零售市場簡報

SavillsResearch上海零售市場簡報“眾多歐洲時裝品牌在2007年同時登陸上海，導致市中心區域商鋪需求旺盛，零售租金升至新高”2007年上海社會商品零售總額高達3,848億元人民幣，同比增長14.5%上海消費價格指數繼續上升，11月為105.2，12月更升至105.4美元計價的租金指數在第四季度環比上升5.5%，全年增長19.4%二零零八年三月十日圖:梅龍鎮廣場曼菲帝、YSL（全線品牌）及哈雷戴維森開出上海首家店鋪嘉德置地收購長峰集團“龍之夢”購物中心50%股份一百新樓于十二月開張營業OfficesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast.2零售市場簡報市場概述第四季度社會商品零售總額增長強勁，全年銷售額達3,848億元人民幣，較2006年同比增長14.5%。上海零售總額，2000年-2007年受國慶假日和年末聖誕銷售旺季推動，伴隨日常消費品價格持續上漲，第四季度上海市社會商品零售總額高達995億元人民幣。2007年全年銷售額達3,848億元人民幣，較2006年同比增長14.5%。中國和上海消費價格指數，2005年1月-2007年12月由于內需旺盛，燃油及食物原料成本增加，2007年下半年的上海消費價格指數達到近十年最高點，年終升至105.4。為控制通貨膨脹并為經濟降溫，預計政府將繼續利用貨幣政策穩定物價，包括繼續提高利率，或加快人民幣對美元的升值速度。雖然調高利率對消費支出存在一定抑制作用，但人民幣走強對大眾購買進口產品無疑是利好消息，越來越多的國外零售商也將因此進駐中國市場。上海中心商圈主要購物中心的租金指數，2000年第一季度–2007年第四季度2007年的新增購物中心零售面積繼續增加，但大部分新開業的購物中心位于非中心區域。這些項目主要為周圍居民提供日常生活用品和服務，故并不影響市中心零售物業的供求。市中心優質零售面積的供求失衡情況依然嚴重，來自中高端零售商的需求依舊旺盛，而中心區域的購物中心可租賃面積則極其有限。零售商依舊看好上海零售市場。市中心地段好、管理優良的零售物業依舊是零售商首家店鋪選址的第一選擇，持續的開店熱潮形成大量市場需求，本季度的租金指數（美元基準）達到第一太平戴維斯零售數據庫十年以來的新高，環比上漲5.5%，全年上漲19.4%。購物中心供應量及存量，1995年–2009年（預計）2007年新增購物中心面積達478,000平方米，同比增長13%。其中，位于普陀區的百聯中環購物廣場和楊浦區的百聯又一城面積分別達到21萬平方米和10萬平方米，占全年新增供應面積一半以上。數據來源：上海統計局，第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部98100102104106108一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月050607上海中國數據來源：上海統計局，第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部0501001502002503003504000001020304050607十億元人民幣0%2%4%6%8%10%12%14%16%零售總額(左軸)增長率(右軸)數據來源：第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部708090100110120130140Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q40001020304050607Q1/1997=100基于於商場一層的租金數據來源：第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部01002003004005006007008009001,000199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009'000平方米05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000'000平方米供應量(左軸)存量(右軸)OfficesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast.3零售市場簡報預計2008年的新增供應量約722,000平方米，呈繼續增加態勢。