商品房限量购买制度必要性和可行性的探讨

我国建立商品房限量购买制度必要性和可行性的探讨现今，城市中高房价问题严重困扰中央领导和老百姓，群众希望房价下降，至少达到中等收入群体能够企及的水平，高房价问题也引起了中央领导的密切关注，新华社最近连续十多天的社评已经指出目前的高房价问题严重影响了整个社会的发展，是必须要严厉整治的。抑制高房价涉及到方方面面的调整，仁人志士们也提出过很多高见，笔者撰写此文的目的不在于面面俱到，而只是针对怎样抑制投机性需求这一导致高房价的根本性因素提出建议。笔者认为，要解决高房价问题，需要具备两方面的因素，第一是决心，第二是正确的策略。能否下定抑制高房价的决心，取决于维持与抑制高房价这两种决策之间的利弊衡量；在下定决心的基础上，我们还要认清高房价形成的真正原因，才不会被各种眼花缭乱的观点所迷惑，从而制定出正确的策略。第一部分抑制高房价的利益衡量为什么必须抑制高房价？群众不满意是主要的理由，但我们也应当理性分析高房价的危害性，以充分论证群众的不满意是完全合理的，并非主观臆断。首先高房价缺乏存在的合理性，它名不正言不顺。这主要涉及第一，我国放开商品房市场、实行住房改革的目的不是为了抬高房价；第二，根据国外商品住宅交易模式，高房价即使在某些国家存在也不能证明在国内就是合理的；对于第一点即住房改革的问题，我们应当回顾一下上一次住房改革的目标。改革以前，房子是公有的，按行政级别和人口多少及工龄等条件配给，分房是一种很重要的福利，所以称为“福利性分房”。福利性分房制度优点在于，职工对住房消费的负担较少，可以将资金更多用于其他方面的消费，恋爱结婚也不必考虑住房优先，这种制度的弊端在于一方面，在上世纪九十年代，国家财政储备尚不丰厚，需要投资的基础设施建设项目很多，难以维系这种无偿配给体制，最终导致供应的房屋质量和数量都无法满足社会的需求，这样在上世纪90年代末开始了第一次房改，原有的公有住房几乎全部改为私有，同时允许民间资本投资兴建商品房，国家给职工发放补贴，可见国家实行第一次住房改革的初衷就是将住房的国家供给制度改为市场供给制度，这样既可以使职工们都能住上高品质的房屋，又可以节约国家的财力，这种制度设计的本质是以市场配给的方式供应商品房来满足人们对改善住房的需求，实现“居者有其屋”，这个目标并不含有抬高房价，实现土地财政的成分。对于第二点国外高房价问题的引出，是由于一些高房价利益集团认为国外普遍存在高房价问题，尤其很多年轻人租房子住，因此对国内的高房价没必要大惊小怪。为回应这种论调，我们不妨简要回顾一下国外房地产市场的基本状况，发达国家的土地基本上是实行私有制度的，住宅之间的交易是自由的，在发达国家中心城市，地价和房价都是很昂贵的，富人选择住在郊区这样自然环境较好的地段，低收入者主要聚居在城市中心，因为他们负担不起交通费用和乡间别墅的高昂价格，再极端一些，在东京等人口密集的超级都市，中低收入者往往是要租房子住，甚至结婚也是租房子。前述论调据此提出中国出现高房价并不可怕，穷人不配买商品房，年轻人应当效仿发达国家去租房子结婚，但笔者并不认同此观点，首先中外国情不同，大部分中国人心里观念短期内不可能接受租房结婚或者长期租房生活的现实，社会上不是有宁可不嫁也不嫁无房者的观点吗？如果成千上万的人因为房子解决不了婚姻问题，维持社会稳定的难度可想而知；其次高房价在国外并非存在就是合理，日本地产泡沫的破灭，美国次贷危机的爆发都说明高房价对于民众和政府都不过是一颗糖衣炮弹，等你吃光糖衣发现原来是炮弹时就为时已晚；再次，发达国家普遍的政策也不是鼓励高房价，为了限制富人占有过多面积的房屋，很多国家政府对超出生活必须的住宅面积要征收不动产保有税，属于我们经常讨论的物业税的一种主要形式，由于土地资源是有限的，富人多占土地就等于给国民增加了负担，因此要缴税来补偿社会。所以对于国外高房价问题，我们长期被混淆视听，只看到高房价在某些国家存在的事实，却没有注意背后的因素以及这些国家采取过的抑制高房价的措施，因此我国不能效仿国外高房价政策。