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本报告是严格保密的。武汉东西湖区国营柏泉农场项目区域整体发展战略及开发模式研究谨呈：XXX集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目关键词都市休闲区、大规模、陌生区参考借鉴点新农村建设、政策研究本报告是严格保密的。3研究工作阶段划分23区域整体发展方向的市场研判开发合作与运营模式研究启动期实施策略•区域本体研究•区域发展模式判断1•区域产业研究•旅游度假市场分析•结合案例，制定产业发展计划•项目整体定位•区域功能规划建议•开发计划初步安排•新农村建设理论研究•现代农业产业发展研究•柏泉现状分析•开发合作模式确定•农业实施建议•旅游业实施建议•盈利点梳理•开发计划安排•保障体系构建•专项市场调研•物业价值可实现性研究•客户定位•产品定位及物业发展建议本报告是严格保密的。4通过社会主义新农村建设，柏泉应该建设成为什么样的区域？Question1我们能够做什么1、建立本区域新农村建设目标体系2、对新农村整体战略的系统化重组3、对区域的产业发展提出可行方案4、对整体规划进行重新反思本报告是严格保密的。5u武汉位于京广纵向经济带，长江横向经济带，的“十”字中心占据中部“天元”地位u武汉是中部地区的交通枢纽京广线连接中部21个大中城市长江连接中部19个大中城市u武汉是中部经济的产业核心沿京广经济带城市经济占中部地区生产总值比重的32%，沿长江经济带城市经济占中部地区生产总值比重的19%，两者合计占中部总量的43%。中部“两核两带六圈”格局中原城市群以郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等城市，面积为5.87万平方公里武汉城市圈以武汉为中心，包括黄石，鄂州，孝感，黄冈，咸宁，仙桃，潜江，天门八个周边城市；1+8武汉城市圈的人口占全省的50.4%，面积占全省的33%，经济总量则占全省的60%，工商业主要指标占全省的57%--60%。沿江城市群包括马鞍山，芜湖，铜陵，池州和安庆五个城市长株潭城市群包括长沙，株洲，湘潭等三大城市太原城市群包括太原和阳泉市城全部，包括晋中，介休，吕梁登市的部分区域昌九城市群以南昌为中心，形成与九江和景德镇相呼应的金三角成为中部地区的战略支点城市是武汉城市发展的目标；占据中部“天元”地位的武汉是中部地区最具有扩张潜力的城市区域宏观形势研判战略支点城市功能特点n交通枢纽n产业牵引n要素集散n服务中心n管理中心n创新中心本报告是严格保密的。6武汉主城区的发展呈轴射状圈层式分布格局，显现出积聚和扩散并行的典型都市融合现象1.单中心2.大都市化3.都市群1996年规划最近规划武汉城市圈规划武汉在大都市化中呈现的特征1.武汉正在扩展城市骨架，积极拓展市区的土地面积，组团强调功能分区突出主城引导都市发展区（外环线以内及附近地区）合理布局。以阳逻和北湖、庙山和九峰、纸坊和黄家湖、沌口和纱帽、吴家山和蔡甸、盘龙和武湖等新城建设为依托，形成六大新城组群，集中体现城市发展力.——武汉十一五规划2.区域经济走向一体化武汉实现区域经济一体化的重要举措是实现交通一体化；从武汉近年的投资走向分析，基础设施建设和道路交通建设占到相当大的比例；区域间交通体系的建设将直接促使资金快速在城市圈中流动3.三镇中心功能近似，相互竞争由于城市内过江交通的阻碍，相对独立的三镇中心未能集聚在一起，而三镇中心区的现代通讯、商务、物流、证券金融等现代服务业雷同，使武汉三镇内部面临着区域性的竞争。4.商业中心外移，武汉的中心感模糊。商业中心随着道路的延伸不断转型和外迁，餐饮业随客源而集聚和连锁经营，使城市中心变得模糊。区域宏观形势研判本报告是严格保密的。