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姑苏三胜者，苏园、苏绣与昆曲，遍布老城的73座古典园林，唱腔华丽婉转的昆剧，色彩清雅细腻的苏绣，在小桥流水、青砖黛瓦中，以吴侬软语的轻柔腔调，诉说着这座2500多年古城的江南婉约这，成为世界对苏州的显著定格似乎，所有人都选择性遗忘了这座城市自成形之初，一直根植深处的英武之气吴越争锋，江东精锐，“谈笑间，樯橹灰飞烟灭”的名士传奇以至延续至今，太湖、沙家浜层出不穷的英雄人物工业园区20年显赫成名之路都在展示着苏州骨子里的热血和家国抱负这，是不为外人知的另一面苏州孙仲谋公元182年－公元252年5月21日吴大帝孙权，字仲谋紫髯碧眼，目有精光，方颐大口。形貌奇伟异于常人。自幼文武双全，早年随父兄征战天下。善骑射，年轻时常常乘马射虎，胆略超群。三伐江夏太守黄祖，收得大将甘宁。建安十三年，任以周瑜、程普为左右都督，以五万人于赤壁大破曹操，这就是有名的赤壁之战。2013年9月5日中国23年豪宅教父-世茂以47.25亿摘得苏州金鸡湖最稀贵的核心地块，一个携地王要势、豪宅韬略、苏州气概的终端居住产品——世茂·铜雀台，让世界对苏州全新认知！众首跸至论中国高层人士居住文明的当代蝉变2014/中国·金鸡湖世茂·铜雀台项目印象1：位居国宾路之贵,顶级富人区的千万级“一居”别墅金鸡湖、独墅湖双湖板块主力别墅供应者项目印象2：世茂“中国豪宅教父”的苏州代言世茂“海江山湖”豪宅体系中“湖宅”的品牌落地项目印象3：原创建筑风格——一席铜二重台三庭院户型适中，高台阔院里的“苏式”人文继承和时代提升项目印象4：销售在即，品牌高度仍需拔高和深化的形象包装形象高度初步确立，但尚缺乏核心精神和沟通高潮传播目标区域标杆产品立意销售溢价面对大牌云集、四大家族瓜分的双湖，世茂应力争上游，进身“家族谱系”，扩大品牌溢价。本案作为世茂的创新豪宅，将中国传统人居方式做了新的探索和提升，苏州的居住走向新的领域。本案作为世茂豪宅教父的落地项目，承担着让苏州对世茂高端产品运营能力高度认可的品牌责任。豪宅教父作为双湖板块最后的主供产品，千万级高端别墅，面世即承担着苏州“顶级富人区”的形象代言。12回归到我们的策略轴线品牌策略思考的三角行径市场环境项目资源消费者洞察产品有哪些资源可资发挥？策略如何切入这些资源？我们面临的市场环境格局是怎么样的？市场的现状留有哪些机会？哪些人群可能成为我们的目标客户？他们背后又有怎么样的共性特征？策略三种属性的必然联系品牌策略思考的三角行径市场环境项目资源消费者洞察产品有哪些资源可资发挥？策略如何切入这些资源？我们面临的市场环境格局是怎么样的？市场的现状留有哪些机会？哪些人群可能成为我们的目标客户？他们背后又有怎么样的共性特征？策略三种属性的必然联系世茂·铜雀台市场环境整体市场洞察竞争格局分析新城西板块青阳新双湖板块双湖板块独墅湖板块北新区板块相城板块湖东板块环太湖大道板块科技城板块古城区板块苏州市区主要别墅板块分布图名称板块描述产品特征代表项目古城区板块寸土寸金，区内别墅为清一色为中式园林别墅。联排、独栋为主；独栋700-4000方，总价1000万/套起。拙政别墅、桃坞郡府、华润平门府双湖板块大牌开发商以及高端项目云集，王者别墅板块，区内供应量告急。独栋、联排为主。独栋450-1500方，1600元起/套；联排220-320方，500-1000万/套。绿城桃花源、湖滨四季、九龙仓国宾1号、仁恒观棠、晋园独墅湖板块原生态著称，高教区所在形成苏州“硅谷”效应。发展稍滞后。联排、双拼为主。联排212-440方，450-600万/套；双拼258-390方，800-1000万/套。中海独墅岛、保利独墅西岸、仁恒棠北、中房澜泊湾青阳新双湖板块集观光旅游、商务休闲、生态居住为一体的园区新城市中心，以经济别墅为主。联排为主，少量独栋、双拼及mini墅。独栋320-1000方，430-2000万/套。中信森林湖、招商雍景湾、阿尔卡迪亚、华新国际天著湖东板块生态文化板块，轨交1号线拉近湖东与城中心的距离。