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-1-湖南鑫湘实业发展有限公司创建养老服务中心建设项目可行性研究报告湖南鑫湘实业发展有限公司二○一五年十二月十八日目录-2-第一章项目总论................................................-3-1.1项目背景...............................................-3-1.2可行性研究结论...........................................-5-第二章项目背景和建设的必要性.................................-6-2.1区情概况.................................................-6-2.2项目提出的背景..........................................-8-2.3项目建设的必要性......................................-10-2.4项目建设的可行性......................................-10-第三章建设场地及建设条件....................................-11-3.1建设场地...............................................-11-3.2建设条件................................................-11-3.2.1场址选址..............................................-11-3.3场址建设条件............................................-11-第四章建设规模与建设内容.....................................-13-4.1建设规模..............................................-13-4.2建设内容..............................................-14-第五章工程技术方案...........................................-15-5.1项目组成..............................................-15-5.2建设模式与设计理念....................................-15-5.3总平面规划原则.........................................-16-5.4建筑设计规范...........................................-16-5.5建筑结构设计............................................-23-第六章公用配套设施...........................................-24-6.1给排水................................................-24-6.2供电....................................................-25-6.3弱电系统设计............................................-26-第七章环境保护...............................................-27-7.1现状..................................................-27-7.2设计依据..............................................-27-7.3建设期环保措施........................................-27-7.4运营期环保措施..........................................-27--3-第八章消防安全、劳动保护及安全卫生............................-27-8.1消防..................................................-28-8.2劳动保护与安全卫生....................................-28-第九章节能...................................................-28-第十章劳动组织与人员组成.....................................-34-第十一章投资估算与资金筹措...................................-31-11.1投资估算范围.........................................-31-11.2投资估算额与相关数据取定.............................-31-11.3编制依据.............................................-32-11.4建设资金筹措.........................................-32-第十二章工程招标与施工方案...................................-32-12.1招标初步方案.........................................-32-12.2工程进度安排.........................................-33-第十三章投入与产出概算及效益评价.............................-34-13.1经济评价概述.........................................-34-13.2鑫湘养老服务中心总投资概算.............................-34-13.3鑫湘养老服务中心物业收入概算.........................-34-第一章项目总论1.1项目背景-4-1.1.1项目名称鑫湘养老服务中心（老年公寓）1.1.2项目承办单位及法人代表项目承办单位：湖南鑫湘实业发展有限公司法人代表：刘亚辉1.1.3项目建设地点岳阳经济技术开发区康王乡爻家村。1.1.4研究工作依据1、有关政策文件（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；（5）《湖南省老年人保护条例》；（6）《湖南省老龄事业发展“十二五”规划》；（7）湖南省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》；（8）湖南省省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》（9）《岳阳经济技术开发区和社会发展“十二五”纲要》；2、有关标准规范（11）《老年人住宅设计规范》；（12）《城市居住区规划设计规范》；（13)《城市居住区公共服务设施设置规定》；(14)《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》；（15）《住宅设计规范》；（16）《住宅建筑设计标准》；（17）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；（18）《城市道路绿化规划及设计规范》；（19）《建筑设计防火规范》；-5-（20）《民用建筑节能管理规定》；（21）《建筑给水排水设计规范》；3、其它有关依据（22）承办单位编制项目可行性研究报告的《委托书》；（23）《社会福利机构设置批准证书》；（24）岳阳经济技术开发区国土分局《选址符合土地利用总体规划证明》；（25）岳阳经济技术开发区建设局《选址符合区城建设总体规划证明》；（26）岳阳经济技术开发区环保局《建设项目环境影响登记表》；（27）湖南鑫湘实业发展有限公司《康王乡老年人服务中心项目规划平面图》及其它基础资料。1.1.6研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。1.2可行性研究结论1.2.1项目单位承办条件湖南鑫湘实业发展有限公司（老年公寓）项目位于岳阳高速铁路城东，西临浩瀚洞庭，东靠高速公路连接线岳阳大道，北连洞庭湖旅游度假区，交通便捷，环境优雅，生态盎然，空气新鲜，十分适宜老年人休闲养生、颐养天年。我公司总投资2.2亿元人民币，规划用地150亩，其中养老服务中心86亩，总面积57276㎡。养生园集养护、医疗、康复、文化娱乐、休闲健身等功能于一体，根据国家养老设施规范要求，按照欧美园林建筑风格，建立养老2022个床位的高档公寓群楼、医疗康复中心、文化娱乐中心、水上休闲中心、膳食营养中心、购物中心、垂钓中心、老年大学、花木园、家禽场、蔬菜园、体育健身场馆等。园内配有空调、互联网络、数字电视、通信、监控、呼救等现代化服务系统，满足老年人中高档次服务需求，为老年人提供全方位足不出户的服务。养生园以生态立园，力争2017年建成，打造国家级养老服务示范基地和国家老年健康养生基地一流品牌，建成湖南首家大型高档生态养老中心。这是加快湖南养老服务业发展的一大举措，是为民造福的一大实事，是增强社会功能的一项基本建设，必将成为岳阳-6-经济技术开发区洞庭湖一道亮丽风景线和高档服务设施，产生良好的社会效益、环境效益和经济效益。其经济能力和管理能力，具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。1.2.4环境保护项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。1.2.5项目综合评价与建议本项目建成后，使公寓面积进一步扩大，功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。第二章项目背景和建设的必要性2.1市情概况岳阳古称巴陵，又名岳州，公元前505年建城，距今已有2500多年历史。岳阳位于北纬29.22，东经113.06，东倚幕阜山，西临洞庭湖，北接万里长江，南连湘、资、沅、澧四水，区位优越，风景秀丽，土地肥沃，物产丰富，素有“鱼米之乡”的美誉。岳阳市属北亚热带季风湿润气候区，年平均气温17度，年平均降雨量1302毫米，四季分明，雨量充沛。岳阳矿产资源丰富，矿藏矿点200多处，其中钒矿蓄量居亚洲之冠。岳阳现辖汨罗市、临湘市2个县级市，岳阳县、华容县、平江县、湘阴县4个县，岳阳楼区、云溪区、君山区3个区，设有国家级岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区和屈原管理区，总面积15019平方公里，总人口548.34万。改革开放以来，岳阳先后被国家批准为沿江对外开放城市、国家历-7-史文化