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机密浙江传化江南大地发展有限公司中国地产商域网第一章：项目开发战略惠州产业的又一次飞跃fdc.21ask.com中管网房地产频道page3page3fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网一、郊区园区开发的基本模式功能特点市场条件项目条件竞争力的基本方向案例办公园仅提供办公物业所在城市及其腹地企业数量庞大，不少企业需要郊区办公物业周边环境良好，足以创造良好的办公形象强调建筑和景观设计符合目标客户需求（如大企业需要豪华环境）；提供会议、餐饮、健身等服务。北京非中心商务园有的就是办公园，有的功能比办公园复杂，融合办公、仓储、科研，以及生产或其他业态所在城市企业数量较多，办公物业或其他物业存在需求土地规模不至于限制多种业态并存同办公园北京总部基地、新加坡国际商务园科技园有办公园、商务园的特征，同时提供科研条件和/或孵化器所在城市有发展技术密集型企业的潜力有条件提供科研服务、技术基础设施科研服务、技术基础设施、孵化器足以满足技术密集型企业成长的需要深圳天安数码城、北京清华科技园工业园强调标准厂房，有的也提供办公、仓储所在城市有发展轻型工业的潜力有环境容量，基础设施足以支持基础设施足以满足工业生产需要苏州工业园专业型园区根据目标产业需求提供相对专用的物业所在城市有发展特定行业的潜力有提供专业领域服务、专用基础设施的能力专业服务、专用基础设施足以满足特定产业提高竞争力的需要传化物流基地fdc.21ask.com中管网房地产频道page4page4fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网二、经验与启发国内一线城市的实践，给我们留下了宝贵的经验和值得探讨的启发商务园、办公园科技园、专业园经营状况好张江集电港张江生物医药产业基地上海科技绿洲上海中邦MOHO上海财富兴园北京总部基地上海半岛科技园上海微电子港北京非中心BDA国际企业大道中关村生命科学园上海，大业领地上海，浦江智谷香港科学园新加坡科学园启奥生物城北大生物城西港新界浙大科技园(滨江)虹桥国际商务花园浙大科技园(西溪路)番禺节能科技园天安数码城润和国际总部园浦东软件园二期北京嘉捷科技园新加坡国际商务园东莞松山湖厦门软件园大连软件园深圳软件园新加坡樟宜商务园金桥Officepark比周边项目溢价50%以上比照周边项目溢价20%以上在合理利润范围内经营状况尚可北京MAX空港企业园上海，总部1号上海，开格科技园杭州，乐富智汇园第一上海中心张江创新源经营状况堪忧经营质量较低经营状况好，产业档次高经营状况较好，产业档次一般经营状况差page5page5fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网二、经验与启发成功项目超越与学习序项目名称超越什么？学些什么？需创造什么差异化特点（对方/我们）1深圳天安数码城规划、景观、配套生活配套跨国企业（大平面）/本土知名企业（较小平面）2上海科技绿洲景观建筑产业氛围严谨+现代/现代+田园3张江集电港规划、景观、建筑建筑风格、产业产业氛围/人车分流、景观庭院、建筑气派4上海微电子港建筑内庭布局商务氛围、交通/建筑档次更高5虹桥国际商务花园景观建筑产业氛围/更低的建筑密度，更好的建筑6新加坡国际商务园景观规划、生活配套产业氛围7上海中邦MOHO建筑户型、企业档次规划、景观、文化氛围营造/更适合的户型8BDA国际企业大道配套、户型、建筑景观/更适合的户型，更高档次的建筑9浙大科技园(西溪路)环境、户型、进驻企业档次建筑交通条件、山景条件硬质景观/园林景观10北京总部基地建筑档次、户型、停车、交通组织独栋概念产业氛围/建筑档次更高、单层平面更大、停车位更多、注意人车分流11上海，浦江智谷内庭景观、户型公共区域景观处理手法，专业化团队景观过于空泛缺乏内容/中心景观要求大气，局部要精致和谐单层平面过大，缺乏弹性/适宜平面独栋外立面过于花哨/文化与稳重12香港科学园建筑、景观、产业服务技术密集和劳动密集之间寻求平衡13张江生物医药产业基地建筑档次户型、设备、配置服务体系/建筑档次更高14浦东软件园建筑档次景观、技术服务、配套技术服务专业型/综合性page6page6fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网二、经验与启发不成功项目教训和体会序项目名称不成功点？不成功的核心原因？我们应避免什么？1中关村生命科学园入驻率低，价格低物业用途过于专一，仅针对生物，其他产业无法使用走综合性园区路线，以弹性物业和通用物业作为核心产品，强调用途可转化性。2上海半岛科技园至今无法销售前期土地问题没有处理好，无法取得预售证，打乱开发商的开发策略对于工业用地，尽管有销售的可能，但在财务测算时，以保守策略，以租赁作为主要商业模式3北京非中心入驻率低过于强调物业弹性，缺乏形象，得房率过低；景观及建筑形象处理缺乏郊区花园感受弹性设计，不应牺牲进驻企业形象为代价，模糊多驻户与独栋的界限，使各类物业具有“派头”感，花园处理上更加精细。4北京MAX空港企业园入驻率低在小组团的开发策略上，只站在开发商的角度思考弹性，忽略了驻户的使用感受，使物业缺乏档次规划设计时，更加注重组团间、楼间的尺度把握。5浙大科技园（滨江）入驻率低物业档次过低，过于住宅化感受，不适合办公强调适当高的物业档次，以办公的尺度进行布局6东莞松山湖入驻率低定位偏差不可好高骛远，从浙江实际出发7杭州乐富智汇园价格低周边环境差，建筑档次低，强调建筑个性，忽略了其核心的适用性提高建筑档次，个性建筑只出现在公共建筑上8西港新界进驻企业档次，缺乏发展后劲，户型和档次限制了大企业进驻，对于中小企业得房率过低平面稍大，以适合多种弹性，拉高建筑与景观档次，力推服务，重点引进省内一流企业。