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城中别墅城郊别墅的“竞争”1如何区分城中别墅与城郊别墅城中别墅与城郊别墅，从位置上来讲，主要是指居于城区内的别墅和处在城市郊区的别墅，城中别墅居城而建，而城郊别墅则距离主城区有一定的距离。省城地产界人士张迎新先生认为，如将城中别墅和城郊别墅的特点进行分类比较，可从两方面来看。一是看产品线和容积率。城中别墅，其项目整体产品规划多数都是复合产品线，即通过多种产品形态进行组合，一般是将高层、小高层、花园洋房、双拼、联排别墅等产品形态进行组合，在项目整体上平衡容积率，并获得收益的最大化。从客观来看，前些年，济南城区也有过单一产品类型的别墅项目，但数量稀少，多数均是小盘，而且随着城区土地资源的日益稀缺以及别墅类物业对自然环境的较强依赖性，这类单一产品类型的别墅项目，将逐渐消声匿迹。反观城郊别墅，其项目整体的产品线一般来说却相对简单或单一，一般仅规划双拼、联排、叠拼、洋房等产品，有的小项目，只规划双拼及联排。如此规划，是因为考虑了城郊别墅的客群定位及其生活特点，居住于城郊的高档客群，一般来说都不是普通的上班族，生活时间相对充裕，均向往着一种“出则静临山水，入则坐拥繁华”的生活方式。而更符合普通购房者需求的小高层或高层类产品，显然不适合规划于此处，因为城郊项目所代表的生活方式，并不适合小高层及高层类产品所应对的客群。第二方面，便是看生活圈。以项目的位置为原点，驱车多少分钟，可到达怎样的城市区位，或匹配以怎样的城市功能配套，以此来界定城郊别墅与城中别墅。例如，从项目所在地行车30分钟以上才可抵达市中心，一般可称之为城郊别墅。如果从项目所在地行车30分钟之内便可抵达市中心，那可称之为城中别墅。其实用这种方式，时间并不是非常的严格，只要在1小时以内，都可以称之为城郊别墅。张迎新说，“基本上，定义城中别墅和城郊别墅从这两种方式上综合考虑应该是比较客观的。但是，我认为城中别墅和城郊别墅这两个概念，并不是绝对的。因为随着城市化进程的不断发展，随着城市范围的不断扩大，城郊别墅，也是可以随着时间的转移，转变为城中别墅的。”2城中别墅配套较优越城中别墅多处于市区的大盘内部，与大盘融为一体，一般产品形态都是复合型的，较少有单一产品线。例如，中海的奥龙观邸，该项目中既有高层，又有联排别墅。再如，重汽翡翠郡，它的规划设计中多数是小高层，但是也规划了数量不多的联排别墅。虽说，这些城中大盘中设计的别墅主要是为了攫取收益的最大化，但是他们却具有着得天独厚的配套优势，可以享受到城市本身和项目所带给它的便利条件。商场、学校、医院、交通、银行等配套设施一应俱全。在城区中不但可以享受居于别墅的独立空间，更可以享受大城的各项便利，因而城中别墅的生活配套完善和方便也为其价格昂贵添上很重的砝码。而城中别墅其地段的不可复制性以及对市区景观资源的占有，另外还在交通成本、时间成本方面有着较大的优势也是其存在的价值体现。相对而言，城郊别墅一般产品类型多以独栋、联排、花园洋房等为主，属于比较纯正的别墅社区。它们距离城区有一段距离，因而，居住在城郊别墅的客群一般都会有比较便利的交通工具。而且随着城市建设的不断完善，公路交通网络也更加的宽阔和便捷。3别墅，城市内外的景观之宅对于别墅来讲，景观是鉴定别墅品质的一个重要因素。城中别墅一般是以造景为主，但是由于受体量限制，景观面积一般都不大。省城地产界人士张迎新先生认为，虽然城中别墅的景观规模可能不大，但是却有个明显的特点，城中别墅的景观，无论是绿植还是水体，一般都是讲究整体性，由于体量小，又想突出中心景观或者中轴景观，因此城中别墅的景观一般都是以中心景观为主。不过这样就会忽视了栋间或者组团景观，景观的“亲临性”比较差。例如中心水体景观，一般为了造势，都讲究大水体，这就造成业主的“亲水性”较差，缺少了“人与景”的互动与交流，而且后期物业维护成本比较高。他说，其实这点是可以理解的，由于体量限制，如果造小景观的话，在有限的体量之间，显现不出整体景观的气势。