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1堰山和畔2013年11月产品定位思路堰山和畔后期开发在产品品质方面存在两种截然不同的开发方向：一：延续前期低端产品路线，依然主打都江堰、乡镇、三洲、外省路线，此方案市场空间有风险，价值低，开发节奏受严重制约；二：大幅度提升产品品质，走高端产品路线，扩大目标市场范围根据前期工作成果，后续产品基本排除第一种方案，走高端产品路线由于目标客群范围扩大，伴随而来的问题是竞争对手覆盖范围扩大，因而，本次调查针对产品业态（住宅/商业）的不同,选择的竞争对手覆盖范围不同；商业主要选择都江堰主城区住宅竞争对手选择方案是：都江堰城区项目普遍关注，青城山盯住大盘和特色盘，成都关注特色和声望盘说明3第一篇市场第一节都江堰住宅市场情况第二节青城山住宅市场情况第三节都江堰商业市场情况第四节都江堰城市规划第五节市场研究结论第二篇整体思路第一节整体思路第二节策略第三篇产品建议第一节产品规划建议第二节四种产品布局思路目录第一节都江堰主要在售住宅情况第一篇市场1/1都江堰在售项目基本情况项目分布情况目前，都江堰在售住宅项目约20个。其中，蓝光·赵公大院已成为烂尾楼，目前依然处于停滞状态；泓坊河畔一期售完，后续产品未推出，上善栖尚未推出。经了解及比较筛选，此次调查分析项目14个，其中，外滩新天地规模太小，国际名都项目之前曾有研究，在此不再赘述：1、外滩新天地2、枫尚领域3、愿景青城雪4、建工紫荆城5、滨江丽景6、青城半岛7、御景豪庭8、都江明珠9、钱江美域10、国际名都11、君悦名筑12、中信·云栖谷13、中华青城14、宁江大院62/1都江堰在售项目基本情况项目云栖谷中华青城紫荆城御景豪庭开发商中信地产武海置业建工集团上海张江地产占地住宅用地约800亩456亩800亩300亩容积率3期0.520.82.02.0开发至第3期第1期第2期第1期形态洋房、叠拼、独栋叠院11F、22F别墅、洋房、24—27F高层区间洋房98—120叠拼110—150独栋220—30085—20265—140大部分102—130的户型，占80%左右102（套二）—125（套三）说明叠拼为主力产品叠院为主力产品当期主要为小高层高层3F、6+1F、23+1F、24+1F、26+1F价格洋房8000叠拼10000独栋1200010000—14000均价11000左右均价4700——5000均价约4600销售销售状况非常理想，3期销售60%左右销售状况非常差较为理想销售极差客群大部分为成都（65%以上）客群购置度假型第二居所都江堰，成都客户基本平分，其临近高铁站，吸引大批成都低端客户销售状况非常差，目前销售高层，经核实卖掉房源基本为高楼层部分，72/1都江堰在售项目基本情况项目云栖谷中华青城紫荆城御景豪庭居所性质第二居所为主第一居所第一居所建筑风格托斯卡纳西班牙新古典海派主要卖点建筑风格突出，园林较为优秀，自然山水优秀赠送空间，部分户型超大赠送率高铁，综合配套景观视野，外部河景综合评述产品实力突出，自然资源优秀，价格适中，项目性价比极高，所以项目销售状况良好项目容积率偏高，对于高端产品而言舒适度差，产品没有亮点，价格偏高，定位不明确，销售状况差产品品质对同类产品而言较好，高铁是其独一无二，无法复制的买点，吸引较多成都客户到此项目产品规划设计、操作运行存在较多问题，使得项目目前处境艰难不利因素景观好视野状况较差中途停工，施工现场面貌极差，户型设计极差82/1都江堰在售项目基本情况项目愿景青城雪枫尚领域滨江丽景青城半岛开发商愿景地产广友置业四川华炜隆旺地产占地90亩100亩70亩80亩容积率1.61.82.02.0开发至第1期第1期1期销售完毕第二期形态8—11F小高层11F、14F、15F、18F高层6+1F花园洋房花园洋房，13、17