7通过对武汉城市空间发展现状与规划叠合比较分析，以下四个趋势将对本项目的发展产生深远影响趋势一武汉城市发展由沿江沿河发展逐渐向沿路发展过渡，利用交通来克服城市空间磨擦而产生的成本趋势二产业空间快速向城市郊区转移置换趋势三武汉经济结束单边工业经济的发展格局，城市综合功能得到大幅提升趋势四武汉城市由于地域性特征将持续非均衡发展，在发展过程中不断内聚填充都市融合及主城区边界的扩张必然催生区域的功能板块化武汉城市快速发展也使现有板块功能模糊产生的影响一：产生的影响二：本报告是严格保密的。8中部崛起的需要加快了武汉都市融合的进程，将促使具有特定资源的区域逐步实现未来功能价值的最大化信息时代中国因素汽车时代区域竞争时代•私车拥有率上升•城际路网•“距离的消失”•主动郊区化&被动郊区化•城市同质化•市场一体化•资本的快速流动•区域间竞争格局的加剧•区域开放•争夺和吸引终端消费者•价值中心化PK区域中心化•“有土斯有财”•不动产信用的基础•生活方式的争论和突破p结束单纯以地域解构方式来发展城市p在都市融合中实现区域价值的最大化在传统的地域解构受到四个强有的冲击，产生了都市融合现象，同时这也是重构区域核心价值的前奏区域宏观形势研判本报告是严格保密的。9在大武汉地区都市融合过程中，非传统中心区域柏泉面临特定功能中心化、重构区域价值的机会p都市融合现象，不是中心与边缘的问题，而是中心化与边缘化的问题。一个非地理中心的区域，将有机会依靠中心化举措奠定成功。中心化举措由于项目的不同选择也不尽相同p项目自身与其他项目的差异化已经不能解决现阶段的问题，从点到面，从卖点到全面整合资源，从各种战术到深层次的企业和项目策略是都市融合下解决问题的思路。重核心功能竞争力重竞争战略重战略、社区资源中心化与边缘化重构区域价值的方式区域战略区域市场区域定位区域选择VS单纯品牌推广全面迎合消费者重项目差异中心与边缘传统地域结构方式p项目所处区域研判武汉作为中部的战略支点城市，处于大都市化阶段，出现了典型聚集和扩张并行的都市融合现象。具体表现在城市的交通和信息的一体化，资金流动加快，区域间竞争日益加剧。在大武汉地区都市融合过程中，非传统中心区域柏泉面临特定功能中心化、重构区域价值的机会区域宏观形势研判本报告是严格保密的。10借助XXX集团的资源优势，通过新农村建设来提高农民收入，改善农村面貌，提升区域价值，实现区域的可持续发展政府区域开发目标规划实现战略目标重大设施建设进程实现利益实现Ø提升整个区域价值，扩大区域知名度Ø保护农民利益Ø村镇一体化Ø加速农村城市化和现代化Ø形成布局合理的城镇功能结构Ø扩大税收和就业机会进而服务社会Ø合理利用土地，提高土地综合效益Ø兼顾经济效益，社会效益，环境效益，增强经济辐射力Ø改善投资环境，改善人居环境…3年完成拆村并点……实现地尽其利……三年的时间…环境改善就业机会经济增长税收增加提升土地价值功能形成政府目标政府对于柏泉项目要求u使整个地区实现可持续发展u不仅要展示区域形象，还要将生活与生产结合在一起，使普通百姓达到生活富足的满意状态u…本报告是严格保密的。11长期持续开发成功启动企业目标•通过社会主义新农村建设，实现东西湖区内土地指标调配使用的机会，为整个集团在东西湖区的长期经营与发展创造更多的机会•区域成功启动，提升区域价值企业的目标是借助社会主义新农村建设的政策机遇，通过合理的项目运作，推动区域的长期持续开发，并实现盈利企业目标n短期目标：承接新农村建设的并点工程，获取建设收益获得2247亩的土地指标调配空间，进行项目深度开发n长期目标：为集团在东西湖区的长期经营与发展创造更多的机会n开发节奏：拆迁并点工程约需要三年时间资金条件到“拆村并点”实施完毕阶段初步总投资计划5亿元人民币企业目标解构社会责任实现XXX作为国有大型企业，实现承担一定社会责任的目标本报告是严格保密的。12柏泉农场应当通过新农村建设项目承担起在大武汉都市融合趋势下东西湖区新增长极的使命ü位于城市北部，属于区域的发展主方向上,同时处于天河机场经济带与都市辐射区之间区位区域带动力ü发展具有潜力的主导产业，能够自力更生增长，并带动腹地各类产业发展ü有为自身及腹地提供居住、商贸、文化及相关服务的城市综合功能ü与武汉以及周边城市能够保持密切的交通、经济联系，能起到承上启下的作用核心城市联系度增长极就是一个带动周边区域经济增长的区域功能中心，它不仅自身持续增长，也能把增长扩散到周边腹地，最终扩散到不发达区域。