與2007年相似，約一半面積來自非中心區域的兩個大型項目—閔行區的仲盛商業中心（28萬平方米）和浦東的金橋埃蒙頓假日廣場（10萬平方米）。此外，上海市中心亦有新項目會在2008年落成，某種程度上將緩解供應緊張的局面。但市中心的新增供應與歷史相比仍舊有限且較為分散，由于零售商對中心區域的商鋪需求旺盛，租金在2008年還將面臨上漲壓力。主要零售區域租金範圍，2007年第四季度咖啡文化風行，星巴克面對激烈競爭自2000年登陸上海市場以來，星巴克在本地咖啡連鎖市場的領先地位幾乎無可企及。星巴克的迅速發展及市場份額不斷擴大，帶動其競爭對手逐漸湧入上海市場。在2007年第四季度，兩家新的咖啡連鎖店登陸上海，餐飲巨頭SSP旗下的CaffeRitazza和台灣的85度C分別在浦東機場和威海路開出首家店鋪。雀巢旗下的精品店Nespresso也預計將在梅龍鎮廣場開出上海首家店鋪。事實上，在2000年前，台灣連鎖咖啡品牌上島咖啡及日本真鍋咖啡已在上海運營多時，但歐美的咖啡連鎖在中國市場擴張卻始自2000年。咖啡文化在上海已日漸深入，在商場、辦公室、旅遊觀光地以及社區中心，人們在社交或工作途中品味咖啡，在正式會議場合中也開始提供咖啡。區域購物中心街鋪購物中心街鋪(人民幣/平方米/天)(美元/平方米/天)徐家匯41-5926-375.5-8.03.5-5.0淮海中路西段33-4433-484.5-6.04.5-6.5淮海中路東段22-4026-403.0-5.53.5-5.5南京西路44-5937-526.0-8.05.0-7.0南京東路37-5237-745.0-7.05.0-10.0浦東（主要零售中心）22-3319-303.0-4.52.5-4.0數據來源：第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部注：購物中心租金以第一層服飾租戶為基準。初入上海的咖啡連鎖店在選址時通常將中央商務區作為店鋪首選，為辦公室白領提供服務。其后將店鋪開到購物中心，由于可吸引客流，恰投業主所好。中心區域趨于飽和之后，社區中心則成為下一輪店鋪擴張和市場爭奪的目標。在過去7年中，星巴克在咖啡連鎖市場中佔據了主導地位，截至2007年末，星巴克的店鋪數超出其最大競爭對手香啡繽5倍之多。籍由其品牌優勢，星巴克已成為多數購物中心選擇咖啡店的首選租戶。但隨著競爭對手不斷湧現并獲得本地消費者認可，這種局面或將在不久發生轉變。香啡繽已開出18家店，而2006年才進入上海市場的CostaCoffee已開出15家店。除連鎖店外，亦有相當數量的自營咖啡館逐漸出現在一些后街或小路上。對于正在沒落的傳統中式茶館而言，西式咖啡店正與之形成互補及替代的競爭關係。咖啡生產商及零售商對中國市場的前景非常樂觀。Illy認為在未來10到15年中國的咖啡消費需求將增長25萬至30萬噸；國際咖啡組織的統計表明中國的咖啡消費量自2002年起每年增長約20%。上海咖啡連鎖店一覽，2007年平價時尚來自歐洲的眾多平價時尚品牌在2007年大舉進入中國市場，包括H&M、C&A和NEXT在內的眾多品牌紛紛在上海開出首家、甚至第二家、第三家店鋪。