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第四章房地产规划设计与建筑工程基础知识第一节城市规划管理一、城市规划概述（一）城市规划的基本概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法制的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，使城市的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划的顺利实施。（二）与房地产有关的城市规划的内容和图纸及文件城市规划包括总体规划、分区规划和详细规划。1、总体规划总体规划是一个远景规划，短的15年，长的30年，一般为20年。城市总体规划由同级人民政府负责编制。总体规划图是房地产开发公司在一个城市进行投资开发决策的重要依据之一。3、详细规划详细规划又可分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划使城市总体规划与详细规划有机地衔接起来。修建详细规划是在城市分区的局部地区所进行的城市空间构成的规划。二、城市规划的实施和监督检查（一）城市规划的实施城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建筑工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。第二节居住区规划设计与技术经济指标一、居住区的组成和规模（一）居住区的组成居住区的组成有用地和工程构成。按居住区内用地性质划分：1、居住建筑用地；2、公共建筑用地；3、道路广场用地；4、公共绿地和体育场地5、其它用地。居住区的工程构成：1、建筑工程；2、市政基础设施；3、环境工程。（二）居住区的规模居住区的规模主要是指人口规模和用地规模，其中以人口规模为主要指标。（三）居住区的规划结构我国居住区的规划结构通常分为居住区、居住小区、住宅组团三个等级。二、居住区规划设计的内容控制性详细规划着重解决各类用地界限、建筑密度、建筑高度、容积率、道路红线位置、断面、控制点座标和标高、工程管线走向、管径和用地范围等控制指标；修建性详细规划是根据建筑、绿化和空间要求布置平面图，进行道路、建筑、工程管线的规划设计，进行竖向设计和土石方工程设计、编制工程概算。修建性详细规划主要包括：居住建筑规划、公共建筑规划、道路规划和绿地规划。（一）居住建筑规划1、住宅建筑群体的平面布置形式基本有四种：（1）行列式；（2）周边式；（3）混合式；（4）自由式。2、住宅的选型（1）住宅层数；（2）进深和面宽；（3）长度和体型；（4）层高；（5）户室比。（二）公共建筑规划规划设计应满足适当集中、缩短服务半径、符合人流走向、不干扰住户的基本要求。居住小区内道路不能四能八达，而是要“顺而不穿，通而不畅”。（五）建筑设计建筑设计一般分初步设计和施工图设计两个阶段。居住建筑设计的内容包括：1、住宅建筑设计的平、立、剖面设计；2、住宅结构设计；3、住宅建筑装修和室内设备的设计；4、住宅设计的工程概算和预算。三、居住区的各类技术经济指标（一）居住区用地控制指标表（表4-3）居住规模住宅层数大城市中等城市小城市（镇）居住区多层16-2116-2216-25高多层12.5-1513-1613-16小区低层20-2520-2520-30多层15-1915-2015-22高多层11-1412.5-15-高层10-1210-13-（二）居住区用地平衡表（表4-4）用地构成规模等级居住区小区居住区用地100%12.5-25平方米/人100%10-30平方米/人1住宅用地45%-60%-55%-65%-2公建用地20%-32%-18%-22%-3道路用地8%-15%-7%-13%-4公共绿地7.5%-15%-5%-12%-（三）居住区规划方案的技术经济指标1、居住区总用地（ha），其中包括居住用地，公共建筑用地，道路用地，绿化用地；2、居民每人占地（㎡/人），其中包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地；3、居住区总建筑面积（㎡），其中包括居住建筑面积、公共建筑面积；4、总户数、总人口、平均每户人口（口/户）；5、平均每户居住面积（㎡）；6、居住建筑密度，是指住宅建筑对居住用地的覆盖率。即：（%）；7、居住面积密度：（㎡/ha）；居住建筑用地面积居住建筑基底面积居住建筑密度居住建筑用地面积居住面积居住面积密度8、容积率（居住建筑面积密度）：（㎡/ha）；9、人口毛密度，是指居住总人口和总用地之比：（人/ha）；居住建筑用地面积居住建筑面积容积率总用地总人口人口毛密度10、人口净密度，是指居住总人口与居住建筑用地面积之比：（人/ha）；11、平均层数，是指住宅总面积与住宅基底总面积之比：；居住建筑用地面积总人口人口净密度住宅基底总面积住宅总面积平均层数12、高层比例，一般七层以上为高层住宅，即高层住宅占总建筑面积的比例：（%）；13、住宅间距（m）；居住区总建筑面积高层建筑面积高层比例14、居住区平均造价：（元/㎡）；15、停车为个数，是指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数；16、建设周期，是指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。居住区总建筑面积总造价平均造价第三节基础设施建设一、城市基础设施的内容和特点（一）城市基础设施的内容1、能源系统2、给水、排水系统3、道路交通系统4、邮电、通讯系统5、环境系统6、安全系统7、土地平整工程“七通”是指通道路、通自来水、通电信、通排水、通煤气、通热力、通电力。“一平”即平整场地，按照竖向规划进行土方工程。二、居住区基础设施建设（二）基础设施与住宅建设的比例关系1、实物量比例关系实物量比例关系是指每平方米住宅建筑面积需要提供的水、电、热、气等相应配套设施的具体数量。2、价值量比例关系该比例关系通常用基础设施投资与住宅建设投资的比例和每平方米住宅建筑面积基础设施投资量来表示。（四）管线综合3、地下管线的排列次序一般从建筑物外排起，最近的是煤气管，然后依次为给水、污水及雨水管等。