F高层区间78—12050—150主力户型78—85（套二）90（套三）111（套三）100—110（套三）127—156（套四）176—183（套六）70,100,140，170说明第三期建设中二期为11F小高层一期销售尾声，二期商业及商业价格均价4800均价5000余房5100—5300余房均价4500销售较为理想二期销售70%左右良好，目前仅剩余少量大户型理想客群基本为都江堰范围内客户基本为都江堰范围内客户基本为都江堰范围内客户基本为都江堰范围内客户9项目愿景青城雪枫尚领域滨江丽景青城半岛居所性质第一居所第一居所改善型第一居第一居所建筑风格新中式纯现代托斯卡纳纯现代主要卖点地段地段，沿江风景地段、沿江风景地段，沿江风景综合评述项目产品品质一般，性价比一般地段较好，产品品质同类产品中较好，性价比较高建筑风格演绎到位，但户型偏大，销售周期过长产品品质一般，地段良好，性价比较高不利因素四个项目运行情况都较为理想2/1都江堰在售项目基本情况102/1都江堰在售项目基本情况项目都江明珠钱江美域君悦名筑宁江大院开发商新莲花置业钱江地产博安置业都江堰桥都地产占地50亩107亩99亩171亩容积率3.41.991.791.6开发至完毕第2期第1期第2期形态18F、30F高层12F小高层6—9F洋房6—10F洋房、叠拼别墅区间51—66（套一）83—90（套二）137（套三）85—96（少量套二）110—136（套三）17081（套二）98（套三）125（套三）洋房76—141别墅210—400多说明目前仅剩10余套低层大户型共三期,2期别墅56套价格余房5300—5600均价48005300—5600洋房6500，别墅未开盘，据介绍12000—15000销售良好一般良好良好客群基本为都江堰本地客户基本为都江堰本地客户基本为都江堰本地客户基本为都江堰本地客户11项目都江明珠钱江美域君悦名筑宁江大院居所性质第一居所改善型居所改善型居所改善型第一居所建筑风格现代新古典西班牙美式风格主要卖点地段、大润发超市配套山景、河景山景地段、产品性价比，山景、河景综合评述都江第一高楼，地段好综合性价比一般，运作一般建筑、园林均较为出色、产品品质较为出色不利因素四个项目运作均较为成功2/1都江堰在售项目基本情况122/1都江堰主要项目评述1、板块划分及发展状况目前都江堰住宅项目主要集中在三大板块：南部板块（江安河以南），中部板块（江安河与柏条河之间）和北部板块（柏条河以北）。中部板块项目分布最密集，为都江堰主城区；南部板块尤其玉堂片区为政府规划发展方向，目前分布高端项目最多，北部板块靠近都江堰工业区；2、项目规模从规模上划分可分为3类：800亩以上盘3个：云栖谷、紫荆城、堰山和畔，300—500亩盘2个：中华青城和御景豪庭，其余为200亩以下盘，是市场主流规模；3、档次情况根据项目定位档次和品质，可划分为2类：高档盘，以云栖谷和宁江大院为典型，基本代表都江堰目前开发的最高水平，其余为普通盘，是市场主流4、产品形态主要表现为类别墅，洋房，高层及小高层3类，类别墅（独栋、叠拼、联排）体量较少，不到市场供应量10%，类别墅中叠拼占绝对主力，洋房产品体量也较少，其体量与类别墅产品相当，其余为小高层及高层产品，在小高层及高层产品中，11—18层产品是绝对主流，占整个市场供应量的70%以上5、关于超高层都江堰市场上，有超高层产品的仅都江明珠和御景豪庭，都江明珠大受市场追捧，尤其高楼层部分销售非常理想而未出现市场抗性，御景豪庭由于自身运作和产品原因出现状况，但在售单位依然出现高楼层部分销售更佳状况。这2个项目消费群体基本为本地客户，至少可以说明：1超高层即使在都江堰市场也有发展空间，2虽地震心理阴影仍在，消费者追求更高境界，更远更宽视野的追求没有停止综合分析与评述13136、卖点情况都江堰项目核心卖点基本为五类：山景，河景，建筑与园林，地段，高铁。