高房价不仅缺乏存在的合理性，而且对社会具有很深远的危害性。高房价的危害性体现在高房价收益的短期性、有限性以及危害的长期性和全局性，健康的房地产市场能够为公众提供充足的房源以及处理闲置房产的机会，但虚高的房价虽然短期内能够推高GDP，能够解决一些就业和地方财政，但它却严重阻碍了整个社会的发展，已经成为将来社会爆发危机的严重隐患，主要表现在：第一，抑制消费，降低老百姓的生活质量。中央从1998年就开始号召扩大内需，但是内需对国民生产总值增长的贡献却在逐年下降，最主要的因素就是节节攀升的房价，预备买房的人需要攒钱，买了房的需要还贷，全家三代人积蓄才能供得起一间中等面积的房屋，老百姓自然要紧衣缩食，没法再追求稍高档次的消费，生活质量也就无法提高，同时在城市由于高房价原因迫使年轻人婚期推迟到大约30岁，很多人并非自愿推迟而是不得已，社会上流行这样的语录——80后三十难立，连国务院高官都坦言靠工资买不起房，可见高房价则是生活质量下降的重要因素；第二；扩大了社会各阶层的收入差距。我国的基尼系数是很高的，今年两会中有代表反映10%的人掌握了社会45%的财富，而且多年来的数据统计表明，高收入阶层与中低收入阶层的收入差距逐年拉大，其中炒房产就是以钱生钱的高效手段之一，最近有报道新兴高收入阶层有80%都是从事房地产业，一些炒房团甚至利用手中的资金推高房价，像炒证券一样牟取暴利，从而利用不断升高的房价来使自己的资产升级，而穷人则为这种高房价被迫买单，财富就是通过这样的方式迅速从广大的中低收入阶层集中到炒房者手中，试问这种模式下，收入差距怎可能不越来越大？；第三，影响社会的稳定。前文谈到高房价的两种恶果即生活质量降低和收入差距拉大及因此而引发的婚姻为婚房所累问题大都在间接方式上影响社会的安定，降低中低收入阶层对社会的忠诚度，实际上高房价对社会安定还会造成一项直接而影响力长久的削弱，即造就一批房产垄断者，这是因为房产与大多数商品不同，它必须附着在土地之上，由于土地资源的有限性，房产也就是相对有限的商品，我国为确保耕地的红线，不可能无限制供应土地，而且适合供开发住宅的土地也不可能都用来建设住宅，因此笔者担心，随着一些富有阶层依赖房产以钱生钱，那么未来极有可能出现的情形是这些富有阶层将持有越来越多的房产，以致垄断大部分的房产，这种现象可能先从中心城市这样吸引力较高的地段开始，逐渐向城郊乃至乡村蔓延，最后中低收入阶层将无房可住，房产是人们生存的根本，如果出现房产兼并垄断，很可能会对社会稳定造成较大负面影响；第四，造成土地资源的严重浪费。虚高的房价使得大多数刚性需求长期得不到满足，同时又出现大量闲置的房屋，这包括高收入阶层购买大量房屋，远远超出自己的生活需要，同时开发商为追求高房价也在捂盘，同样造成大量闲置土地和楼盘，造成土地资源的严重浪费；第五，对社会其他方面造成连锁负面效应，制约其他行业的进一步发展和产业结构的升级。事实上房地产业在国民经济已经举足轻重，影响着上、下游很多相关产业，地方的财政也主要依靠房地产业，房地产业对国家的贡献我们是有目共睹的，但是凡事都是过犹不及，虚高的房价所带来的暴利促使这个行业过度膨胀，影响到其他相关甚至不相关的行业的发展，首先上下游相关行业严重依赖房地产业，一损俱损、一荣俱荣；其次，高房价也影响到与房地产不相关或者关联性较小的行业，主要体现在挤占了它们的融资空间和人力资源来源，市场经济中，企业是通过向商业银行借贷和发行证券等市场手段来融资，而市场中寻租的游资不是慈善机构，它要按照市场价值规律运作，也就是它一般遵循短期、高效和优质的原则，即投资那些资本循环周期短、收益率高且市场发展前景良好的行业，房地产业这种高回报行业在这几方面表现的确远优于很多不相关行业，因此社会资本迅速向房地产及相关行业集中，甚至主动送货上门，其他行业费尽心机却很难获得必需的发展资本，同样人力资源作为一种市场要素大体也是遵循这种规律配给，这样其他行业的生存和发展空间就被侵占了。