9上海财富兴园入住率低，价格低物业档次低，环境氛围差平面稍大，以适合多种弹性，拉高建筑与景观档次。10上海大业领地进驻企业档次低，缺乏发展后劲建筑档次低，得房率低，环境不成熟，服务无法兑现，导致购房者不愿意进驻同上，并应在首期具备相对完善的功能，开园时各项服务到位11第一上海中心价格低，进驻企业档次低首期独栋户型过小，限制大企业进驻，二期和三期环境和品质一般需在大企业和中小型企业之间，用不同的产品予以满足，要有园区完整的形象感12张江创新源价格低，进驻企业档次低物业设计不合理，低层独栋，但通风采光较差，得房率低在建筑设计上要以适用为首要前提，并适当创新，强调节能、通风、采光等因素。page7page7fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网第二章：项目概况fdc.21ask.com中管网房地产频道page8page8fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网项目简介中国惠州杨侨镇精细化工产业环保示范基地是惠州市唯一定点的精细化工基地，也是惠州大亚湾经济技术开发区（国家级）今后深入发展的重点区域之一。基地总占地面积约8000亩，其中第一期开发1500亩。page9page9fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网项目区位交通项目位于博罗县东部的杨侨镇，紧领205国道，出入惠河高速出入口仅需3分钟。目前项目接驳惠河高速出入口的干道正紧张修建中，目前路况将快速改善。广州市125公里深圳市120公里惠州市125公里东莞市80公里惠州港75公里博罗县40公里河源市45公里香港175公里澳门198公里本项目fdc.21ask.com中管网房地产频道page10page10fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网项目规划基地规划主要包括生产区、研发区、物流区、甲类仓储区、生活和商业区五大区块。生活区商业区物流、仓储区研发、生产区page11page11fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网项目现状该项目分期开发，目前一期已基本售完，并成功签约20余家企业。一期的销售模式是把地分块售给精细化工企业，这些企业自行在工业园内建厂房，现在已有5家企业正在投资修建厂房。项目一期fdc.21ask.com中管网房地产频道page12page12fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网第三章：项目操作思路及建议page13page13fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网项目定位思路建议专业市场开发属于工业地产范畴工业地产更需要重策划、重策略策划的核心问题是定位fdc.21ask.com中管网房地产频道page14page14fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网定位——大亚湾精细化工园消费群体定位——为谁做？产品定位————做什么？功能定位————提供什么样的服务？业态规划定位——如何做？page15page15fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网针对厂商——招商推广定位针对置业业主——销售推广定位营销推广定位fdc.21ask.com中管网房地产频道page16page16fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网经营管理定位培育市场，提升价值page17page17fdc.21ask.com中管网房地产频道、各专业市场的定位与总体定位的协调；2、各专业市场的营销推广与总体营销推广的整合3、项目一期和二期操作的衔接和控制。page18page18fdc.21ask.com中管网房地产频道、招商思路及策略招商思路：溯本求源操作策略：定向出击，以‘狼’带‘羊’整合造势，深度营销二期操作思路fdc.21ask.com中管网房地产频道page19page19fdc.21ask.com中管网房地产频道、销售策略及模式销售策略：先招商后销售承租者优先权销售模式：直接销售或带租约销售page20page20fdc.21ask.com中管网房地产频道、租金及售价制定的思路市场调查研究+总体招商策略page21page21fdc.21ask.com中管网房地产频道、营销推广策略建议总体营销推广+分区营销推广前期营销推广+深度营销推广fdc.21ask.com中管网房地产频道page22page22fdc.21ask.com中管网房地产频道、市场调查研究2、制定招商策划方案和招商实施方案3、制定项目包装建议。醒目、富有创意、容易识别专业市场的形象设计（CI）。力求解决专业市场的通病：内部指示系统混乱，采购厂商难以顺利寻找合适的产品。page23page23fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网确立招商任务组建招商小组建立招商计划收集招商信息制作招商资料确立主力商家接洽主力商家信息归档及分析同商家进行初步接触商家的跟进借助商业街的气氛，发动新一轮的宣传攻势确立目标商家拟定目标商家商家进场跟进积累的商家，加强说服工作挖掘新的商家资源，进行整合招商结果的评估跟进商家的装修进度招商工作细节流程图page24page24fdc.21ask.com中管网房地产频道中国地产商域网第四章：隆塬简介page25page25fdc.21ask.com中管网房