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a.土地还原利率的确定土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率。我们采用安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法综合确定土地还原利率。(1)利用安全利率加风险调整值法测算土地还原利率安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们选取中国人民银行2012年7月6日公布的一年期定期存款年利率3.00%作为安全利率。根据靖江市国土资源局提供的资料，目前在靖江市土地投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度，确定风险调整值为3.50-5.0%，由此求得土地还原利率为6.50-8.00%。(2)利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款、三年期国债，但其收益率也较低，分别为3.00%和5.58%；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，为6.00%；投资在房地产开发方面风险较大，其法定利润率为6-12%，平均为9%；而投资在股市则风险更大，其收益亦可能更高。经分析判断，土地投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发，据此测得土地还原利率为6.1%-8.0%。综合上述二种方法测算结果，最终确定本次土地估价的土地还原利率为7.2%。