济南的城中别墅，例如：御景山墅、燕山樱园、齐鲁涧桥的“维拉的院子”等等，这些都是城中别墅，体量都比较小。但小有小的好处，大有大的好处。别墅小盘，客户群定位高而且数量相对较少，这有助于社区品质的保障。与城中别墅相比，城郊别墅就显得宽敞的多了，而且城郊别墅更加具有天然优势，他们把借景与造景相互融合起来，运用天然的水体和山体，给别墅社区带来了独特优越的自然环境，使居者不仅可以观看到美丽的景色，更可以享受其中的山趣、水趣，呼吸到纯净的空气，感受分外的宁静。例如，瑞境·皇冠水岸这个项目就充分利用了他的水体特点，在城郊形成了一个纯别墅社区。城郊别墅由于具有了较大的空间，其在人造景观上也有了更加宽松的条件，中心景观带，栋间景观，组团景观等等无论是整体性，还是和业主的互动性，业主的亲临性等方面考量都有比较大的空间。而宽敞的私家花园又称为城郊别墅的又一优势，独享的空间，无论如何布置都会给居者一个自创的机会，展示自己的理想生活空间。4别墅，无可比拟的稀缺之宅2003年2月18日，国土资源部发布了《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，停止别墅用地供应，这在一定程度上刺激了别墅市场。供给量的有限与巨大的需求市场，形成了一个非常不平衡的市场需求现状，于是在几年前仍然难以出手的别墅在05年来了个大的变化，一类城市如北京、上海表现的尤为突出。巨大的市场供应空缺，促使部分楼盘出现了局部性的购买紧张。需求量和土地供给量的矛盾，短时间无法进行有效调和，在一个侧面还催生了二手别墅受人青睐，于是当初购买别墅的投资业主便有了“套现”市场，如此循环，便产生了一个“别墅循环系统”。业内人士称：建设用地的叫停使得别墅走上了“供不应求”之路，更关键的是，除非政策改变，否则这种局面将持续加剧。其实别墅的增值最主要的便是体现在他“稀缺性”的根本上，中国指数研究院指数研究中心总经理陈晟指出，别墅、花园洋房等低密度高端物业表现良好，首先是因为占有稀缺自然资源；其次，具备良好环境，产品具有较高的附加值，在通胀预期下，这些物业具有保值增值功能。5未来的别墅未来，随着低碳概念的兴起，别墅又会怎样与低碳靠近呢？省城地产界人士张迎新先生表示，随着“低碳”概念的兴起，未来的别墅应该朝低碳化、科技化发展。他认为，未来的低碳别墅，会在地表渗水材料、雨水收集、中水回收、循环灌溉系统等方面，有着大跨步的进步。而且，项目的供暖与供电，全部或部分由太阳能供应。至于中水回收系统，尽量杜绝传统的水处理技术，应朝着以生物处理为主的方向改进。也就是说，在生物链中对净化水质起到关键作用的植物、动物等景观元素，都会在别墅社区中得到适当配置。他说：“现在一些别墅项目的景观规划，充分学习了南方的景观特点，一般都喜欢造大水体，其实这样并不很适合北方。南方天气热，雨水多，当然适合，但是北方干燥，夏季雨水少，冬季寒冷冰冻，这样看来，后期维护成本比较高。”选城郊别墅还是城中别墅在城中别墅与郊区别墅之间做一个选择，你会怎么选择呢？相信这对很多别墅购买客户来说都是一个难题。业内人士普遍认为，比较起来无论是城中别墅还是郊区别墅都有着各自的优势，要在这两者之间做个选择的话，最重要的还是看哪种类型最适合自己。■城郊别墅胜在景观穆天子山庄副总经理黎璐表示，郊区别墅与城中别墅最大的区别在于它是原生态别墅，具有独门独户的优势，拥有稀缺的自然资源，有山有水，环境优美，同时占地面积大，能为业主提供最私密的生活空间等特点。例如，穆天子山庄1~3期500多亩土地上仅仅建设了400多套别墅，密度非常低，具有很好的私密性，但城中别墅就很难做到这一点，因为大部分城中别墅都不是纯粹的别墅楼盘，都会有一些高层洋房，这样容易给别墅用户形成一种压抑感。天晟·海琴湾董事长潘锐雄也表示，郊区别墅依托优越的自然环境，形成了一个景色优异、环境怡人的大型社区。对于天晟·海琴湾来说，它拥有1600米不可复制的一线江景，这些自然资源城区别墅是很难享受到的。■城中别墅胜在配套有业内人士表示，城中别墅一般指在城市中心比较核心位置的豪宅，拥有优越的地段优势。