房地产业畸形发展对国家整体经济与社会的负面影响远不止于此，在更加宏观的层面上，它正在一定程度上阻碍着我国的产业结构升级，我国被誉为“世界工厂”，成为实实在在的劳动密集型产业的大国，高新产业和服务业的发展相对缓慢，客观的说，造成这种现象的原因有很多，但是高房价同样是一只巨大推手，这是因为首先房地产业本身就是劳动密集型产业，它的上下游产业大多属于这种产业，不要求较高技术和资本就可以经营，其次高房价使得此行业的从业者不用花费心思去研发、提高管理依然能够获得高额利润，从而维持了以低端劳动为主要形式的产业结构现状，同时它挤占高级产业结构的空间，限制了这些产业的发展，从而阻碍了全社会产业结构的升级，大英帝国的衰落就是最好的例子，称霸世界三百年的日不落帝国以其广阔的殖民地而雄踞世界霸主地位，但正所谓成也萧何败也萧何，殖民地广大使得英国的工业资本满足于低成本劳动力的优势，没有动力去实现产业升级，最终很快被新兴的美国和德国所取代，中国今后如果只满足于房地产业所创造的GDP，全社会的产业结构升级就会受到影响，就要在核心技术和高端人才方面受制于人，降低国家的竞争力，距离发达国家行列只能是渐行渐远；以上是我国房地产业高房价严重的负面影响，我们可以将这些危害总结为一条，即高房价已经严重影响到中国社会的可持续发展，严重违背了科学发展观的要求。当然要进行利弊衡量，就不能不谈如果抑制高房价将会产生什么样的后果，此前有开发商声称如果中央调控房地产、抑制高房价，中国房地产市场就会崩盘，中国经济就会垮掉，笔者认为这些利益集团以此作为王牌恰恰显示他们的虚弱，中央抑制高房价的行为并不是要摧毁房地产市场，而是要挤兑其中的泡沫，使房地产市场恢复正常的供求关系，不再依赖暴利为生，能够预见的是即使出现房价回落的局面，房地产市场也绝不会崩盘，因为中国的刚性需求足以维持一个健康的市场所必需的市场需求，同时房价回落意味着房地产业必须同其他竞争程度较高的行业一样注重管理、注重研发，向集约化方向发展，这个过程可能出现优胜劣汰，但最后能够生存下来的开发商必然是竞争力强且颇具规模的企业，市场不但不会萎缩，还会步入良性发展的新阶段，一些目前普遍存在的楼房质量、物业服务管理等问题随着开发商质量的提高随之也会得到解决，这样房地产业才能形成健康发展的局面，才能为整体国民经济的可持续发展奠定坚实的基础。综合以上利弊衡量，我们当务之急是应当探索一条适合中国现状的解决高房价问题的路径，从中央到地方都应当具有这样的决心。第二部分导致我国高房价的根本原因既然要下决心解决高房价问题，我们应当明确几项前提，首先是我国商品房价格畸高的原因有哪些、根本原因是什么以；其次，政府对待高房价的态度、政府采取过哪些措施、这些措施的效果是怎样的、为什么导致了这样的效果。只有分析出高房价问题的根本原因，并参考目前政府曾采取过的措施的得失，我们才能够在此基础上探寻更加有效的方法。对于为什么造成商品房价格畸高，社会舆论并没有一致的观点，笔者总结了一下，至少存在以下几种主要的论调：第一，土地成本；第二，开发商捂盘；第三，官员的盘剥；第四，刚性需求；第五，房产投机。那么这几种原因中哪些是根本原因呢？我们来逐一分析，先来看土地成本，我国建设用地大量采用招拍挂的形式，很多住宅用地的情况也是如此，从远期看强制拆迁行为被规范化之后，征地成本只可能越来越高，这些成本最终会转嫁给买房者的，所以土地价格是影响房价的一项重要因素，同时官员的盘剥的确存在，从近几年公布的反腐成果看，房地产行业高官落马最多，在此不列举，《蜗居》已经把这些贪官抽象为一个代表——宋思明，所以房产腐败问题也推高了房价，但土地成本与房产腐败都不是导致高房价的根本原因，我们将在后文进行解释；然后是刚性需求问题，刚性需求主要体现在婚房和学区房两个方面，数量很庞大，也是推高房价的重要因素；谈到房产投机，最典型的是炒房团，所到之处房价无不飙升，此外还包括大量国内国际游资也是隐形推手，同时一些相对富裕的家庭也常常掌握多处房产，其目的往往并不是用于居住，而是用来倒卖或者出