城中村改造工作方案编制要点及报批程序

城中村改造工作方案编制要点及报批程序《XX村城中村改造工作方案》编制要点及报批程序一、编制原则及方法：（一）按照“政府主导，以区为主”的原则，列入改造目录的村庄，在各区城中村改造工作领导小组办公室（以下简称区城改办）主持下完成《城中村改造工作方案》（以下简称《方案》）编制工作。（二）《方案》的编制单位可以是改造村或其委托的中介机构、参与改造的经济实体，也可以是区城改办。（三）《方案》的内容，应当符合国家法律法规及我市城中村改造相关政策规定，统筹考虑区域城市功能、环境风貌和经济发展等因素。（四）《方案》的编制应广泛听取各方面意见和建议，特别是改造村村民意见，坚持“尊重民意、利民益民”原则，充分体现“一村一案”的特色。（五）已完成无形改造的村庄，可以不编制无形改造方案的内容，但应填报无形改造结果及相关文件。二、《方案》的主要内容及深度要求（一）、村庄概况和改造条件１、村庄基本情况：主要包括地理位置；村内总人口（农业人口、居民人口），暂住人口；村域土地总面积，建设用地面积（包括宅基地、企业用地、公建用地）、农业用地面积（包括基本农田、一般农田）、人均耕地；现有房屋面积（包括住宅房屋、集体办公房屋、公共设施房屋、企业用房）；村集体经济及村民收入状况等（填报附表一）。2、改造的必要性和可行性：根据村庄的区位、集体经济实力、村民意愿、组织建设等自身条件，村庄与城市建设、管理产生的矛盾等外在因素，深入分析改造村的个性特点，论述改造必要性和可行性。（二）无形改造工作按照“改制先行，改建跟进”原则，依据市政办发〔2006〕99号文件的要求及《西安市城中村无形改造工作手册》的内容编制无形改造工作方案，各阶段工作都应编制具体的工作计划、时间安排、保障措施、确定工作班子具体负责无形改造工作（各区也可根据工作实际，分批次安排无形改造工作）。1、农业户口转为居民户口农业户口人员的基本状况：人口总数，结构情况等，填写《转户申请审批表》。2、清产核资与经济体制改造（1）清产核资的对象，范围，清产核资工作小组的产生办法及职责，应明确工作小组是村上直接组建还是聘请社会中介机构，清产核资结果的评估及认定办法。（2）清产核资后的经济体制改制方向、资产经营及分配方案，组建股份合作社、股份制公司等法律范围内允许的资产管理经营机构，资产量化、分配方式及受益人员资格条件。3、撤村建居撤销村民委员会、组建社区的建议方案，内容应包括社区划分及名称，社区组织的产生方法，办公场所及经费来源等。撤村建居后村民的社会保障措施，包括保障方式、补助标准、资金来源及需要申请享受城市最低生活保障人员情况。4、集体土地转为国有土地（1）土地存量、用途，权属。（2）城中村集体土地，逐级报请省政府一次性转为国有土地，在省政府未批准前，土地转性内容仍按照现行土地管理办法的规定编制。（三）、有形改造工作1、实施主体及改造模式（1）改造模式有形改造的模式可以是村改制后的经济实体自行改造，项目开发改造，城市建设项目带动改造，统征储备改造，根据实际填报，并说明具体情况。（2）实施主体①有形改造工作的实施主体应只有一个，可以是由村组织成立的集体经济组织、政府土地统征储备机构、各区成立的改造实体、社会投资商等，也可以是村与各种经济实体合作成立的经济实体，根据实际情况填报。②改造主体资质及项目资本金情况：一般情况下，改造主体资质应符合项目规模要求，项目资本金应不低于项目投资规模的20%。社会投资商作为改造实施主体，应载明区城改办审查意见。村与社会投资商等经济实体合作改造应报双方合作协议。2、规划与土地利用方案（1）编制《方案》的改造村应取得控制性规划，并依据控制性规划编制规划与土地利用方案。①建设项目用地性质、规模、范围，包括改造用地、城市储备用地、城市基础设施用地范围及亩数，根据以上指标编制土地利用方案，范围应涵盖村庄全部土地；②各地块主要规划指标，包括建筑密度、容积率、绿地率及配套公建指标等；③建设项目总平面布局及效果图；（2）与城市社区交叉共处的改造村，应统筹用地、统一规划。