品牌國家入滬時間店鋪數首家店鋪地址星巴克美國200082力寶廣場香啡繽英國200418虹橋上海城CostaCoffee英國200615南京東路JamaicaBlue澳大利亞20056烏魯木齊中路CoffeeBeanery美國20036上海大劇院PacificCoffee香港20053香港新世界SegafredoZanettiEspresso意大利20053騰飛大廈毛伊咖啡美國N/A3田子坊，泰康路Illy意大利20052金茂大廈CaffeRitazza英國20071浦東機場數據來源：第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部OfficesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast.4零售市場簡報歐系時裝品牌將在2008年繼續在滬擴張。目前，瑪莎百貨已開始選址工作。據報導，英國品牌Topshop已與正大廣場簽下租賃合同，準備開出在中國的首家店鋪。許多國外零售商受本國消費需求下滑的影響，開始將目光更多投向中國等新興發展中國家，以推動銷售額增長。此外，雖然這些零售品牌在本國的定位不盡相同，但在中國均將目標群體鎖定在年輕的白領階層，以期在日益擴張的中端市場佔有一席之地。社區零售10月31日舉行的上海零售商大會將20個社區商業中心命名為“上海社區商業示範社區”，體現了政府對發展社區便民商業的支持鼓勵，名單中包括碧雲社區、古北國際社區、大寧國際商業廣場等。四大城市副中心數據來源：第一太平戴維斯市場研究及開發顧問部此外，2007年末關于普陀區真如副中心的系列規劃方案頒佈，也體現了政府對區域商業中心發展的重視。按照規劃，真如將同徐家匯、五角場及花木共同構建四大城市副中心。真如副中心總占地面積約2.4平方公里，規劃地上總建築面積約為460萬平方米。以曹楊路和銅川路為發展軸構成的核心功能區占地約1.5平方公里，曹楊路兩側還規劃有環形的商業內街。該區域目前已有Tesco、麥德龍、家樂福等大型超市，但優質的商業零售項目仍然缺乏，未來發展空間巨大。荷蘭銀行古北支行開業由于私人理財業務及人民幣業務表現出色，荷蘭銀行及其他外資銀行在第四季度繼續網點擴張。古北作為上海最大的外籍亞洲人士社區，吸引了眾多外資銀行在此設立網點。荷蘭銀行是第六家在古北設立營業網點的外資銀行。截至2007年底，共有21家外資銀行獲得本地註冊許可，其中有13家將註冊地選在上海。嘉德置地接手運作龍之夢新加坡上市公司嘉德置地于12月宣佈購入長峰地產的中山公園龍之夢項目百分之五十股權，并將參與長峰地產在虹口區29,000平方米地塊的項目運作。自2006年底便有此次收購消息的傳言，是時龍之夢正進行新一輪大規模品牌調整。龍之夢購物中心與中山公園地鐵站相通，零售面積超過20萬平方米，是浦西最大的購物中心之一。然而雖然地處中山公園商圈中心，營業狀況卻并不理想，商業潛力亦未得到最大程度發揮。相比之下，嘉德置地在中國的零售項目運營頗為出色，旗下不僅有上海地標性項目來福士廣場及北京和天津的數個項目，更與深國投合作參與中國大陸21家沃爾瑪入駐的商場運營。長峰與嘉德置地的合作有望為龍之夢項目帶來新的活力。除龍之夢項目外，嘉德置地還將與長峰合作開發虹口足球場附近的大型綜合項目。該項目位于軌道交通三號線和八號線交匯點之上，緊靠內環路，可能包含零售、酒店及辦公樓，項目初步規劃地下部分5層，地上部分為兩幢約20層的辦公樓。預計將在2008年初動工，三年后完工。嘉德置地此次股權收購是近一年零售市場的首個投資案例。由于零售項目對專業管理要求較高，有實力同時又具備零售運營能力的投資者數量有限。除此之外，零售市場的良好發展為眾多商場帶來豐厚收益，許多業主對旗下項目帶來的長期租金回報充滿信心，因而也不願按投資商的報價出售資產。一百新樓十二月開業上海市第一百貨的擴建新樓于12月開業亮相。擴建的新樓面積約4.3萬平方米，而老樓則將在2008年第一季度進行改造裝修，改造完成后的老樓將與新樓實現無縫對接。永樂電器南京東路店也同時在一百新樓開業，這是永樂及其母公司國美在市中心商圈開出的首家店鋪。永樂南京東路店營業面積約6,000平方米，採用第五代門店佈局，開放式陳列，蘋果、索尼、西門子、夏普等品牌還設出各自獨立的體驗中心，為消費者帶來全方位消費體驗。一百新樓的竣工開業預示著南京東路商圈升級改造已全面啟動。該商圈多個路段的改造工程已納入市政規劃，以適應日益變化的現代消費需求。Thisdo