以商业、住宅为主，别墅少。独栋400-650方，760-1100万/套；雅戈尔璞缇墅、中海名门、路劲尚澜湾环太湖大道板块项目多，开发早；主要以度假休闲为主。远离城市，投资性购买较多。独栋、联排为主，少量双拼、精装mini别墅。独栋580-820方，1000-6000万/套；太湖高尔夫山庄、太湖黄金水岸、太湖天阙科技城板块非沿湖板块，以科技人文为主题定位，低价别墅为主。别墅共4个量，联排、双拼280-520方，300-500万/套；合院400方，700-900万/套。万科新都会、悦融庄、清风慧谷、TOP未来新城西板块即木渎板块，依托轨交1号线，迅速崛起。以旅游发展为主，投资性物业。联排为主，独栋为辅，少量叠加、mini及双拼别墅。独栋450-730方，600-1800万/套。世茂御珑墅、上饮合院、海兰堡相城板块主要围绕春申湖和阳澄湖。经济型别墅为主，本区域及北部周边区域人口消化为主。联排、独栋为主，联排220-380方，220-650万/套；独栋385-550方，589-1000万/套。天鹅湖庄园、阳澄之星、和泌园、钓鱼台别墅东太湖板块苏州太湖之梢，开发晚，配套略显不足，苏州未来南部重要战略空间发展腹地。独栋、联排为主，独栋312-700方，280-1200万/套（含类独栋）；未名园、东太湖1号、庄子、太湖临湖湾北新区板块基于浒墅关的历史底蕴，但别墅量少，发展滞后，置业群体年轻化，本地化。别墅少，仅3个在售项目。独栋400-476方，600-960万/套；联排313-340方，250-450万/套。冠城大通珑湾、龙池山庄、梧桐庄园、秦馀山庄苏州市区别墅板块概况一览截止日期：2014年8月15日；数据来源：苏州365房网、房天下、苏州商品房销售网上系统等权威网站•清贵-古城区板块：受制于城区保护，别墅数量少，产品单一，是典型的“清贵”别墅板块，不具有代表性意义。•王者-双湖板块：苏州第一别墅板块，大牌开发商以及高端项目云集，开发趋于饱和，后继土地供应稀缺，整体处于“买一套少一套”的情况。•300㎡双拼为市场稀供：千万级别墅序列中，300㎡双拼户型为本案独家供应产品项目名称板块户型价格晋园双湖板块独栋1035㎡、双拼420-500㎡独栋6000万/套起、双拼2000万/套起独栋600-880m2、大独栋1500m22000-3000万/套、60000万/套九龙仓国宾1号绿城苏州御园合院726-800m2、精装平层306m2合院2200万/套起、精装平层1000万/套起绿城苏州桃花源合院320-680m22200万-2亿/套湖滨四季独栋453-1280㎡1500万-1.1亿/套仁恒海和院联排208-260㎡、叠拼310-330㎡联排700万/套起、叠拼1000万/套起仁恒观棠联排248-320㎡、双拼、独栋350-800㎡800-1200万/套仁恒棠北独墅湖板块独栋400-1600㎡3500万-1.2亿/套中海独墅岛独栋520-1000m21000-4000万/套保利独墅西岸双拼及独栋360-830㎡800-4000万/套美庐青阳新双湖板块独栋400-1000m2800万/套起路劲尚澜湾湖东板块双拼4601300万/套起拙政别墅古城区独栋660-4000㎡25000万/套起桃坞郡府独栋400-800㎡1000万/套起华润平门府独栋293-600㎡、2套传世别墅1000㎡700-6000万元/套、8000万元/套太湖高尔夫山庄环太湖大道板块独栋670-789m2毛坯总价2580万/套起，精装房源总价3500万/套起太湖黄金水岸独立式酒店：三期户型420-580㎡四期户型580-1200㎡三期800-1200万/套四期1300-8000万/套龙池山庄新城西板块独院别墅439-564㎡800-1600万/套苏州市区千万级别墅项目基本概况截止日期：2014年8月15日；数据来源：苏州365房网、房天下、苏州商品房销售网上系统等权威网站•沿湖开花：千万级别墅大多占据着苏州金鸡湖、太湖、独墅湖等珍稀湖景资源，还有一些独享拙政园等园林资源，依山傍水、花团似锦是千万级别墅的常景。