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诚信创新价值谨呈：鹰潭市铜锣湾旅游文化国际数字MALL（定位报告）2012.08.09本报告是严格保密的。诚信创新价值2项目整体工作思路整体定位分析Part2项目整体定位Part3核心问题分析Part1项目概念规划Part4本报告是严格保密的。诚信创新价值本次提案主要解决商业定位与规划问题项目的要求：第一期必须启动商业部分；可售商业面积与保有商业面积各50%；初步的业态定位意向：观赏石市场、铜锣湾商业广场、美食街、酒店等开发商要求：项目为滚动开发，启动期商业必须考虑能快速引起市场共鸣的业态，能快速销售实现现金流回收的业态；考虑到商铺总价，启动期商业的建筑形态最好为街铺，商铺的面积、层数也是考量的重点。本报告是严格保密的。诚信创新价值4地块与城市关系余江县高速路口本案中心城区本项目位于雄鹰大道距离鹰潭市区10公里距离贵溪市区17公里距离高速出入口10公里贵溪市雄鹰大道25KM月湖新城龙虎山本报告是严格保密的。诚信创新价值5用地情况项目整体用地约300亩其中综合商务用地部分约126亩居住用地部分约260亩纬一路经三路经四路商业地块部分商业地块部分角山大道经三路湖住宅地块部分地块位于月湖新城区政府对面，是区域内规划的唯一综合商业用地。区政府本报告是严格保密的。诚信创新价值6区域现状项目位置中心城区鹰雄大道月湖新城新城规划新城指挥中心新区、待开发，仅开通鹰雄大道；区政府新办公楼开发指挥部已进驻；新区幼儿园、小学九月份动工建设新区概况鹰雄大道本报告是严格保密的。诚信创新价值地块分析-四至纬一路经三路经四路商业地块部分角山大道经三路湖住宅地块部分项目四面临路，目前已开通鹰雄大道，项目四周地块为待开发用地，目前地块内有东西向高压线塔。本报告是严格保密的。诚信创新价值项目核心问题：以销售为主的城市新区大体量商业项目如何定位本报告是严格保密的。诚信创新价值9宏观市场分析城市格局分析城市规划发展分析城市旅游文化分析城市微观市场分析整体定位分析Part2项目整体定位Part3核心问题分析Part1项目概念规划Part4本报告是严格保密的。诚信创新价值10城市格局分析-交通鹰潭-背靠江西腹地，面向长三角、珠三角、海峡西岸三个中国最具经济活力的经济圈。鹰潭是赣东门户，是史称“东连江浙，南控瓯闽，扼鄱水之咽喉，阻信州之门户”，6省通衢之地。本报告是严格保密的。诚信创新价值城市格局分析-与各县区的关系市中心余江县贵溪市25KM25KM鹰潭市辖1个市辖区、1个县，1个县级市。即月湖区、贵溪市、余江县。市区距贵溪市及余江县各约25KM本报告是严格保密的。诚信创新价值12宏观市场分析城市格局分析城市规划发展分析城市旅游文化分析城市微观市场分析整体定位分析Part2项目整体定位Part3核心问题分析Part1项目概念规划Part4本报告是严格保密的。诚信创新价值GDP发展水平143.21204.78256.81256.8344.89426.713.10%14.00%14.20%12.30%14.10%12.30%11.00%11.50%12.00%12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%050100150200250300350400450200620072008200920102011GDP（亿元）GDP增长率187442015623117304653775430.07%7.56%14.69%31.79%23.92%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%050001000015000200002500030000350004000020072008200920102011人均GDP（元）人均GDP增长率近5年来，鹰潭市经济保持平稳较快发展。2011年突破400亿大关，初步核算，全市实现国内生产总值（GDP）426.70亿元，按可比价格计算，比上年增长12.3%。