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尧山地质公园旅游度假区项目策划方案郑州九问策划有限公司2011年6月目录/contentsPART1：旅游地产开发模式及其发展PART2：项目发展背景PART3：项目整体定位PART4：项目规划PART5：项目开发策略及目标PART5：项目发展愿景PART1旅游地产特点及其发展旅游地产开发模式旅游地产分类旅游景点地产旅游商务地产指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间旅游度假地产指为游客提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆以及用于分时度假的时权酒店等旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。旅游地产旅游地产开发模式旅游地产开发五要素开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广投资兴建完善基础设施取舍有度的区域产业组合保护生态自然和人文历史资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导本地居民对旅游和环保的参与规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢区域定位旅游地产开发模式旅游地产开发核心驱动力休闲旅游地产的六种核心驱动力模式核心驱动力代表地区主题社区驱动力愉景湾、香港主题产品驱动力华侨城、深圳特殊娱乐产业驱动力云顶、马来西亚商务活动驱动力博鳌、海南养生养老驱动力三亚，青城山，五指山自然/人文资源驱动力安徽、西藏、云南、四川旅游地产发展现状国内旅游地产发展特征一、旅游地产城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近区域。二、旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化中国旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。旅游地产发展现状国内旅游地产发展特征三、旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。目前来看，两种模式的有效结合是旅游地产需求特征中重要的方面。四、旅游地产置业人群区域划分比较集中，普通型旅游地产消费尚未形成虽然国内旅游地产伴随房地产市场已经具有近10年，但规模性、多渠道置业流不充分。特定地区间的旅游地产置业人群特性较为单一。一方面与民众的旅游地产消费意识较低有关，另一方面原因在于旅游地产产品类别和服务方式较少，推广不足。五、旅游地产开发模式逐步丰富，创新型产品、配套服务需求更加丰富现今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求，其中以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换、商务型与度假型旅游地产模式等将逐步发展起来。旅游地产的租务需求所引致的对配套、服务等要求也越来越高。旅游地产发展现状国内旅游地产现存问题一、近期度假需求不旺旅游地产供求是个复杂的系统，与城市的恩格尔系数,GDP水平等都有着密切的关系。才有欲望、有能力、有需求去消费休闲度假产品。同时，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日。我国现在仍以观光旅游需求为主，因而，旅游地产这一主要用于满足休闲度假旅游的产品现阶段会面临需求不旺的风险。二、制度的缺失在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门的政策法规的引导与规范。缺少了这些规范，市场就会失序，一些地产商打着开发旅游地产的旗号，实际上却在进行着新一轮的圈地运动，这些行为，扰乱了市场，既严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地产的有实力的大企业进入，使得旅游地产这一非常有前途的产业一度陷入困境。三、国内度假网络不健全国内旅游地产商在开发旅游地产产品时，大多忽视后续经营与管理。目前，任何一家开发商在实力上都无法建立一个健全的度假交换网络。我国度假村、旅游饭店数量庞大，但由于开发商之间缺乏联合，造成了度假市场的分离以及度假地选择面狭窄的局面，从而大大降低了旅游地产产品的吸引力。旅游地产发展趋势旅游地产发展趋势国内趋势国际旅游市场正在经历从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特别是旅游产品的升级，但国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级。国际趋势观光旅游→休闲旅游→度假旅游PART2项目发展背景项目发展背景河南十二五规划加快新型城镇化，构建现代城镇体系加快中原城市群发展。坚持向心布局、集群发展、统筹协调，强化中心城市带动，推进交通一体、产业链接、服务共享、生态共建。加快郑汴新区建设，深入推进郑汴一体化，提升郑州全国区域性中心城市地位，发挥龙头带动作用。促进郑州与毗邻城市联动发展，形成核心区。发展壮大地区中心城市，统筹新区建设和老城区改造，扩大城市规模，完善城市功能，提升发展水平，增强在区域经济发展中的带动作用。推动集群、组团式发展，构筑外围组团与中心城区的便捷交通联系，形成以中心城市为核心、周边小城市和中心镇为依托的城镇集群。