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新都富豪国际贸易中心市场研究2012-0712012-07区域价值人口发展−新都发展把握“成都新区、北部新城”定位，目前主打区位、竞争、宜居三大优势；−规划一体化轨道与公路交通体系，无缝对接成都中心城区，加速新都区圈层融入进程；−成都“北改”及”城北副中心“规划为区域带来一定发展机遇，但也存在一定的发展不确定性；−新城区着力打造现代商业中心，提升区域商业档次和城市形象，但目前商务氛围缺乏，可能面临较长的培育期。−由于政府规划为CBD区域，区域人口在未来稳步增长；•1-5公里范围内的人口由现在的28万人增至45万人(截止到2018年)，且以高品质居住社区住户和商务办公人群为主，具有高消费能力和高生活品味。主要研究结论2商业发展住社区住户和商务办公人群为主，具有高消费能力和高生活品味。−现有商业项目主要集中在位于“桂湖—宝光“的老城区，但其功能较为单一且档次不高。未来老城区一家独大的商业布局将被打破，新都商业将发展成老城和新城两大组团;−自2012年新都零售商业进入快速发展期，新增项目主要集中在新城区，2012-2014年新城区将成为商业物业热点供应区域;−按照人均商业面积的推算，新都零售商业项目有较大的发展空间;−未来商圈发展趋势展望：由于政府规划和交通条件的支持，新都零售商业将有望实现快速发展.•新城区作为新都的重点打造CBD商业区，大部分项目将在2012-2013年入市，未来五年内商业档次也将进一步提高，建议新都荟错开入市高峰，以获得更好的市场认可度；•新都荟所位于的兴乐路，是新城区CBD的核心区域，在地理位置和规模上都具备成为未来新都区域新的商业集中区的可能，但由于周边同类项目较多，未来商业供应体量较大，可能会面临较大的竞争，差异化的定位以及招商都成为新都荟需要着重考虑的因素。–区域规划研究–区域人口统计–零售商业市场研究3–商家调查–消费者调查–总结4区域规划研究•规划城市功能定位•区域交通发展规划5•区域交通发展规划•“北改”规划•新城区商业规划新都区位于四川省城镇发展体系的成都-遂宁-南充-广安发展轴四川城镇发展体系规划广元-绵阳-成都-乐山发展轴6新都区位于四川省城镇发展体系的核心位置，位于-广元-绵阳-成都-乐山-成都-遂宁-南充-广安-成都-内江形成的“K”字形发展轴线交汇处，具有极强的区位优势。成都-资阳－内江-重庆发展轴广元-绵阳-成都-乐山发展轴新都绵阳德阳成都平原城市群发展规划新都新都7•新都区地处成都平原城市群形成的南北向“黄金走廊”；•新都区位于“绵－德－成－眉－乐”城市带核心位置，是该城市带上的重要组成部分。成都眉山乐山•新都区位于成都市北郊，地处成都平原城市群形成的南北向“黄金走廊”，幅员面积497平方公里，常住人口67.6万人，是成都市规划的都市新区。•新都区距成都市中心城区仅25公里，离双流国际机场50公里。区域概况新都城市定位新都发展把握“成都新区、北部新城”定位，凸显区位、竞争、宜居三大优势8双流国际机场50公里。•新都区发展势头强劲，自1994年以来，连年被评为“四川省综合经济实力十强县”。•新都与青白江组成93平方公里、100万人的“北部新城”。新都区是北部新城的核心区域。•新都区被定位为成都市城北副中心，主要承担现代商贸物流、综合服务、新型工业、居住、旅游文化观光等职能。区域定位新都位于成都北部新城，是成都重点发展区域之一，具备良好的发展机遇•根据成都市规划，2020年前成都将主要按“一个中心区，四大区域”的城市布局进行；•“一个中心区”：重点是加强和完善中心城科技文化、商贸、金融、交通和通信中心功能的建设，加快发展第三产业；四大新城区域功能南部新城高新南区及双流（华阳部分）部分区域以行政中心、会展中心和高新技术开发区支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务等产业东部新城龙泉驿区和锦江区部分区域以汽车制造、工程机械、电子元器件等现代制造业及相关产业为依托，同时发展与之相配套的服务业及文化创意产业。