城市房地产转让管理规定

城市房地产转让管理规定（20O1年8月15日建设部修正发布）第一条（制定宗旨和依据）为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。【释解】本条规定本规定的制定宗旨和依据。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可以是有偿的，主要表现为买卖和交换；也可以是无偿的，主要是指赠与、继承等。我国《城市房地产管理法》第四章房地产交易第二节对房地产转让作了特别规定。为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。第二条（适用范围）凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产，转让管理，均应遵守本规定。【释解】本条是关于本规定适用范围的规定。一、地域范围——城市规划区国有土地范围内本规定所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域、城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。市区是指城区人民政府管辖的行政区域。近郊区是指和市区联系紧密的外围地区，其内涵和外延根据国务院有关规定确定。规划控制区，是指远离市区，但与城市生产、生活密切相关的诸如城市水源地、机场、交通枢纽、电力通讯走廊等重要基础设施的控制地段，以及作为城市一部分的风景名胜保护区。二、事项范围——房地产转让及其管理在房地产转让活动中，转让的主体是依法享有权利和承担义务的房地产转让活动的参加者，主要是转让人和受让人。转让人是指对房地产拥有合法权利的单位或个人，即房地产权利人，一般是指专门从事房地产开发的企业，或房地产的业主；受让人一般是指在房地产转让活动中买受房地产的单位和个人。根据买受房地产目的的不同，受让人大致可分为以房地产自用为目的的自用者和以经营为目的的投资者两大类。房地产转让的标的物是房地产，又可分为房产转让和地产转让两大类，前者如房产的买卖、赠与等，后者如土地使用权转让等。由于房产和地产在法律上均属于不动产范围，虽然两者各有独立的物质内容，即房屋和土地，但在一般情况下（特殊情况除外），房屋转让和该房屋占用范围内的士地使用权转让是结合在一起进行的，即房屋所有权转让时。其使用范围内的土地使用权随之转移；土地使用权转让时，附着在其上的房屋所有权也随之转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权”，“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”房地产转让的行为性质是平等主体之间的民事行为。无论是房地产的转让方，还是房地产受让方，他们均是民事主体。他们在房地产转让这一民事活动中，均应遵循“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的愿则，当事人按自己的意愿参与房地产转让活动，其转让房地产应得到同等价值的补偿，即转让的权利和取得的权利是一致的。房地产转让的双方当事人在房地产转让活动中应讲究信誉，信守诺言，严格履行合同，不得背信弃义，弄虚作假。城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，除应遵守上述法律、法规外，还应遵守本规定。由于本规定是上述法律法规的具体体现，因此，在法律适用上，房地产转让活动应首先考虑本规定，在本规定未作规定时，在考虑上述法律法规。第三条（房地产转让的概念及形式）本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、自作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。【释解】本条规定房地产转让的概念和形式。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可以是有偿的，主要表现为买卖和交换；也可以是无偿的，主要是指赠与、继承等。无论是无偿或是有偿，房地产转让都意味着产权人的变更，是原房地产权利人将房地产转移给了新的房地产权利人。房地产转让包括两种情形二一是尚无地上房屋建筑的国有土地使用权转让，二是已有地上房屋建筑的房地产转让。就前者来说，它是纯国有土地使用权转让，但与士地使用权出让不同，房地产转让表明是土地使用者之间的房地产产权让渡行为，而国家关于土地使用权的出让是指国家将土地使用权有偿有限期让渡给土地使用者。就后～种情形来说，已有地L建筑物的转让要按“两权”一致的原则进行。房地产转让的形式主要包括三种情况，即买卖、赠与及其他合法方式。1、买卖买卖是指当事人约定一方将财产权转移给他方，他方支付价金的合同行为。房地产买卖是当事人一方将房屋所有权及土地使用权转移给他方，他方为此支付价金的合同行为。房地产买卖有如下法律特征：（1）房地产买卖是双务有偿合同。买受人负有支付价金的义务，出卖人负有转移房地产的义务。合同双方均享有一定的权利，又都承担特定的义务。这一特点，使买卖行为和赠与行为之间有着明显的区别。后者虽然也发生财产权的转移，但它是按照无偿的原则来进行的。（2）房地产买卖属于诺成合同。除法律双方另有约定以外，当事人就房地产产权及价款达成一致意见，买卖即告成立。关于房地产买卖合同诺成性特点，现在理论界似有两种不同的看法。