自道路红线向道路中心线方向平行布置各种管线的次序，要根据管线的性质，埋深确定。一般次序是电力电缆、电信电缆、煤气、热力、给水、雨水和污水管道。第四节建筑工程基础知识一、建筑构造与结构（一）建筑物的用途和分类建筑物按照使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑等；非生产性建筑，即民用建筑。1、按建筑物的用途分类（1）居住建筑（2）公共建筑①生活服务性建筑；②文教建筑；③托幼建筑；④科研建筑；⑤医疗建筑；⑥商业建筑；⑦体育建筑；⑧文娱建筑；⑨交通、邮电建筑；⑩其他建筑。2、按建筑物的结构类型和材料分类（1）砖木结构建筑（2）砖混结构建筑（3）钢筋混凝土结构建筑（4）钢结构建筑3、按建筑物的层数分类（1）低层建筑一般是指一至三层的房屋（2）多层建筑一般是指四至七层的房屋（3）高层建筑第一类，小高层，层数8-16层，房屋的高度在25m-50m之间，其结构形式一般为钢筋混凝土框架结构；第二类，中高层，层数在17-25层，最高达75m；第三类，高高层，层数26-40层，最高达100m高；层数在40层以上，高度超过100m，称为超高层建筑。（三）建筑设计的主要内容1、建筑平面设计用以满足建筑的使用功能的平面要求，包括设计建筑物的内部使用空间和交通联系空间的设计，是建筑平面设计的一个重要内容。2、建筑剖面设计建筑剖面设计主要分析建筑物各部分应有的高度，建筑物层数、建筑空间的组合和利用，以及建筑结构、构造关系等。3、建筑体型和立面设计建筑体型和立面设计是建筑师充分发挥其想象力和创造力的地方，也是开发商表示所开发的项目品质、思想的重要方面。（四）建筑识图一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图（通常暖通空调、给排水作为一套图纸）、电气施工图等。各工种的施工图又分为基本图和详图两部分。1、建筑制图的基本规定幅面代号01234B×l841×1189594×841420×594297×420210×297C10101055A2525252525AiA0A1A2A3A4（2）图标和会签栏设计单位全称（同济大学建筑设计研究院）工程名称（瑞虹新城）项目（主楼项目）审定图名（首层平面图或结构扩初说明）设计号（03-12）校核图别（建施）设计图号（10）制图日期（03.10）（3）比例尺的选用一个图形一般只采用一种比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。图名常用比例总平面图1：500，1：1000，1：200基本图1：50，1：100，1：200，1：300详图1：1，1：2，1：5,1:10,1:20,1:25,1:50（4）轴线施工图中的轴线是施工中定位、放线的重要依据。轴线用点划线表示，端部划圆圈，圆圈内注明编号。水平方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用英文字母由下而上编号。（5）尺寸及单位总图以米为单位，其余均以毫米为单位。尺寸的数字后面可不写单位。（6）标高注到小数点后面第三位。标高分绝对标高和相对标高两种。（7）索引号索引号的用途是索引2、建筑施工图建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，用立面图及屋顶平面图表示建筑物的外部，用总平面图表示建筑物的位置，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示其细部作法的一套图纸。（1）建筑总平面图用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图。（2）建筑平面图它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他各工种图纸设计的基础。还是室内外装修设计的重要依据。（3）建筑立面图立面图主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的主要依据。（4）建筑剖面图剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。3、结构施工图结构施工图主要表明建筑结构的专业设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。4、给排水施工图5、采暖施工图6、通风施工图7、电气施工图（五）建筑构造1、建筑物的基本构造和设计时须考虑的因素房屋建筑一般由基础、墙、柱、梁、板、屋架、门窗、屋面（包括隔热、保温和防水层）、楼梯、阳台、雨篷、楼地面等部分组成。2、房屋的建筑等级（1）建筑物耐久性（年限）的等级（2）建筑物的耐火等级（3）建筑物的重要性等级3、建筑物的常用基础形式按基础的构造特点不同，基础可分为五种基本类型。（1）条形基础（2）独立基础（3）筏板基础（4）箱形基础（5）桩基础4、墙体的构造（2）砖墙的厚度墙厚名称实际尺寸墙厚名称实际尺寸半砖墙（12墙）115一砖半墙（37墙）3653/4砖墙（18墙）178二砖墙（49墙）490一砖墙（24墙）240二砖半墙（62墙）6155、钢筋混凝土柱、梁、板的构造6、屋顶的构造7、楼梯的类型与构造8、房屋门窗的类型二、建筑装饰材料（一）建筑材料与建筑装饰材料建筑材料是一切建筑工程的物质基础，是建造建筑物所使用的各种材料的总称。主要包括：房屋结构材料、墙体材料、屋面材料、隔热、隔声材料、内外墙装饰材料等。（二）建筑装饰材料的分类1、按化学成分分类（1）金属材料（2）非金属材料（3）复合材料2、按建筑装饰的部位分类（1）外墙装饰材料（2）内墙装饰材料（3）地面装饰材料（4）吊顶装饰材料（5）室内装饰用品及配套设备（6）其他装饰材料（三）建筑装饰材料使用效果评价1、装饰效果评价装饰效果主要考察：（1）建筑物外部色彩（2）建筑物内部色彩2、耐久性3、经济性4、环保性（四）建筑材料的主要种类和用途材料类型材料具体内容主要用途石材大理石、花岗岩、人造大理石、人造花岗岩、人造玛瑙、人造玉石大型高档建筑内外饰面建筑石膏装饰石膏板、纸面石膏板、嵌装式装饰石膏板、艺术装饰石膏制品建筑物室内装饰建筑陶瓷釉面转、墙地砖、陶瓷