9数据来源：成都市规划局套的服务业及文化创意产业。集工、商、居于一体北部新城新都区、金牛区部分区域及青白江区重点发展物流商贸流通、机械制造、化工等相关产业西部新城青羊区部分区域、郫县高新西区、温江以高新西区为核心重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业•“四大新城”发挥东、南、西、北四个次区域各自的优势为依托，集中发展以工业为主的第二产业，“物流贸易北商港、科技商务南大门、先锋制造东前哨、生态宜居西花园”是对成都四大新城的真实写照；•新都位于北部新城，未来具备良好的发展动力。桂湖文化旅游中心北部现代商贸综合功能区：总面积约64平方公里，重点发展以国际商贸为主的现代服务业和城市商业副中心；“198”生态及现代服务业综合功能区：面积约180平方公里，重点发展在“全域成都”的总体布局中，新都是向北发展的重要节点，着力建设成都北部副中心（北部新城），现代商贸、物流集散地10旅游中心新城商业中心区：面积约180平方公里，重点发展以文化创意、文博旅游、总部经济为主的高端现代服务业；桂湖文化旅游中心功能区：重点发展文化旅游、商务交流、休闲娱乐等；新城商业中心功能区：重点发展现代商业、商务服务和现代生活住区。•规划城市功能定位•区域交通发展规划11•区域交通发展规划•“北改”规划•新城区商业规划轨道交通一体化的轨道交通体系，无缝对接成都中心城区及周边城市经济带，加速新都区圈层融入进程和“绵－德－成－眉－乐”城市带的•新都区现有宝成、成达、成渝、成汶4条铁路和亚洲最大的铁路编组站，为区域远程客货运输提供了保障；轨道交通12铁路地铁(规划中)城际铁路(规划中)供了保障；•在建的成-绵-乐城际铁路在新都设有客运站，新都荟紧邻该铁路线新都东站。•地铁1号线、3号线一期(在建)与5号线(规划)均可达新都境内；3号线一期在新都荟附近设有站点。•轨道交通体系发达，满足对外交通需求。•建设中的客运铁路：新都区区域正在建设有成－绵－乐城际铁路，规划在新都设有客运站，将带来大量旅游和商业人群；新都荟•新都区现有成绵、成彭、绕城3条高速公路，为新都与成都中心城区之间交通的快速到达奠定了扎实基础；•7条纵向快速干线与成都对接：成彭路、成德大道、物流大道、川陕大道、蜀龙大道、成金青快速通道、石木路；•新都荟处于新都大道与兴乐路交界处，纵向紧邻蜀龙道路交通纵向公路交通成彭高速成绵高速13•新都荟处于新都大道与兴乐路交界处，纵向紧邻蜀龙大道与川陕大道，纵横向转换灵活，可轻松实现与成都中心城区的交通链接，通达性强。周边主要县市距离新都(KM)时间（分钟）彭州5050青白江1724德阳5050广汉2535金堂3045绵阳10075主干道高速公路新都荟成金青快速通道石木路注：到周边主要县市的时间距离已经用google、baidu两个引擎核实过。横向公路交通•兴城大道、香城大道横穿境内，构成横向交通干线，实现与纵向交通的灵活转换，同时加强区域内东西产业园区的联系,将强区域人流、车流的可达性道路交通14主干道新都荟小结：完善的轨道与道路交通体系使区域与中心城区实现无缝对接，为区域商业繁荣、商务入驻、产业发展提供了良好的基础设施保障，有助于推动圈层融合发展，加速新都区融入主城区的进程。•规划城市功能定位•区域交通发展规划15•区域交通发展规划•“北改”规划•新城区商业规划•区域范围：本次“北改”涉及新都区、金牛区、成华区，总面积约212km2。其中金牛区84km2，成华区55km2，新都区73km2。•总体定位：成都市中心城区北部副中心人北延线城市副中心、国际商贸城、熊猫国际文化旅游休闲区、人北商务中心、新成华大道中心这五个板块是区域中心功能的主要承载区。成都“北改”助力新都产业升级，”城北副中心“迎来区域跨越式发展新机遇16功能的主要承载区。•总体结构：“四轴九片、一核八心”“四轴”——人民北路城市中轴线、川陕路文化经济轴、新成华大道商业商务轴、沙西线娱乐商务轴；“九片”——国际商贸片区、大天商业商务总部片区、上府河商业休闲娱乐片区、凤凰山商业商务片区、北湖国际文化旅游商贸片区、花照商务商贸片区、火车北站商务商贸片区、昭觉寺文化旅游商贸片区、新成华创意总部商务片区；“一核”——人北延线城市副中心；“八心”——为其余八个片区的中心。