此类别墅周边配套比较完善，无论教育、医疗、商业等各方面的配套，都已经相当成熟，在这一点上城中别墅要略胜于城郊别墅。而城郊别墅项目则更为依赖小区内部的各项配套。但随着佛山道路交通的不断改善，中心城区与郊区的距离越来越近，而大部分的城郊别墅业主都是有车一族，对于他们来说既可以享受到社区内的配套，也可以轻易地享受到周边配套。所以虽然目前城郊别墅在配套上还是会弱于城中别墅，但是随着日后道路交通的不断完善，这种差别也会逐渐缩小。稀缺性成就别墅价格佛山楼市经过了一年多时间的调整后，洋房的价格都相应地有所下调，但综观别墅市场，我们可以发现：佛山别墅价格这两年却一直保持着比较稳定的状态，这是为什么呢？黎璐分析，谈到别墅价格的稳定就不得不提到它的主要特征———稀缺性。别墅作为居住产品的终极形态，对自然环境的要求最为苛刻，依赖性也最强，而近年来随着别墅用地的减少，别墅的稀缺性特点也就更加显著。在过去的一年多时间里面，佛山别墅的销售受大环境影响或多或少都受到了一定的影响，这主要表现在销售速度放缓上，但这并不意味着别墅缺乏市场，一直以来，来穆天子山庄看别墅的客户非常多，年后她就接到很多朋友想来买房的电话，穆天子山庄作为一个较成熟的别墅盘，大多数客户都是通过口碑传播过来买房的，只是受大环境影响现在大多数客户都还处在观望中，下手购买是早晚的事。从年后的情况来看，感觉楼市在回暖，穆天子的销售还是不错的，预计5月份会出现一个购房小高潮。三水御江南国际社区总经理李杰认为，别墅作为一种稀缺产品是不愁卖的，别墅价格受市场调整因素影响比较小。他分析认为，市民购买别墅，是生活方式改善的结果，人一直就崇尚自然环境，土地、天空、山水都是人们的追求目标。别墅作为容积率低的稀缺性产品，受到高端人群的追捧是必然的。御江南作为占据三水一河两岸核心地段的高端社区，推出的城中别墅产品丰富多样，不但根据地形地貌进行规划，而且对绿化投入以及公共部分环境的建设都是很花费心思的。四、城市别墅与郊区别墅的区别分析1、规模区别城市别墅的项目规模一般小于郊区别墅规模。2、功能区别郊区别墅缺乏城市别墅所拥有的城市便利，配套等功能。城市别墅更多是提供第一居所的功能。3、客群区别城市别墅的客群主要集中在金字塔尖的富人阶层；而北京目前发展来看郊区别墅更多的则趋向于经济型别墅，客群更多处于是金字塔中高段。4、户型面积区别城市别墅户型面积大多都在300平方米以上，而郊区别墅户型面积则以经济型200-250面积为主。5、价格区别城市别墅总价高于郊区别墅，东山墅、万城华府、Pekinghouse首府等城市别墅项目总价目前都在千万以上，而郊区别墅主力总价范围在200-600万之间。从化两别墅：目标客户群有所不同对于合景上城湾畔及方圆明月山溪来说，两个楼盘都位于从化，两个楼盘都有不错的景观，这是它们的相同点。但相对来说，两个楼盘的不同点更多。合景上城湾畔位于从化市新的城市中心，所以在对外推广时，更多强调的是完善的配套、强调居住的便利性。在建筑风格上，也延续了合景泰富地产一贯的现代、国际化传统。方圆明月山溪位于温泉度假区温泉镇，有很好的自然资源条件，所以在对外推广时更多强调良好的居住条件。而在建筑风格上，方圆明月山溪也延续了方圆集团中式建筑以及社区岭南文化的打造。因此，这也导致了两楼盘的目标客户群有所不同：合景上城湾畔更多倾向于追求现代生活的高端客户群体；方圆明月山溪更倾向于追求闲舒、传统品味生活的高知客户群体。方圆明月山溪联排别墅总价240万元左右该盘建筑清新，内部园林呈现出现代中式风格价格(论坛新闻)：联排别墅价格在6000多元/平方米，总价约在240万元左右。独栋别墅价格在8000-9000多元/平方米左右，总价约为300多万-400多万元左右。景观：目前在售的为诗书里组团，由于是坡地建筑，与路面的落差约有20米。景观资源为北望中心荔湾湖湖景，南望流溪河畔湿地公园景观。由于整个为里外两层的布局设计，因此，外层的景观会更开阔一些，内层的单位则大多仅能望内部的人工水景园林