•独宠园区，尤其双湖：18个千万级别墅，有12个在工业园区，占六成；其中5000万以上的顶级豪宅簇聚双湖板块（双湖5个，独墅湖1个，古城区1个，环太湖1个）2014年1-6月别墅销售排行榜TOP102014年1-6月别墅销售排行榜（套数）排名楼盘名称套数（套）所属板块优惠政策1世茂御珑墅174新城西在售mini墅1.5万抵5万2平湖瑞园74甪直镇95折优惠3仁恒海和院51金鸡湖500万买金鸡湖别墅4招商雍景湾43青阳新双湖8万抵100万5绿城桃花源39双湖无6路劲尚澜湾33湖东95折优惠，550万起购别墅7雅戈尔太阳城璞缇墅31湖东搜房电商团购优惠为边户6万抵50万、中间户5万抵40万8首开常青藤31吴中无9华新国际天著30青阳新双湖享受97折优惠10中信森林湖29青阳新双湖购买98折，并减10万数据支持：中国指数研究院•TOP10七成落园区：苏州别墅共成交1271套，其中，园区别墅成交410套，7个项目雄踞排行榜前十。•多数以价换量，销售两极分化：排行榜前十的别墅，销售分为两类，中低端别墅主要以价换量，其中8个项目是通过价格调整，以降价、促销或低价入市获得销售成绩；顶级别墅通过品牌经营获得销售溢价，如绿城桃花园、首开常青藤。以价换量依然是市场主旋律：解限后成交获得释放，但以价换量依然是市场主旋律，开发商借此契机加大去化节奏，价格依然低位运行，整体均价仍保持平稳。苏州解限后各区域成交量暴涨截止日期：2014年8月15日；数据来源：苏州365房网、房天下、苏州商品房销售网上系统等权威网站园区名利双收，畅销别墅两级分化，多以价换量市场洞察观点1双湖板块为第一别墅板块，品牌云集，千万级别墅扎堆市场洞察观点2双湖板块开发趋于饱和，铜雀台为双湖唯一新推楼盘市场洞察观点3本案316方双拼别墅为市场唯一供应类型市场洞察观点4解限后市场放量明显，多数开发商以此去库存，价格平稳市场洞察观点5世茂·铜雀台市场环境整体市场洞察竞争格局分析我们纵观苏州整个别墅市场发现金鸡湖板块别墅新盘仅本案一个，其他除绿城桃花源还有部分潜在供应量外，其他均为尾盘在售。其他板块别墅的整体板块竞争力亦不能和本案相提并论——因此，我们所抽取的苏州高端别墅市场较为典型的个案，与本案并不一定存在直接竞争关系，仅作为产品系数参照，来发现本案在苏州别墅市场的独特价值机会。项目概况：总建筑面积约12.86万方，三面环水，南邻独墅湖。采用了罕见的纯中式古典建筑风格，依托错位曲折的双十字空间轴线纵横展开并相互关联，营造层次丰富，通过围合的建筑组合营造安定宜人的邻里空间。主力户型：320-680㎡当前推售情况：8月将推出整个项目唯一的“9栋大师精装别墅”，并于近期加推2期50套左右房源，户型面积580平米，总价2000万/套左右；另外在售沿湖别墅总价6000万/套起。现在活动一次性全款享95折优惠，分期享97折优惠。金鸡湖-绿城苏州桃花源世界孤品，顶级中国园林别墅项目概况：总建筑面积约12.1万方，由平层官邸、法式合院别墅组成，有十字内廊和圆厅，分礼仪区、社交区、家庭活动区与休息区，外立面全石材干挂，3.9米层高。将苏州园林的东方造园艺术精髓与法国古典主义建筑的西方巅峰艺术成就自然糅合。主力户型：合院726-800㎡；精装平层306㎡当前推售情况：精装平层即将售罄，仅余最后几套，1000万/套起。合院别墅总价2200万起。金鸡湖-绿城苏州御园金鸡湖旁法式宫殿群项目概况：总建筑面积约7.8万方，紧邻850米天然河道，首创苏州新亚洲横向院墅，规划约260套独栋、水巷双拼、联排别墅。整体均采用地源热泵系统、外窗节能保温系统、外墙内保温系统。主力户型：联排248-320㎡；双拼、独栋350-800㎡当前推售情况：目前在售户型分别为350、450、800平米别墅，房源总价800-1200万左右。已经加推别墅40套左右，购房优惠70万。金鸡湖-仁恒观棠首创苏州新亚洲横向院墅项目概况