3、拆迁安置方案（1）《方案》的编制应坚持整村拆除，优先建设安置房的原则。自行改造的，可根据本村实际情况，自行制定拆迁安置补偿方案及过渡补助标准。其它方式进行改造的，其拆迁安置补偿方案及过渡补助标准可参照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》及配套政策执行，应对村民提供实物和货币两种补偿方式，供村民选择。实行房屋产权调换的，人均安置面积最低不得少于65平方米。（2）方案内容：①整村拆除计划及时间安排，明确拆迁总量及各期拆迁量（附拆迁安置花名册、村居民房屋汇总表）；②安置补偿方式、安置补偿标准、房屋面积认定、被拆迁人员资格认定办法等；③拆迁项目资金准备情况；④工作班子组建情况及拆迁保障措施。4、建设方案与实施计划（1）建设规模及主要建设内容：总建筑面积及总投资规模，村民安置、发展经济、开发商品房及配套设施的面积和主要建设内容。（2）建设周期及实施计划：根据工程总量合理分期实施，优先建设村民安置住宅，制定改造项目实施计划与具体时间安排。（3）资金筹措及使用：资金来源及筹措方式，如自有资金、银行贷款，社会融资等多种方式，资金的使用制度和管理措施。（4）项目的组织与管理：组织机构与职能划分，招标方式与招标范围，“四制”实施办法（项目法人负责制、合同制、监理制、工程质量领导负责制）。5、经济效益及社会效益分析（1）改造项目经济分析：项目成本及收益估算，财务及各类风险分析等；（2）测算改造后村民收入情况，包括村民就业收入、出租房屋收入、经济实体分红等；（3）社会效益：在提高人居环境、提升城市品位，改善生活状况，构建和谐社会方面起到的积极作用。（四）改造方案结论通过分析《方案》具体内容，确定《方案》可行性。三、报批程序（一）《方案》编制完成后，必须召开村（居）民会议审查同意（附决议，表二），其中清产核资结果及经济体制改制方案、拆迁安置方案编制完成后，应分别提请村（居）民会议讨论通过，经所在街道办事处或区农工局签署意见后，报区城改办审查。（二）区城中村改造工作领导小组召开会议对《方案》进行初审，明确初审意见后，由区城改办上报市城改办。（三）市城改办组织有关部门和专家对《方案》进行评审论证，做出论证意见，并经市城中村改造办公室主任办公会审查通过后，报市城中村改造工作领导小组批准。四、申报材料（一）区城改办的请示。请示内容主要是村基本情况、改造必要性、村民会议讨论情况，区城中村改造工作领导小组会议对《方案》初审意见，并载明会议时间、内容和主持人等；（二）党支部委员会、村民委员会意见及村民（户代表）会议通过《方案》的决议；（三）《XX村城中村改造工作方案》文本（一式十五份）及电子文件（两套）。附表一：村现状一览表村庄名称村庄位置村庄人口户村内总人口人农业户口户人所在地派出所确认人口（章）居民户口户人暂住人口人村域土地建设用地亩宅基用地亩所在区土地局确认土地面积（章）公建用地亩企业用地亩农业用地亩一般农田亩基本农田亩人均耕地亩未利用土地亩房屋情况住宅房屋万㎡二层以下房屋（含二层）万㎡二层以上房屋万㎡公共设施房屋万㎡集体办公房屋万㎡企业房屋万㎡村集体经济现状村民人均年收入元/年集体分配元/年房屋出租元/年劳务收入元/年村民委员会意见街道办事处（区农工局）意见区城中村改造工作领导小组意见（章）（章）（章）附表二：村民会议同意《村城中村改造工作方案》的决议（表二）村名称:村所在区:议题讨论表决《村城中村改造工作方案》村民会议讨论表决情况村村民（户代表）会议于年月日，在召开，村民会议应到人，实际到会人，讨论村《村城中村改造工作方案》，同意该方案人（签名附后），不同意方案人，弃权人。会议决议：《村城中村改造工作方案》主持人（签字）:计票人（签字）:监票人（签字）:村委会（盖章）年月日街道办事处意见（盖章）年月日区城中村改造工作办公室意见（盖章）年月日注：村民会议由本村18周岁以上的村民组成。村民会议有两种形式，第一种应当有本村18周岁以上的村民过半数参加，第二种有本村三分之二以上的户代表参加。