一种观点强调房地产买卖合同的诺成以房地产产权登记的办理为根本标志，只有办理了产权登记，买卖才生效。另一种观点认为，买卖合同生效（除非有特别约定）与房地产转移是两个问题。当事人双方就买卖房地产的合同内容达成一致，该买卖合同即生效，当事人双方即负有履行（支付价款和转移产权）义务。如果当事人一方不履行合同义务，即构成违约。如强调只有办理登记以后合同才生效，则势必会形成已订立的合同处于一种法律上的不稳定状态，给背信行为留有余地。（3）风险负担以房地产权属为转移依据。房地产买卖成立的主要法律后果是转移房地产权属。那么，房地产权属转移的时间，与意外风险的承担直接有关。由于实行房地产登记制度，房地产权属变化以相应的登记为标志，进行了房地产变更登记，房地产权属发生转移，其风险负担亦随之转移。2、赠与赠与是指当事人之间达成的关于一方将自己的财产无偿给与另一方的合同行为。房地产赠与，是当事人之间达成的一方将房屋所有权及土地使用权无偿赠给另一方的行为。它有如下法律特征：（1）赠与是双方的法律行为。赠与合同的成立，不仅需要赠与人的意思表示，而且也要有受赠人表示接受，即双方要达成意思表示一致。（2）房地产赠与为无偿单务合同。赠与人对受赠人负无偿给与房地产的义务，受赠人无偿接受房地产而不需提供任何代价。（3）房地产赠与为诺成合同。当事人之间就赠与和取得房地产达成协议，赠与即成立。但房地产权属转移的时间，为房地产产权变更登记完毕。3、其他合法形式除上述转让房地产的形式以外，还可以有以下几种形式：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购，兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。互易，也是转让房地产的一种形式。互易，是指当事人双方约定互相转移款项以外的财产权而达成的合同行为。房地产互易是指以房地为标的的互易。它有如下法律特征：（1）须有一方或双方以房地产为给付。房地产三易，不仅双方互相转移款项以外的财产权，而且须至少有一方给付房地产，他方给付房地产或其他款项以外的物或权利。因此，房地产互易有两种情形，一种是双方互相给付房地产；另一种是一方给付房地产，他方给付其他款项以外的物或权利。如一方给付款项，其性质则变成买卖，不属互易。（2）当事人必须直接交换特定物或权利，即双方交换的必须是现实存在的属于各自的物或权利。（3）房地产互易为诺成性合同行为。只要双方达成确立互易关系的协议，互易合同即为成立，双方互有转移标的物的权利义务。同买卖一样，其房地产转移时间为变更登记办理完毕。（4）房地产互易为双务有偿性合同行为。其法律性质与买卖相同，关于买卖的法律规定，一般适用于互易。关于标的物的交付，与买卖人相当，关于标的物的受领与买受人相当。同样，关于危险负担、瑕疵担保亦适用于买卖的一般原则。第四条（房地产转让的分级管理体制）国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。【释解】本条是关于房地产转让的分级管理体制的规定。我国房地产转让管理实行分级管理、统一领导的原则，即国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。第五条（房地一同转让原则）房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。【释解】本条是关于房地一同转让原则的规定。房地产是不动产，它的占有方式是通过对所有权的确认来实现的。在我国，城市土地所有权属国家所有，单位或个人只能获得使用权，而土地的使用权和房屋所有权二者同时取得，同时转移。如果地面建筑物的转让、抵押、赠与、继承等不与上地使用权相联系，则不应具有法律效力。我国在司法实践和行政管理中，一直遵循房屋所有权与上地使用权主体一致的原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条和第33条，对此作出了相应的规定。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第一次以法律的形式确认了房屋所有权与土地使用权主体一致的原则。第六条（不得转让的房地产）下列用地产不用转让：（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）井有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。【释解】本条规定不得转让的房地产的范围。依本条规定，下列房地产不得转让：一、以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第10条规定的条件的根据本规定第10条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以出让方式取得土地使用权但不符合上述条件的，即不得转让。二、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产的转让以转让人依法可以处分其房地产为前提，如果房地产经司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利，则转让人对其房地产的权利有瑕疵，不能自由处分，因此，此种房地产不得转让。三、依法收回土地使用权的依法收回土地使用权，其上的房地产也应依法处理，不得自由转让，因此，此种房地产不