•六大重点打造城北宜人特色：交通畅通、产业提升、生态优化、文化立城、形态美化、配套完善数据来源：香城新都网•建立“一主四廊三轨”的空间布局和产业体系。一主：北部新城城市重点发展区，即新都老城、新城、北部商城和“198”四大片区；四廊：成彭“品牌提升”发展走廊、北新“现代商贸”发展走廊、蜀龙“四态融合”发展走廊、成青“两化互动”发展走廊；三轨：以地铁1号、3号、5号线站点，建设大型城市综合体。空间布局优化空间布局优化•规划“两廊两带三片多点”。两廊：北新“现代商贸”发展走廊、蜀龙“四态融合”发展走廊；两带：毗河生态带、“198”生态带；三片区：大丰片区、北部重点区规划结构重点区规划结构新都“北改”规划总投资3,300亿总投资3,300亿•在成都2012年两会上通过了“北改”规划，涉及金牛区、成华区、新都区，总面积约211平方公里，到2017年，将建成产业现代化、形态国际化、环境生态化、凸显鲜明成都文化特色的新城北，总投资达3,300亿元。17合”发展走廊；两带：毗河生态带、“198”生态带；三片区：大丰片区、北部商城片区、新都区“198”片区；多点：重点项目、特色项目。重点区规划结构重点区规划结构•着力发展高端化的城市业态，将“产业升级”作为实施“北改”的核心动力；把现代商贸、现代物流、文化创意、休闲旅游作为实施“北改”的产业着力点。产业提档升级产业提档升级•一体化构建轨道交通、城市快速道路交通和公共交通，推动超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市总体规划建设，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚集走廊。优先发展交通优先发展交通•注重保护自然生态本底，充分挖掘域内生态资源，全面提升生态环境和城市功能，实现城市面貌气质和功能与城北核心区融合发展。提升城市品质提升城市品质•大力塑造“明礼崇文、务实创新、开放民主”的新都精神，注重历史文化传承创新，大力发展现代文化产业，用先进文化塑造城市之魂，创造新都发展新优势。突出文化特色突出文化特色借力“北改”，新都建立“一主四廊三轨”的空间布局，循序渐进推动区域升级优化新都区“北改”规划：“一主四廊三轨”•“一主”——北部新城城市重点发展区，即新都老城、新城、北部商城和“198”四大片区；•“四廊”——成彭“品牌提升”发展走廊、北新“现代商贸”发展走廊、蜀龙“四态融合”发展走廊、成青“两化互动”发展走廊；•“三轨”——沿地铁1号、3号、5号线站点建设大3新都北改核心起步区18•1-2年•核心起步区•“两廊两带三片区”•2-4年•产业承接区•服装、食品、物流承载区•3-5年•政策辐射区•“一主两带三轨四走廊”•“三轨”——沿地铁1号、3号、5号线站点建设大型城市综合体。新都“北改”区域规划分为：核心起步区、政策辐射区和产业承接区新都是传统商圈调迁的重要承接地，加之“北改”工程实施区位于成德绵经济带的起点，对于推动新都市域经济的圈层融合具有重大的意义。随着“北改”的推进，将吸引大量的两岸三地投资商，加速新都商业发展的进程，同时，也将形成一大批具有中高端消费品味的客户群体，为新都荟提供一个良好的市场氛围。（从2012年起）嘉定区龙岗区新都区地铁11号线地铁3号线地铁3号线未来潜力预测综合考虑区位、距离和产业转移等因素，我司选取与新都可比性较强的上海嘉定和深圳龙岗城市作为样本进行考察19上海深圳成都产业转移城市上海深圳成都距离32KM34KM22KM是否有地铁有有有车程48分钟60分钟45分钟一小时车程未来潜力预测由于劳动力、土地等要素成本上的优势，国内的一些主导产业已经从核心城市开始向中西部地区的二三线特别是三线城市扩展市场，虽然可能面临竞争等问题，二三线城市将是我国未来经济增长最快、发展潜力最大的城市和区域。新都区作为成都产业转移的重要区域，本地经