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台州开元房地产开发有限公司开元·云顶佳苑项目总结报告第1页共22页台州开元·云顶佳苑总结报告（待完善稿）目录一、引言………………………………………………………………………………2二、项目基本概况……………………………………………………………………2三、项目开发基本过程回顾…………………………………………………………31、主要节点……………………………………………………………………..32、市场调研和产品定位………………………………………………………..33、设计缺憾……………………………………………………………………..63.1规划与施工图设计…………………………………………………………..63.2技术安全与专业设计……………………………………………………….113.3景观细部与设计协调………………………………………………………134、施工管理与投资……………………………………………………………155、项目营销……………………………………………………………………175.1广告策略……………………………………………………………………175.2销售策略……………………………………………………………………186、项目交付……………………………………………………………………19四、建言……………………………………………………………………………..21台州开元房地产开发有限公司开元·云顶佳苑项目总结报告第2页共22页【引言】台州开元·云顶佳苑别墅区和小高层分别于2005年9月和2005年12月分别交付使用，公司于2006年3月组织工程、营销、物管等部门对项目开发建设过程中的经验和不足进行了分析，现将各部门的总结进行汇总，并计划于2006年4月下旬召开项目开发建设总结研讨会，以近一步对此报告进行充实和完善。【项目基本概况】台州开元·云顶佳苑系台州开元房地产开发有限公司在台州投资开发的首席楼盘，位于台州市经济开发区白云山中路198号，该项目用地278亩，由别墅区和高层区两大区块组成。别墅区于2003年2月后相继开工，2005年6月9日竣工验收通过，2005年9月28日开始交付。高层区2004年4月相继开工，于2005年11月30日通过竣工验收，2005年12月26日开始交付。该项目总建筑面积为157082.23m2，其中别墅区总建筑面积为43577.20m2；高层区总建筑面积为113505.03m2，其地上部分建筑面积为87342.89m2，地下部分建筑面积为26162.14m2。工程含建筑、结构、给排水、市政、电气、智能化、景观、绿化、污水处理、装饰、通风、人防、消防等多个专业工程，其中智能化工程有安全防范子系统（含住宅报警装置、访客对讲装置、周界防越报警装置、闭路电视监控、电子巡更装置）、管理与监控子系统（含自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、紧急广播与背景音乐、物业管理计算机系、设备监控装置）、信息网络子系统等工程。参与本项目设计、勘察、监理、施工单位如下：设计单位：浙江工业大学建筑设计研究院景观设计：香港贝尔高林有限公司勘察单位：杭州华东岩土工程勘察有限公司监理单位：浙江建协监理咨询工程有限公司施工单位：浙江国强建筑安装工程有限公司景观硬景：杭州蓝天园林建设集团有限公司景观软景：杭州萧山凌飞有限公司弱电工程：厦门市万安实业有限公司设计、施工台州开元房地产开发有限公司开元·云顶佳苑项目总结报告第3页共22页【项目开发过程回顾】主要节点1、2003年2月至2004年2月：项目场地平整；别墅区相继基础、主体施工。2、2004年2月至6月：别墅区装修工程、室外管线及景观工程施工、初验；高层区基础工程施工。3、2004年06月18日：别墅区准现房开盘发售。4、2004年06月至05年元月：完成别墅区竣工复验、景观竣工验收，高层区1#、2#车库、E1-E12、E17、E19-E21主体封底顶。