街深度分别为17.5m、3.5m、3m、7m、11m，查临街地深度指数表得其深度指数分别为100、110、130、125、120。该5块宗地单价计算如下：1000元×1＝1000元1000元×1.10＝1100元1000元×1.30＝1300元1000元×1.25＝1250元1000元×1.20＝1200元谢谢