呼和浩特市二OO五年房地产市场形势分析及今后的发展动态

呼和浩特市二OO五年房地产市场形势分析及今后的发展动态一、宏观调控对房地产的影响国家对房地产行业的宏观调控始于2003年，2005年上半年是政策出台最为严厉的时期。这些政策出台的主要目的是力图解决当前一些地区存在的房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出的问题。包括3月16日央行取消房贷利率优惠政策，4月27日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施，5月11日建设部等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等措施。随着国家各项宏观调控措施的逐步落实，目前，我国房地产经济过热的情形已得到了抑制，房地产开发投资额与资金来源增速全面回落，部分地区土地购置面积还出现了负增长，新开工面积与竣工面积增势趋缓。回顾2005年呼和浩特房地产市场运行情况，可以认为宏观调控产生了十分明显的效果，虽然一段时间内出现了十分浓厚的观望气氛，但总体而言宏观调控政策对我市房地产开发，没有受到大的影响，主要表现为：（一）规范了房地产市场运行秩序为落实国家宏观调控措施和内蒙古自治区政府办公厅（2005）11号文件的要求，呼和浩特市政府加强了对本地房地产市场的管理。出台了一些具体措施，例如《呼和浩特关于贯彻国家对住房价格调控政策的有关措施》、《呼和浩特市经济适用住房管理办法》、制定了《呼和浩特市享受优惠政策普通住房标准》、《呼和浩特市城镇廉租住房管理办法》、以及廉租补贴发放工作纳入常规化、正常化、制度化的轨道，规范房地产市场秩序；另一方面，加强和完善房地产信息系统和预警预报体系的建设，基本实现了商品房预销售网上签约、联机备案、网上楼盘公示，科学判断房地产市场和经济形势，促进房地产市场主体的经营行为得到进一步规范，市场秩序明显好转，供求信息逐步趋向公开化和透明化，为建立比较真实反映房地产市场供求状况的价格形成机制创造了较好的市场环境。（二）抑制了房地产投机需求的萌芽国家这一轮宏观调控的诸多措施是针对投机性炒房行为制定的。就呼和浩特市来说，投机性买房只是萌芽状态，国家政策制定的及时，从效果来看，抑制了投机性购房。一是房地产投资增幅基本稳定，房地产投资12月与上月环比上长0.93个百分点，与去年同期相比上升13.26个百分点。房屋销售面积9、10和11月状况是，9月与上月环比下降2.66个百分点，10月比9月下降4.22个百分点，11月又下降了8.74个百分点。房屋销售的回落表明需求的减少，反映出这此投机苗头被挤出；二是一些已购投机、投资性住房，难以短期炒作，开始转向长期投资的房屋出租市场，租赁市场房源明显增加。（三）稳定了房地产价格由于房地产需求相应减少，房地产市场供求关系得到改善，为稳定房地产价格创造了条件，使新旧房屋销售价格在高位趋稳，并出现增幅回落的趋势。二、房地产市场运行状况（一）房地产投资增速初步遏制2005年1—2月份，房地产投资完成34.85亿元，同比增长13.26%,增速比上年同期增长2.9个百分点，比3季度上升12.68个百分点。该变化预示着房地产开发投资增长速充减缓。房地产完成投资占GDP的2.87%，占固定资产投资的7.74%，1—12月完成土地开发面积比上年同期下降19.5%，土地购置面积比上年同期上升14.76%。2005年1—12月房屋施工面积397.34万平方米，同比下降7.06%，其中新开工面积161.5万平方米，同比下降34.54%，分别比上年同期回落28.08和18.73个百分点；竣工面积152.44万平方米，比上年同期下降2.35个百分点。（见图书1）图12004年、2005年投资、施工、新开工、竣工增长速度比较10.3735.1444.3314.5913.26-7.06-34.55-2.35-40-30-20-1001020304050完成投资施工面积其中：新开工竣工面积20042005资料来源：呼和浩特市房地产开发统计报表汇总（二）房产需求稳步增长，市场供求状况有所改善2005年商品房销售面积增长速度呈稳步趋势（见表1）。1—12月份的销售量始终保持在较高水平上，1—12月份商品房销售面积达141.32万平方米，其中住宅销售面积达118.52万平方米，商品房销售面积与上月环比增长7.19%，其中住宅销售面积与上月环比增长7.22%，表明房屋需求仍然较旺盛。（见图2）随着供求调控力度的加强，房地产市场供求形势有所改善，商品房供应量趋于上升趋势，销售量尽管波动较大，但属于增长态势。房屋供求面积由7月末的103万平方米，增加至12月末的118.52万平方米。表12005年1—12月商品房销售基本情况分类实际登记销售面积（万平方米）与上年同期比（%）当月与上月环比增长商品房其中：商品住宅114.32118.52-16.8-19.757.197.22资料来源：呼和浩特市房地产开发统计报表汇总图22005年1-12月商品房供需趋势0501001502002503003504005月6月7月8月9月10月11月12月月末累积可售面积实际登记销售面积资料来源：房地产市场月报上报表（三）房地产价格较大幅度上涨1、商品房平均售价涨幅圈较大2005年呼和浩特市商品房销售价格攀升，1—12月商品房平均销售价格为2833元/平方米，与上年同比上涨28.1%。其中，商品住宅平均销售价格为2475元/平方米，上涨14.8%。从图3中可以看出，2005年无论是商品房还是商品住宅销售均价自7月份提高到2232元/平方米和2080元/平方米以后，9月份价格有所下降外，10月份以后回升，11月份增长幅度较大。据国家发改委报告显示，1—11月在全国70个大中城市中，商品住宅比去年同期涨幅超过10%的3个城市包括呼和浩特市。（见图3及附表）图32005年1-12月商品房价格趋势0200040006000商品房403140314031403140444058408041644099415244754475商品住宅2045204520452074206720782232227922152291283328331月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源：房地产市场月报上报表与去年相比，商品房平均售价起伏较大，特别是10月以后，增长幅度较大，环比增长23.6%，与去年同期相比增长26.8%。