资料来源：城市功能理论－佩鲁增长极选择模型增长极大武汉、新柏泉本报告是严格保密的。13我们从城市发展的高度为柏泉农场制定整体发展战略，努力将柏泉农场打造成为大武汉都市中央休闲区（CED），使之变为生产发达，产业特色鲜明，生活宽裕，村容整洁的新型区域增长极从：经济规模小、产业基础薄弱的农村地区到：经济繁荣，产业特色鲜明、生活舒适便利的活力地区中央休闲区，即包含了娱乐、休闲等功能，为城市商务旅游配套的一个特定休闲度假区域本报告是严格保密的。14柏泉资源梳理本报告是严格保密的。15项目区位柏泉武汉核心区东西湖区柏泉位于武汉西北部东西湖区内，属于武汉近郊半小时经济圈范围内本报告是严格保密的。16¤面积：78平方公里¤四至：东北滨府河北边与黄陂区、孝感市相连南边以东西湖区径河农场相界西连东西湖区东山农场西南同东西湖区荷包湖农场,走马岭农场接壤¤现辖：12个农业大队（共65个自然村）¤计划列入新农村建设项目的为52个自然村¤未被列入此次新农村建设计划的13个自然村，包括集镇范围内的6个自然村和余刘湾、上湾等2个不宜复垦的自然村和已被划列入牧业园中心村建设的周陈梅、谢湾、钥匙墩、新建队、中心墩等5个自然村区域现状黄陂府河1041人进行新农建设村城镇人口6806人进行新农建设村农业人口3831户总户数4217.88亩进行新农建设村占地4683亩自然村占地5300人镇区人口7300人农业人口2427户进行新农建设村总户数1.745亩进行新农建设村户均占地面积34.37万平米进行新农建设村各类房屋总建筑面积柏泉农场面积为78平方公里；人口较少，分布在中心镇和65个自然村中；新农村建设可进行改造的村镇52个，占地面积4217亩，涉及3831户，7847人本报告是严格保密的。17柏泉区域外部交通条件通达性良好，能够迅速到达主城区，但是内部交通状况仍需优化改善对外交通：p柏泉对外通达良好，从外部可沿金山大道从五环大道或张柏路进入柏泉p武汉市外环路自西向东，沿镇域南边穿行而过，并在镇域内留有一座互通出口p从外环线可以直接通达京珠高速、汉飞大道、107国道、武汉市中环线，距离都在10公里以内，外部交通优势非常明显p五环大道（双向六车道）内部交通：p农场境内已经形成两横三纵的交通格局，但部分道路路况不好，一些通往景区的道路狭窄、颠簸，极大影响区域内旅游资源的充分发挥107国道中环线金山大道外环线汉飞大道（通往机场）张柏路五环大道京珠高速外部道路名称87654321序号张柏路9外环线5玉屏西路6玉屏东路7东西湖堤顶公路8五环大道柏银路东湖路西湖路红星路内部道路名称104321序号交通现状汉口汉阳距京珠高速5公里距金山大道6公里距107国道8公里柏泉23456781柏泉对外交通图12345678910柏泉农场柏泉内部网络交通图本报告是严格保密的。18柏泉农场用地构成以农地和水域为主，现有村镇布局分散，在拆村并点后共有2247.27亩新增用地指标农场拆村并点现状：p有商业街，茅庙集等9个自然村暂时不列入拆村并点范围，还有5个村已列入牧业园拆村并点范围p未来通过拆迁并点后柏泉将合并为一镇三村，合并后共可以腾出3197.27亩可建设用地，除去建设还建房所需的950亩土地外，柏泉农场可以新增用地指标2247.27亩用地构成p农地占到54%，农地中以耕地为主，占到农地总量的89%p水域占到35%p其它性质的用地面积比例均不超过5%柏泉农场土地价格p工业用地为每亩7万元，p房地产用地为每亩15.5万元p商业用地为每亩16万元（依照武汉市2005年出台的最低地价标准）耕地48.1%水域35.0%未利用土地3.2%园地2.6%林地2.9%城镇村庄工矿用地5.0%交通用地3.2%273.74245.68