在五大卖点中，地段不可复制，河景是都江堰最为普遍的自然资源，对本地市场吸引力有限，山景相对河景更有价值，建筑与园林对本地客户最具吸引力，所以，在建筑与园林上做的出彩的项目大多都受到当地的追捧，以云栖谷、宁江大院、君悦名筑为代表7、购置目的根据消费者购置目的，大致可以划分为度假型第二居所，刚需，改善型居所3类，刚需第一居所是主要集中在中部板块，改善型居所主要集中在北部板块，度假型第二居所集中在云栖谷所在的南部板块8、客源区域都江堰项目区域度较为清晰，云栖谷大部分为成都客户度假第二居所，紫荆城成都客户，其余项目基本都是本地客户为主，三洲为辅9、价格情况类别墅产品均在11000—14000，价格波动不大尤其同类产品价格都较稳定，洋房产品在5500—8000之间，价格波动幅度较大，不同项目同类产品价格变动大，小高层及高层产品均在在4500—5300之间，因地段不同而变化，价格波动幅度也很小10、户型区间中部板块和北部板块主打本地客户，以100—140之间套三户型为绝对主力，搭配少量90—100的小套三和80—90的套二，类别墅产品由于主打度假，户型区间都趋小化综合分析与评述2/1都江堰主要项目评述14141411、建筑风格“外资”建筑风格是觉得主流，尤其以托斯卡纳为最常见风格，其次为西班牙、新古典，中式风格和现代风格也有，但很少12、容积率中端项目容积率基本都在1.6—2.0之间13、通过中信云栖谷项目成功运作可以看出，只要项目具有过硬的品质，卖点突出，其在与青城山项目的竞争中依然有广阔的市场，通过宁江大院也可以看出，只要项目品质过硬，吸引本地高端消费群体完全可能，同时，本地高端群体也大有人在综合分析与评述2/1都江堰主要项目评述153/1都江堰部分项目摄影云栖谷云栖谷云栖谷云栖谷163/1都江堰部分项目摄影青城半岛御景豪庭枫尚领域摄于御景豪庭20F商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！183/1都江堰部分项目摄影紫荆城紫荆城都江明珠都江明珠君悦名筑194/1成都特色及声望盘借鉴1、麓山国际社区4300亩，以规划大尺度、景观、高尔夫配套见长；10年深根细作，少量多批，让项目的成长与市场的成长同步；产品品质一般2、蔚蓝卡地亚成都本土品质标杆，材料、施工工艺控制较好，但规划尺度一般3、铂雅苑以规划大尺度和品质见长，户型区间特别大，高标准精装修，以高标准和装修技术见长，但项目位置稍偏和稍远是其硬伤4、誉峰城市顶级空中别墅，以户户空中泳池，超高电梯配置（2梯1户，1梯1户，精装修），顶级配套等见长，基本为超大户型，装修材料顶级，但施工工艺一般，其业主多为地产行业老板级，作为城市传世住宅打造广州星河湾：大尺度规划，已“近乎变态的执着”要求选材用料及装修控制，深根细作，成就国内品质地产传奇，也开创了“品质”地产开发模式，被行业纷纷传唱和学习借鉴成都本土国内案例第二节青城山大盘及特色盘项目情况第一篇市场1/2青城山在售项目基本情况目前，青城山在售项目约10个，其中，泰达▪上青城已成为烂尾楼，目前依然处于停滞状态。经了解及比较筛选，对堰山和畔有参考意义和竞争威胁的项目4个：中铁▪水映青城中国水电▪青云阶龙湖▪小院青城海航▪香颂湖项目分布情况1/2青城山主要项目详细情况项目香颂湖青云阶水映青城小院青城开发商海航、远鸿地产中国水电地产中铁集团龙湖地产占地6000亩960亩302亩302亩容积率0.650.680.67开发至3期1期，2期14推出1期，余房较多2期形态独栋、联排、洋房独栋、联排独栋、叠拼叠拼、独栋、四拼区间独栋230—470联排140—177洋房90—147楼王独栋410—720联排85—110合院90—120；叠拼:60—87；洋房40—70；叠拼：85—100四拼：202