5、2005年2月-9月：高层区单体完成楼装修工程、楼内安装工程、室外供电、给排水管线施工，实现了别墅区通电。6、2005年09月06日：别墅交付。7、2005年09月30日：高层区住宅工程竣工初验。8、2005年09月-12月：室外工程及景观工程施工，单体楼初验整改。9、2005年11月30日：住宅竣工验收。10、2005年12月18日：消防工程验收。11、2005年12月26日：高层住宅交付。12、2005年12月30日：景观工程验收。13、2006年1月-3月：小区喷泉调试完成，竣工资料相继备案。小区设备工程、别墅区智能化工程移交物业管理，网球场工程完成。市场调研和产品定位总体来说，公司对项目前期市场调研不够充分，对顶端产品的定位不够清晰。什么样的产品才是客户真正需求的，什么样的设计才是高端客户真正推崇和需要的，在项目开发中其实一直是个模糊的概念，追根究底还是前期市场调研不够充分，这也直接影响了设计成果质量，不但导致了后期的设计变更频繁，增加了成本，更为严重的是一些不合理的设计在后期又无法变更，而直接影响了产品的品质。比如为了容积率、为了降低成本，就“牺牲”了房屋间距、牺牲了产品品质——“短板理论”在云顶项目中感觉是特别明显，也成了一个顶端项目的缺憾。◆别墅A、产品设计不丰富，户型单一，没有很好的和地形地势、周边环境相融合例如沁园区域靠东侧山坡的4#、7#、10#、13#等别墅，设计时没有考虑其地形的坡度，单纯的挖土做平地基，再造房子。这样一来，一方面不能借势、借景，另一方面，建安成本更是大幅增加。【建议】加强市场调研的充分性，对户型设计应满足广大消费群需求。别墅，台州开元房地产开发有限公司开元·云顶佳苑项目总结报告第4页共22页尤其是顶级别墅，应该做到“墅而有别”。很多时候，外立面只需你变化一扇窗、一堵墙的颜色，就能让人感觉是处处与众不同。B、间距过近⑴在达到相应容积率和追求高利润的心态驱使下，同时由于本项目的总平调整次数过于频繁，导致了某些组团中的别墅间距过近，别墅的安全性、私密性都受到了很大影响——相邻别墅之间互相跨越度不高，甚至其中像沁园5#、6#两幢别墅之间的间距还没有达到设计规范要求的防火间距6米的要求，虽然这些房源可以降低价格出售，但对整体产品的品质影响不小。⑵颐园第一排别墅后退距离不足，和围墙间距过近。从住宅角度来讲，南向的采光、景观是最重要的，颐园第一排的别墅，由于其和小区的围墙后退只有2-3米左右，且南面一路之隔就是农居点，景观很差。导致了销售当中，此类别墅虽然价格低，但还是最后才售完的。而实际从现场来看，叠加别墅此区域，完全有空间整体后退4-5米。【建议】住宅设计应该考虑均好性，同时，产品设计这一块也要考虑扬长避短。C、景观设计的弊病1）别墅周边，灌木过多，虽然从观赏的角度讲，草皮、灌木、乔木包括水景的互相掩映，增加了层次感。但与客户交流，客户对此非但不欣赏，反而对灌木的栽种诟病颇多，例如要求移除一些会招惹苍蝇、蜜蜂的灌木如“十大功劳”等。另外一个，景观的设计，不仅要具观赏性，也要有可玩性，要使居住者能融入进去，“天人合一”是建筑、景观与人的和谐统一的最高境界。2）私人花园的设计。别墅的周边景观设计，有了私人花园、有了篱笆，在整体性上可能会存在一定的影响。但从经济性考虑，有了私人花园，明显是能增加公司的额外收益（台州和萧山不同，私家花园也能办理土地证）。另外，从客户的心态来讲，绝大多数客户也愿意有属于自己的私人园地——无论是什么层次的客户，私属感、占有欲都是很强烈的，我们做房产的，更是应该注意研究群体的心理因素，建议应该在前期的市场调研中就应充分考虑这些方面。D、叠加别墅户型安排的不合理叠加别墅的户型分为A和B两种，A型的特色在其有一个大露台，可观南向景观；B型则在于客厅是中空的，内在空间相当气派。在实际的现场环境中，A型被安排在了南向视野景观比较差的区域，即靠农居点的第一排，观景露台反而成了摆设。没有扬长避短，甚撼。