增幅连续11年实现“两位数”增长。非公有制经济完成增加值201.45亿元，增长14.3%，占全市国内生产总值比重47.2%，同比提高0.7个百分点。人均生产总值37754元，增长11.4%，按年均汇率折算为5845美元。鹰潭经济快速增长，增幅连续11年实现“两位数”增长。本报告是严格保密的。诚信创新价值产业结构发展9.40%11.90%9.60%9.50%8.90%64.00%59.20%63.20%62.80%64.70%26.60%28.90%27.20%27.70%26.40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%20072008200920102011第一产业占比第二产业占比第三产业占比从产业看，第一产业完成投资4.87亿元，下降6.5%，第二产业191.54亿元，增长25.2%，第三产业80.45亿元，增长20.2%。从行业看，工业投资190.78亿元，增长25.6%，其中制造业增长31.1%。三产中交通运输、仓储和邮政业增长165.9%，租赁和商务服务业增长71.7%，卫生、社会保障和社会福利业增长82.4%房地产开发高速增长。房地产开发投资21.51亿元，增长65.0%。商品房施工面积204.83万平方米，增长38.2%。商品房屋销售面积65.48万平方米，增长84.5%。商品房销售额23.14亿元，增长96.7%鹰潭2011年三产结构为农业9%。工业65%，服务业26%。本报告是严格保密的。诚信创新价值人口结构分析鹰潭市辖贵溪市、余江县、月湖区和龙虎山风景旅游区管委会，共44个乡镇和4个街道办事处全市共有人口104.13万人，其中月湖区18.09万人，贵溪市51.72万人，余江县31.74万人，龙虎山风景旅游区2.5万人。全市人口中，男性占52.42%，女性占47.58%，居住城镇的人口占49%，居住乡村的人口占51%；汉族人口占99.71%，少数民族占0.29%。少数民族有畲、回、蒙、满、侗、壮、苗等民族，以畲族人口最多，设有贵溪市樟坪畲族乡，是江西省三个畲族乡之一。鹰潭总人口104.13万人，其中月湖区18.09万人，贵溪市51.72万人，余江县31.74万人，居住城镇的人口占49%。本报告是严格保密的。诚信创新价值全市居民家庭消费水平的不断提高，观念的不断更新，促使城乡市场日益繁荣，消费需求不断增加，消费领域不断扩大。为商业升级，知名品牌的进入提供必要条件。鹰潭近年城市消费水平不断提高，2011年社会消费品零售总额突破100亿元，同比增长17.5%，总量和增幅均列全市首位；城镇居民人均可支配收入17518元，增长12.17%；城市经济的发展同时带来了居民工资收入的提高；2011年，鹰潭主要经济指标大幅攀升，喜势惊人！生活水平与社零49.561.2772.6786.62103.2717.40%23.80%19%19.40%17.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%02040608010012020072008200920102011社零总额（亿元）增长率9648112901280714140156181751813.45%17.00%13.43%10.40%10.45%12.17%38844406510055106249762312.45%13.44%15.75%12.30%13.41%21.99%010002000300040005000600070008000900002000400060008000100001200014000160001800020000200620072008200920102011城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入增长率农村人均可支配收入农村人均可支配收入增长率鹰潭2011年社会消费品零售总额突破100亿元，同比增长17.5%，城镇居民人均可支配收入17518元，增长12.17%。