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2015.042014年天津市房地产关键字：变本案于2015年一季度成交预计2015年10月上市怎样应对当前的市场之变？目标解读销额2015年区域top系列项目形象从“名地”转变为“名盘”的成功运作战略品牌在北辰市场的绝对地位&知名度基于目标，本案需要实现2大突破品牌知名度&首盘口碑【一】价值区域top系列【二】量价＞针对目标，当前阶段，我们需要思考三个问题：Q1：市场环境能否支撑目标？Q2：本案情况能否支撑目标？Q3：客户容量能否支撑目标？市场环境本体分析客户预判PART1Q1：市场环境能否支撑目标？Q2：本案情况能否支撑目标？Q3：客户容量能否支撑目标？市场环境本体分析客户预判宏观政策：政策叠重效应，楼市趋于市场化，新格局逐步打开对于开发商而言1.开发商获取开发贷款的难度降低2.开发商资金压力减少3.楼盘优惠力度随之波动存款准备金率下调，释放流动性6800亿元左右，银行将有更多的资金投放于贷款市场，将对楼市产生一定的影响；推动融资成本回落，继续实行稳健的货币政策对于购房者而言1.购房者申请房贷更简单2.刺激更多购房者入市买房3.一定程度上改变楼市的供需关系宏观政策：新政降低购房门槛，刺激改善型购房需求的提前释放原政策商贷公积金贷款（首套）公积金贷款（二套）6365营业税免征年限二套首付由最低6成改为4成首套首付由最低3成改为2成二套首付由最低6成改为3成4232现在政策税率5.5%的营业税由5年后免征改为2年首付降门槛，改善型需求积极释放楼房流动性增强刺激市场购房需求宏观量价：天津市场下滑明显，年成交不足千万，库存压力大35城市楼市存量排名（单位：万平方米数据截止至2015年1月31日）城市同比环比天津1沈阳2西安3长沙4青岛5上海6杭州7长春8↑11.5%↑0.6%↑22%↓-1.8%↑12.7%↓-1.9%↑36.7%↑1.3%↓-7.5%↓-1.3%↑29.6%↓-3.5%↑20.2%↑0.9%房屋存量24962112202019211391128311991106↑8.5%↓-3.5%1520.8886.51033.4888.81283.91181.91381.6956.62011年2012年2013年2014年10,5539,34710,06110,218年均成交量触顶，库存风险较大近四年天津市年均供应量千万左右，成交量逐年上涨，但存量巨大，市场整体供过于求；存量去化周期超过2年，对于刚需型主流市场而言，风险较大。宏观市场从14年6月各城市限购、限贷纷纷松绑，930政策出台，认贷不认房，到公积金政策调整，11月降息降准，政策层出，产生叠加效应，为房地产发展提供利好环境。改善型产品去库存化强大利好；公积金首套首付比例降至2成，由于一二线城市总价较高，公积金贷款数额有限，影响有限。政策情况2014年政策补台双限松绑，降息降准。尽管新政策出台，但目前天津可售库存近2500万㎡，位于高位库存，2014年拿地未有明显起色，进入去库存时代。天津市场天津市场进入高位盘整期，去库存成为主基调二套房贷款最低首付比例降至4成—改善型库存去化加速新政出台降低门槛，势必将带来改善型购房需求的积极释放2015年将进入市场与政府双向拉动的态势！2014-012014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-012015-022015-03供应面积020595163193131643206810147671356621238210108071270192340666186148620成交面积396223465139374416829388840014561326137539236262344222454351245501440036156成交均价9043852687599407943391958104767686589045976995439113989010134500060007000800090001000011000050000100000150000200000250000北辰区2014年1月至2015年3月供求情况中观市场：北辰区月均去化4.3万方，市场存量达196万方，约2.2万套，去化有难度分面积段存量（套数）存量（面积）50平米以下55326107.1250-70平米5139312072.6170-90平米8166657538.3190-120平米5963606949.28120-144平米1318170780.61144-180平米687105926.83180-250平米33566518.31250-300平米41039.96300-400平米3612135.58存量222011959068北辰区自2014年1月至今，集中供应阶段在2014年3-8月，此外11月出现较大供应；成交情况较为稳定，月均成交面积在4.3万㎡左右，成交均价9024元/㎡；北辰区整体库存较大，库存套数约2.2万套，库存面积达196万㎡左右，细分库存较大户型为70-90㎡面积区间。