支持省际边界区域中心城市加快发展，形成省周边重要战略支点。加快发展开放型经济，全面提升开放水平坚持以城市新区和产业集聚区为主要载体，以重大项目为核心，建立健全政府、中介和企业协同促进机制，努力实现企业群体式引进、产业链接式转移，培育形成一批外资密集、内外资结合、带动力强的开放型经济增长板块和产业集群。河南把“加快中原城市群发展”作为省十二五城镇化建设的重点发展方向，同时支持省际边界区域中心城市发展，形成省周边重要战略支点。项目发展背景中原城市群中原城市群是以郑州为中心，以洛阳为副中心，开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等地区性城市为节点构成的紧密联系圈。河南省省会，中国历史文化名城，国际文化旅游城市，全国区域性中心城市，全国重要的现代化物流中心，区域性金融中心，先进制造业基地和科技创新基地。中原城市群高新技术产业、汽车零部件、轻纺和医药工业基地，职业培训基地，现代农业示范基地，北部区域物流中心。中国历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群副中心，全国重要的新型工业城市，先进制造业基地，科研开发中心和职业培训基地，中西部区域物流枢纽。中国中部化工城，中原城市群化工、能源、原材料、电力装备业制造基地。中原城市群高新技术产业、轻纺、食品、电力装备制造业基地，农业科技示范基地和生态观光区。中国食品城，中原城市群轻工业基地，生态农业示范基地，南部区域物流中心。中国历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群纺织、食品、化工和医药工业基地，郑州都市圈重要功能区。国际山水旅游城市，中原城市群能源、重化工、汽车零部件制造基地。中国北方生态旅游城市，中原城市群能源基地和原材料基地。中原城市群总体发展规划—中原城市群九市功能定位图中原城市群总体发展规划编制组制许昌市郑州市开封市漯河市平顶山市洛阳市新乡市焦作市济源市项目发展背景鲁山区位交通鲁山位于郑州、洛阳、平顶山、南阳、漯河、许昌6市的辐射交汇地带，焦枝铁路，郑尧、二广高速公路，311、207国道及庙洪线等3条省道贯穿县境，使鲁山处于6个城市的90分钟交通圈内，形成辐射中原、通达全国的交通区位优势。郑尧高速西延工程、高速铁路、尧山旅游机场正在规划建设中。6市辐射交汇，郑尧高速西延工程、高速铁路、尧山旅游机场规划建设后，区域交通将更为便利，成为综合交通枢纽城市。项目发展背景鲁山资源环境鲁山县位于东经112°14′-113°14′，北纬33°34′-34°00′之间，地处秦岭昆仑维向地质构造带东段，属亚热带向温热带过渡区，四季分明，热量、降雨量适中，年均气温14.86℃，年均降水量900-1100毫米。西、南、北三面环山，中东部为平原。山地面积占28.9%，丘陵岗地占53%，平原（含水面）占18.1%，耕地面积54万亩，素有“七山一水二分田”之称。境内山清水秀，河流密布，空气清新，森林覆盖率达62.3%，其中西部深山区森林覆盖率达90%以上，富氧离子含量高，被誉为天然氧吧。鲁山先后被授予国家级生态示范区、省级林业生态县称号。生态环境优越，自然资源丰富，鲁山先后被授予国家级生态示范区、省级林业生态县称号。项目发展背景鲁山旅游观光鲁山县大力实施旅游立县战略，以创建尧山国家5A级旅游区、世界地质公园和中国温泉之乡为载体，加快“佛、山、汤”旅游资源开发建设步伐，全面推进旅游产业提档升级。把“拜大佛、游尧山、浴温泉”打造成国际级精品旅游路线，把鲁山建成中国旅游强县、国内知名的休闲度假目的地和世界知名的佛教圣地。佛、山、汤精品旅游线：尧山、佛泉寺、百里温泉……红色革命旅游线：邓小平豫西革命纪念馆、军事航空展览馆……历史文化旅游线：墨子故居、仓颉祠、刘氏祖庭、古琴台……民俗风情旅游线：画眉谷、十八垛、龙潭峡……鲁山大力实施旅游立县战略，要建成中国旅游强县、国内知名的休闲度假目的地和世界知名的佛教圣地。项目发展背景鲁山历史文化鲁山是世界刘姓的发源地，是春秋战国思想家墨子、唐代文学家元结、宋代抗金名将牛皋、现代诗人徐玉诺的故里。解放战争时期，邓小平、刘伯承、陈毅等老一辈无产阶级革命家曾在鲁山展读和生活。主要文化遗迹有楚长城遗址、汉代三杰屯兵练兵场、西汉冶铁遗址，唐代大书法家颜真卿撰文并书丹的元次山碑、古琴台、文庙、仓颉祠、豫西革命纪念馆等。鲁山县历史悠久，人文底蕴浓厚。是世界刘姓发源地和墨子故里。项目发展背景鲁山城市建设近年来，庐山围绕“打造山水园林宜居城市”的目标，以创建“国家计卫生县城”、“省级园林城市”、“省级文明县城”为载体，按照“东进南扩西延，改造提升老城区、开发建设新城区”的发展思路，加快城市改造建设步伐。“十二五”期间，将加快推进“生态城市”、“人文城市”、“绿色城市”、“旅游城市”建设，着力实施南水北调渡槽、沙河综合治理工程、沙河旅游文化景观带、平鲁快速通道等重点项目，进一步完善城市功能，提升城市档次。把鲁山打造成“幽美、舒适、和谐”的特色之城、国内外游客向往的魅力之城，富有生机活力的创业之城。鲁山以“打造山水园林宜居城市”为目标，“十二五”期间，将加快推进“生态城市”、“人文城市”、“绿色城市”、“旅游城市”建设。PART3项目基础分析项目基础规划区域圣人垛园区总面积为56.10k㎡,本次规划景区为圣人垛峡谷漂流区（上游：大坝景点，中游：六羊山景点，下游：大庄村景点）、圣人湖景点、圣女潭景区、石瀑区、西大河景区，总占地面积为16.67k㎡，是圣人垛景区的重要组成部分。下汤服务区位于三汤温泉园区的下汤区，总占地面积为2.67k㎡，是尧山地质公园的主要服务区之一。沙河服务中心位于鲁山县城南沙河岸