商业地产销售反租回报案例分析

商业地产销售反租回报案例分析（好百年合作方式分析）一、背景：项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有260多米的长度，可谓商机无限。好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店，对外展示性比较差。好百年的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适，因此好百年对本项目也表现出比较大的兴趣。二、好百年租用方式商场正常销售，然后将商场部分整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。三、制定经济分析假设条件的原则1、与好百年签定的租期时间不超过10年。2、给好百年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。四、制定经济分析的假设条件（注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000㎡计算。）1、假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。五、租金试算1、计算方法说明：根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益；不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。）2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格（具体形成过程参见销售执行报告——商场价格部分）一层二层销售均价2.4万元/㎡1.2万元/㎡整体均价1.8万元/㎡此整体均价为公式中的已知均价。3、计算数据说明按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。前三年的租金保持不变，从第四年开始，建议按照每年12%递增，具体递增多少还需与好百年协商确定。租金从第四年开始递增的原因：前三年利用比较低的租金吸引好百年经营，凭借好百年的品牌效应与号召力，三年经营下来，经济效益及知名度都将有大幅度的提高。为保证发展商能有良好的租金收益，建议从第四年开始租金按照一定的比例递增。4、计算过程8年租期将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×8＋月租金×7000×12×3＋{月租金×12×7000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]}/[1－（1＋12%）]－销售均价×7000×2.5%＝18000×7000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从60元/㎡到120元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。一、二层均价按照2：1的比例计算。计算结果为：月租金整体均价一层均价二层均价租金收益（万元）回报金额（万元）需贴补的金额（万元）50356814757523787423515985117506032071427612138150821436892867028461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176239516189310017631235081175484707899-571纯销售额12950说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额。每年租金表（元/㎡）前三年第四年第五年第六年第七年第八年7078889811012380901001121261419010111312614215910011212514015717610年租期计算方法同上，则计算结果为：月租金整体均价一层均价二层均价租金收益（万元）回报金额（万元）需贴补的金额（万元）50553327377636888598530986250016045222602963014871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-24331800024000120001077310080-6931950026000130001077310920147100478263763188119702678-9292纯销售额12950说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加。当租金达到90元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。每年租金表（元/㎡）前三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年70788898110123138155809010011212614115817790101113126142159178199100112125140157176197221结论：从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/㎡时，销售价格比较接近目前的市场水平。说明：租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提供商场的销售价格来填补，则对销售的压力就很大。好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提供商场的销售价格，增大销售压力