注：数据选取近三个月项目成交均价京津塘高速地铁1号线地铁3号线【双口青光板块】新房：10168二手：92220【双街板块】新房：9532二手：9260【京津公路板块】新房：13393二手：13047【宜兴埠板块】新房：10804二手：12500【津围公路板块】新房：6246二手：7580【瑞景板块】新房：14168二手：11800板块在售代表项目价格水平（元/平米）京津公路板块红星国际广场泽天下双发金玺城13393宜兴埠板块旷世新城金悦花园10804瑞景板块珑著14168双口青光板块五矿正信林溪地10168双街板块国耀上河城柴楼新庄园9532津围公路板块欧铂城、新天地盛景湾凤凰小镇6246•不同板块受区域发展成熟度的影响，价格水平拉开一定梯度•板块价格由高至低为：瑞景京津公路宜兴埠＞双口青光＞双街＞津围公路•本案主要受到京津路、瑞景及宜兴埠的影响中观市场：区域最高价位瑞景板块，均价15000元/㎡，该价格为区域支撑在售竞争：13本案观锦诺德中心天物未来城珑著泽天下双发金玺城旷世新城半湾半岛国耀上河城柴楼新庄园部分分流其他干扰北城红星国际区域板块项目产品类型主力户型面积2014存量（万㎡）2015推量（万㎡）月均去化去化周期（月）去化周期重叠与否近半年成交均价（元/㎡）北辰双街柴楼新庄园高层、小高93-96三室3.8无743尾盘8784国耀上河城高层91-92两室131三室0.9无59152016.29467半湾半岛高层多层小高82-82㎡两室112-128㎡三室8.91057272017.210133京津路沿线泽天下小高80-110两室9.8无258基本售罄13127双发金玺城高层80-92两房120-130三房4.4无7342017.915310北辰红星国际高层50两室（LOFT）99、119-130三室3.015812尾盘13283天物未来城高层90-95㎡两室115-126㎡三室7.46.971102024.912578瑞景珑著小高，高层80-94两室120-130三室6.42.51823尾盘14194宜兴埠旷世新城高层96两室132-144三室4.8无59112015.1011533河北金钟河观锦高层90-105两室5.23.836412018.414566诺德中心高层、小高85-94两室122-146三室3.13.735152016.219562本案洋房、高层93-96两室/约8.8////以快速路沿线和项目周边辐射圈进行在售竞品项目梳理：价格较低分流作用同一板块分流显著成熟社区分流显著拦截河北客户区域内在售项目存量较小，主要集中双发金玺城、半湾半岛、天物未来城等项目合计2014年存量57.7万方，2015预计供货量27.9万方区域内在售项目存量较小，北辰主要存量集中在双发金玺城、半湾半岛、天物未来城，目前区域内存量约57.7万方北辰区土地整理力度加大，本案所在的京津公路沿线是未来土地供应的热点板块；周边3公里范围内挂牌土地已超过百万体量，未来仍有大量后续供应，加速区域发展的同时面临竞争风险；特别是1、4、5、6、7、8、9、10八块地未来严重威胁本项目。区域板块编号成交日期预计地块属性受让企业楼面地价总建面容积率商业入市时间（元/㎡）（万㎡）占比红桥丁字沽12013.72016.3住宅/商服/科教振业79599.932.4——河北河北中山路22013.112015.12住宅/商业房信集团782041.54.1412%河北小王庄32014.52016.5住宅/商业首创900223.193.3-4.154%北辰京津路沿线4预计20152015.11住宅/商业中储（意向）——1191.817%5预计20162018住宅/商业————941.8——62013.12015.11住宅/天房333930.21.928%科教/商业72015.32016居住/教育金地&农垦&平安541237.72.00%瑞景82013.92016.2住宅/商服星河城置业81847≤2.012%92014.52016.5住宅/商服天房发展730843.49214%双街102014.22016.2住宅/商服天津市政50002.9＞1.014%112014.52016.7住宅双街盛兴2531491.0-1.89%津围公路122014.62017.3住宅/商服财富嘉苑722219.54237%未挂牌地块10111234568912天重地块中储地块天房地块（限价房）天房地块星河城地块其他竞争地块重点竞争地块振业地块7金地&农垦地块盛兴小街地块以快速路沿线和项目周边辐射圈进行2013年至今土地梳理：潜在竞争：主力竞争为潜在地块，中储、天重等地块集中供货，未来三年超百万方微观竞争：核心竞争思考为南部中储地块，天重地块，其他则为干扰分流瑞景板块高层、小高高层、小高2016年上半年2016年年初土地平整已开工成熟社区盘品质盘星河时代分流分流高层、小高2016年年初拆迁后期成熟片区地铁盘动线拦截天重剩余地块中储地块天房地块星河城地块金侨宸公馆天房天辰世纪（限价房）振业地块金地&农垦本案R-4R-1R-2R-3R-5京津公路沿线板块开发商产品入市时期现阶段概念竞争关系意向开发商高层、小高（80-85㎡两室，120㎡三室）2015年下半年前期规划年底前拿地复合型大盘较强未挂牌待定高层、小高2016—2017年部分厂房未拆迁文化大盘（整体规划）竞合高层、小高（70-80㎡两室，90㎡三室）2015年下半年天辰世纪广告出街品质限价房综合体价格干扰高层、小高2016未拆迁纯住宅包含学校分流区域市场区域市场北辰市场存量219万方，年成交54万方，潜在供需失衡，项目市场去化需抢点潜在地块将集中2016-2017年入市，2015年为区域窗口期区域的价格天花板在15000元/㎡左右，本案价格有一定难度竞争态势周边在售项目存量较小，存量约为57万方，在售项目基本尾盘主力竞争为潜在项目，数百万建面供应未来的主力供应为本案南部的天重地块、中储地块2015年上半年为市场主力窗口期2014年，整体基调为去化余房，市场不热2015年，随着新地块和新项目的上市，市场逐渐加温2016年，将会是竞争较为激烈的一年Q1：市场环境能否支撑目标？Q3：客户容量能否支撑目标？市场环境客户预判Q2：本案情况能否支撑目标？本体分析PART2轨道交通带动城市化进程，“十区”概念建立区域价值：市内六区到市内十区的扩张，北部环内集优区域轨道交通的日趋完善，几何式扩张了城市化进程。“环城四区”与“市内六区”地域化逐渐模糊，“十区”并进的城市扩张概念已经建立。红桥区南开区和平区河东区河西区河北区北辰区及河北区近期成交地块价值趋同2、北辰区瑞景、北仓等板块近年出让土地成交楼面价格已超过7000元/㎡。土地价格趋同奠定了区域价值趋同的客观事实。环城四区部分区域政策有所