E、空调室外机位、有线电视、箱变的位置设置考虑对上述问题设计没有提前考虑到，导致了交房过程中很多客户提出了相关投台州开元房地产开发有限公司开元·云顶佳苑项目总结报告第5页共22页诉。虽然经协调，均已得到了妥善解决，但不仅增加了人力、物力成本，而且从美观的角度来说，仍旧存在一定的缺憾。◆小高层A、密度过高，一些楼宇间距过近，导致采光受到较大影响。B、产品定位虽然高端，后期也追加了双层中空玻璃等产品品质，但户型配比过于单一。尤其是后盘房源，在产品本身周边环境存在硬伤的前提下，仍旧是三房、四房，其高昂的总价拒绝了一大批认同我们楼盘又相对可以容忍类似“坟墓”等缺点的客户群。当然，虽然造成滞销有市场形势变化的很大原因。但从自住的需求来考虑，产品定位肯定要“量力而行”、“顺势而为”。C、小高层整体外立面颜色、屋顶颜色、天际线等搭配，凌乱，低档。业内人士包括很多的客户评论是云顶的内环境可以，但在社区外看过来，就是觉得属于一般的普通社区。外立面就象人的衣服，包装不好，内在品质再好，推广起来也是事倍功半。D、小高层的地下室车位配比不足，只达到了80%了，这个对一个高端楼盘来说，是明显一大缺陷。且由于我们三个地下室互不贯通，像1#、2#、5#等楼宇的配比只达到了60%，这样一来，车位的总体销售率也受到了影响——供给很充足的2#地下室区域就有50余个车位成了公共车位，不能变成现金流成为公司的利润来源了。在车位的划分上，由于受到车位数量不足的影响，我们千方百计把一些空间划分出来作为地下停车位，但这样也导致了堵塞走道、车位宽度不足等缺陷。【建议】以后其他项目的设计当中，车位的配比率不应低于1：1；车位的尺寸应不小于5米（长）×2.6米（宽）。E、架空层，小高层虽然做了架空层，但架空层的设计，感觉所花心思不够，层高低（没有气势）；架空的空间利用率极低（没有实用性），甚至增加景观的通透性等优势——在第二排小高层标高低于后面地面标高的墙情况下，也成了一句空话。如果架空层只是为了卖点而制作，那实在是“劳民伤财”的事情。更严重的问题是第二排的2层房源竟然低于后面的地面标高，安全性、私密性受到了极大的威胁，成为了难卖的“滞销品”也就不足为奇了。F、空调孔的预留：目前在云顶项目中，小高层的每种户型都给其作了两种预留（中央空调和分体空调均可）。从交房客户的装修来看，建议在以后类似项目中，中央空调的管道孔或者机位的预留，只需考虑顶楼跃层这样的大户型，不需要增加额外的成本。G、公共部位的装修、内墙的交房标准：象云顶这样的高端项目，必须注意产品的各个细节，象消防楼梯的扶手、踏步用材成为了许多客户对我们提出“抗台州开元房地产开发有限公司开元·云顶佳苑项目总结报告第6页共22页议”的主要目标。与此类似的，在室内内墙的交房标准上，混合砂浆抹面从使用功能、后续装修要求和刷白没有质的区别。但感官效果、室内光线的反射效果明显是刷白后好很多，也能避免很多交房时的纠纷。【建议】如果是现房销售、又是定位高端房产，这点“小钱”不能省，一白遮百丑！设计缺憾◆规划与施工图设计1、别墅区车位，对现实业主的需求考虑不足。【建议】对于独立、双联、排屋应按二个车位设置，一个车位不符合现今住别墅区人员的需求。2、别墅区地面结构层设计变更不妥，取消结构设计后造成地面下沉，为此也会引起水管道损坏，且不易维修，给物管带来麻烦。【建议】建议修改设计必须争求其他专业意见。3、别墅区南区块临围墙一排房后退距离不足。【建议】高档房子要有充分的景观距离。4、别墅区的户处空调设计配置不足，特别没有考虑家用中央空调的位置。【建议】家用电气位置选用应考虑市场环境和人们的消未来费需求。5、叠加别墅建筑型体在强调外型观赏效果，同时，对日常使用考虑不足。特别是不利于保洁和清理。【建议】加强建筑设计与设备设计的协调，注入更多的维保元素。6、别墅区成品塑料檐沟尺寸偏小出现雨量大无法完全接水，且塑料檐沟的热胀冷缩造成接头开裂出现檐沟自身漏水。【建议】根据具体地区选择降雨量大的地区应考虑建筑结构或大规格构件。7、别墅区有些卫生间没有风道造成异味。【建议】杜绝此类设计现象。8、别墅区室内多处楼梯设计窗房，造成窗开