本报告是严格保密的。诚信创新价值17宏观市场分析城市格局分析城市规划发展分析城市旅游文化分析城市微观市场分析整体定位分析Part2项目整体定位Part3核心问题分析Part1项目概念规划Part4本报告是严格保密的。诚信创新价值城市职能定位城市性质：鹰潭市域政治、经济、文化、商贸和信息中心，我国南方重要的交通枢纽，铜产业工业基地，以道教文化为特色的山水旅游胜地和区域商贸物流中心城市职能：1.国家重要铜产业基地2.我国南方重要的区域性交通枢纽3.国家道教文化旅游中心4.区域性商贸物流基地本报告是严格保密的。诚信创新价值城市发展方向东联：顺应鹰潭都市区城市轴向发展的宏观趋势，主城区跨越童家河向东发展，重点完善生产性服务业功能，寻求与贵溪城区的强强联合西进：主城区向西发展至206国道以西1.1公里南控：控制主城区建设范围向南部的蔓延，从而减轻城市建设对龙虎山景区的生态压力北优：优化夏埠地区的区域环境品质，提升该区域的建设质量，打造高品质的城市远景行政中心信江新区月湖新城龙虎山方向鹰西板块中心城区鹰潭市城市总体规划（2007—2020年）：“东联、西进、南控、北优”的发展规划。贵溪余江鹰潭龙虎山本报告是严格保密的。诚信创新价值各片区规划鹰东组团：依托鹰雄大道的建设，在童家河以东发展集研发转化、商业金融、企业总部等为一体的生产者服务业集群。月湖新城规划区建设用地总面积13.29平方公里，其中鹰东组团建设用地总面积为1.23平方公里，童家创业基地仓储市场用地1.23平方公里；建成后容纳9.5万人，打造生态良好、功能齐全、家居宜业的生态化城市副中心旨在打造“一轴、两园、三核心、四片区”的新城本报告是严格保密的。诚信创新价值各片区规划信江新区中心组团：通过土地资本化运营跨越城市建设的资金门槛，启动夏埠新城组团的建设，利用信江沿岸优越的自然生态条件，营造特色城市空间，打造精品城市形象。该组团主要布置大型商贸娱乐、体育文化、会展商务，高档办公与居住等新城市中心功能。信江组团：大型商贸娱乐、体育文化、会展商务，高档办公与居住等新城市中心功能。本报告是严格保密的。诚信创新价值22宏观市场分析城市格局分析城市规划发展分析城市旅游文化分析城市微观市场分析整体定位分析Part2项目整体定位Part3核心问题分析Part1项目概念规划Part4本报告是严格保密的。诚信创新价值鹰潭的发展历程鹰潭市是一个因路而生、因铜而旺、因道而名、因水而灵的城市，是一个行政级别三级跳的城市。秦隶属九江郡余干县。唐永泰元年置贵溪县辖鹰潭，称鹰潭坊。唐以来属贵溪县地。明万历年间曾设神前司鹰潭坊鹰潭社镇清乾隆三十年（1765年）置鹰潭巡检司，（1864年）设鹰潭镇，属贵溪县管辖1949年5月7日在鹰潭镇成立贵溪督察专员公署，9月15日建制撤销。1957年1月升为县级鹰潭镇1958年复为贵溪县辖镇1960年7月再次升为上饶专区直辖县级镇。鹰潭改市1979年3月改镇为县级鹰潭市，属上饶地区1983年7月27日经国务院批准改为省辖市，原县级鹰潭市境置月湖区，上饶地区贵溪、余江2县来属。1996年贵溪撤县设市。本报告是严格保密的。诚信创新价值鹰潭城市特点中国瓷器窑火最早燃起的地方《水浒》108将孕育诞生的地方中国天师道一脉相承63代不衰，被世人称为“南张北孔”的地方祖先留下千古之谜悬棺崖墓,至今尚待破解奥秘的地方被中国道教称为洞天福地的地方中国第一颗以企业家名字命名的星星---张果喜星升起的地方鹰厦铁路起点的地方邓小平慧眼识中的“是个好口子”的地方被称作“中国新铜都”的地方由一个乡村小镇连跳三级升格为省辖市的地方！本报告是严格保密的。诚信创新价值旅游人数及收入鹰潭近年来旅游业异军突起，年收入几乎成直线上升，2011年全年接待旅游者突破800万人次，达865.1万人次，年增长31.1%，入境旅游者15.21万人次，增长28.4%；旅游总收入达60.06亿元，增长33.6%，其中旅游创汇2725.44万美元，增长28.8%