（见图4）图42005年与2004年商品房平均售价比较01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20042005资料来源：房地产市场月报上报表2、二手房交易稳定增长2005年以来，二手房交易市场价格基本在一个平稳的情况下持续上涨；二手住房交易价格略有起伏，9月份涨幅较高，10月回落后基本呈平稳上升。1—12月份与上年同期相比二手房上涨19.24%，二手房上涨32.13%。（见图5、6）。图52005年二手房价格趋势010002000300040001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二手房二手住房资料来源：房地产市场月报上报表图62004年与2005年二手房价格变动比较0500100015002000250030001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20042005资料来源：房地产市场月报上报表3、商品房空置情况到12月末，商品房空置面积64.08万平方米，同比增长26.3%，虽然商品房空置面积增加，但增长速度比去年同期下降0.46个百分点。其中，商品住宅空置面积33.34万平方米，同比增长17%。空置一年以上商品房面积33.7万平方米，同比增长15.4%，其中住宅面积16.93万平方米，同比下降0.59%。对2005年房地产市场的基本评价是：连续出台的一系列宏观调控措施，对房地产起到了明显的调控作用。房地产投资规模稳增长，开发土地面积回落，购置土地面积增长，房地产施工和新开工面积与上年同期相比增速回落，竣工面积与上年同比回落。同时，房地产需求得到有效控制，房地产市场供求形势逐步得到改善。但房地产价格普遍较大幅度上涨，应该引起有关方面足够重视。（四）房屋供给结构从2005年1—12月的房地产投资结构分析，社会需求较大的住宅投资比重增长较大，占房地产开发投资的比重由2004年的47%上升到67%。特别是以中低收入阶层为主要需求对象的普通住房、经济适用房、廉租住房供给结构趋于合理，普通住房投资占总额的58%（包括经济适用房）。（见图7、8）图72005年12月投资结构67%11%17%5%住宅办公楼商业营业用房其他资料来源：房地产市场月报上报表图82004年房地产投资结构47%18%26%9%住宅办公楼商业营业用房其他资料来源：房地产市场月报上报表房地产供给结构是否合理，直接导致住房有效供应及价格体系的平衡问题。从我们具体调查中看到，呼市的城市居民购买住房需求中，需求在80—100平方米的占30.9%，而供给比例为42.4%。说明房屋供给结构趋于合理的态势（见图9）图9不同套型商品住宅结构7.3%21%21.4%14%19%11%6.3%≤60m²60-80m²80-100m²100-120m²120-150m²150-180m²≥180m²资料来源：房地产市场月报上报表目前呼和浩特市1000—1500元/平方米住宅仍占多数，即中低价位商品住宅供应量所占比例较大，还比较合理。但高档商品住宅供应量增速很快，10月比9月增长3.1%，11月比10月增长1.1%，12月比11月增长6.9%，也会直接影响到房地产价格的变动。图102005年12月不同价位商品住宅构成14%43%28%10%3%1%1%800-1000元/m²1000-1500元/m²1500-2000元/m²2000-25000元/m²2500-3000元/m²3050-4000元/m²4000-5000元/m²资料来源：房地产市场月报上报表三、目前房地产市场存在的问题及原因分析（一）房地产价格上涨幅度过大在宏观调控措施取得成效的情况下，房地产价格却持续较大幅度上涨，增加了中低收入居民购房的困难。在呼和浩特市中心城区范围内，即东起展览馆东路构件街一带西到通道南北街，南自鄂尔多斯路北至海拉尔路，2000元/平方米以下的房子几乎很难寻到，房价高位增长引起了社会各界对房地产是否“过热”和存在“泡沫”的担心。认真分析，其中既有居民实际消费需求较旺、房地产市场供求一度偏紧，土地、建材价格上涨较快的客观因素（2004年四季度土地交易价格上涨10.0%,全年固定资产投资价格上涨5.6%）。如2005年，呼和浩特市政府通过规范化市场化动作，出让市区建设用地7000多亩，土地价值从去年每亩30万元上升至今年的每亩50万元。这样，房屋的价格自然会上升，而且幅度比以往任何时候都要大；另外，市政府为进一步完善中心城区功能，改变城市面貌，提升城市品位，超前进行城市拆迁改造，尤其是“城中村”改造，增加多层、高层住宅和中低档住宅供应比例，同时也存在供需结构不合理的人为因素与部分企业炒作的非合理因素，导致房地产价格脱离实际供求现象。除此之外，支持购买需求旺盛、房价持续上涨的主要因素还有我市经济发展速度快，人均收入增加，城市有口的不断增加，服务业务的发展，房地产业的深化改革等因素也是支撑房地产发展的原因。同时由于房地产投资成本和质量的上升等原因也引发了房地产价格的上涨。（二）城市居民购房成本逐年加大，房价收入比仍属高位“房价收入比”是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适当。也就是说假如家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4倍至6倍。以我市城市居民人均可支配收入与购买住房所需费用计算出的房价收比来看（如果假定每户为3口人，按照2005年呼和浩特市城镇居民人均可支配收12500元的数据计算），呼和浩特市的房价收入比合理的房价收入比仍存在一定的差距。商品住宅销售价格一年上涨了319元，涨幅达14.8%，使得居民购买房成本越来越高。目前，城市居民若购买一套仅60平方米的住宅，就将花费15万元；若