华南MALL初步可行性研究

----------------------------------------华南MALL项目可行性研究---------------------------------------华南MALL——中国首个超大型主题式购物公园1东莞市三元盈晖投资发展有限公司SOUTHCHINAMALLDONGGUANSANYUANYINGHUIINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTTD.华南MALL大型商业项目初步可行性研究中国。东莞二00一年十二月十五日----------------------------------------华南MALL项目可行性研究---------------------------------------华南MALL——中国首个超大型主题式购物公园2东莞市三元盈晖投资发展有限公司SOUTHCHINAMALLDONGGUANSANYUANYINGHUIINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTTD.目录一、总体区域状况分析（一）东莞经济概述（二）商业铺位租售现状概述二、项目所处区域结构分析项目地块SWOT分析（一）项目地块分析（二）地块周围景观（三）环境、污染情况（四）交通条件（五）市政配套条件（六）地块本身优劣势分析：（七）项目机会及威胁分析：----------------------------------------华南MALL项目可行性研究---------------------------------------华南MALL——中国首个超大型主题式购物公园3东莞市三元盈晖投资发展有限公司SOUTHCHINAMALLDONGGUANSANYUANYINGHUIINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTTD.三、地块定位四、我们将解决什么问题？五、商圈的界定（一）国外摩尔商圈界定原则（二）华南MALL商圈的界定原则：六、设定商圈（一）假定方案一（二）假定方案二七、华南MALL的经营收益分析（一）目的（二）从销售额分析（三）从租受方（商家）经营收益分析（四）其他分析----------------------------------------华南MALL项目可行性研究---------------------------------------华南MALL——中国首个超大型主题式购物公园4东莞市三元盈晖投资发展有限公司SOUTHCHINAMALLDONGGUANSANYUANYINGHUIINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTTD.（五）未来二至五年的相关国民经济指标的预算八、研究结论分析（一）从国民经济发展趋势分析：（二）从假定商圈分析：（三）项目经营收益（第七章）分析：（四）从财务分析的角度进行评估：（五）其他结论点：九、项目定位及经营主题可行性评估（一）项目定位（主要商业部分）（二）经营思路及方针（三）经营开发本项目的必要条件及关键因素分析（四）项目定位可行性评估（五）项目实现的关键因素分析----------------------------------------华南MALL项目可行性研究---------------------------------------华南MALL——中国首个超大型主题式购物公园5东莞市三元盈晖投资发展有限公司SOUTHCHINAMALLDONGGUANSANYUANYINGHUIINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTTD.十、对项目开发的建议（一）市政配套建设（二）规划设计十一、摩尔项目对WJ所产生的效应（一）区域战略格局效应（二）区域地位效益（三）区域规划发展效应（四）区域经济发展效应（五）区域文化发展效应（六）区域政治效应（七）区域国际化效应（八）区域物流配送体系的形成（九）其他----------------------------------------华南MALL项目可行性研究---------------------------------------华南MALL——中国首个超大型主题式购物公园6东莞市三元盈晖投资发展有限公司SOUTHCHINAMALLDONGGUANSANYUANYINGHUIINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTTD.方法说明1、本部分初步可行性研究对象为东莞市万江大型商业地块（以下简称华南MALL）。2、本部分大部分数据及理论依据来源于《第一部分：市场调研》，将根据调研有关内容展开相关分析论述。3、鉴于本地块投资者意欲按摩尔（mall）商业模式开发，而摩尔的特殊性所决定，其体量大，影响力非常之大、涉及区域广、涉及学科较多，是广域型商业经济范畴，对所在区域的国民经济的运行将产生及其深远的影响。同时，国民经济的运行状况亦会反作用影响到摩尔商业模式的开发，其涉及面广，对政策、经济因素的敏感性强。我们在做本项目的分析时将提升到中、宏观层面进行研究。4、本部分将对摩尔商业模式在东莞市万江区域的适存性，从宏观上进行结论性分析，并以此结论指导未来摩尔商业开发的建筑设计规划、开发、经营及管理。5、此次论述摩尔项目的方法中没有沿用常规的初步可行性研究的格式，而制定设计新的商业数学模式，从市场的容量来实际客观的考虑确定万江摩尔的体量；从商业行业的经营惯例论证项目的可行性；从业主角度论证发展商的利润点；从大处着手。实处得来、相互印证。6、本部分将会运用到一些假设条件，假设条件尽量有依据可循及规律经验可借鉴，并将尽可能的通过----------------------------------------华南MALL项目可行性研究---------------------------------------华南MALL——中国首个超大型主题式购物公园7东莞市三元盈晖投资发展有限公司SOUTHCHINAMALLDONGGUANSANYUANYINGHUIINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTTD.反证证实假设的准确性。7、部分分析所得成果，仅供决策立项使用，具体运作模式将另行论述。黄海涛2000—12—10----------------------------------------华南MALL项目可行性研究---------------------------------------华南MALL——中国首个超大型主题式购物公园8东莞市三元盈晖投资发展有限公司SOUTHCHINAMALLDONGGUANSANYUANYINGHUIINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTTD.一、总体区域状况分析（一）东莞经济概述（见前部分中已有大量论述）（二）商业铺位租售现状概述在珠三角发达地区的人们普遍存在“一铺养三代”的心理现象。在东莞更不例外。从统计数据及市场销售反馈的情况来看：商铺的销售速度非常快，发展商获利点高，开发风险小（失败项目逐步减少）；而对于投资者而言，出租率高，出租回报率基本稳定。虽然近年商铺租金大部分有所下降，但仍然是回报率较高的一项投资，而商业中心旺地商铺依然是供不应求，租金不但未曾下降且租金年年递增，相对许多持币投资观望的人而言，商铺相对基金、股票、实业、贸易等行业的投资风险性小很多，对于存款储蓄而言其回报率及增值性要高几倍。东莞市目前年末储蓄存款余额突破1200亿元，进一步说明人民虽持币观望，但投资能量释放则实际购买能力十分惊人，由于商铺的投资回报率高、风险性相对较小等特点，人们普遍乐意投资商铺。从商业行业利润增长的局势来看，近三年商业行业总体上涨，已摆脱93年—98年的商业低迷----------------------------------------华南MALL项目可行性研究---------------------------------------华南MALL——中国首个超大型主题式购物公园9东莞市三元盈晖投资发展有限公司SOUTHCHINAMALLDONGGUANSANYUANYINGHUIINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTTD.的状况。从而也直接反作用到商铺的销售及出租，对商铺投资者提供一种信心基础。东莞社会经济发展在将来三至五年内将呈现出稳定增长的趋势，也为商业发展商的开发带来利好因素。从商铺销售价、租金及销售速度、出租率来看：其商业氛围指数越高的区域、商铺价租越高，且销售速度和出租率也高。总体而言“买涨不买低”仍然是商铺投资者主要的购买心态。“羊群心态”的作用力更要大过住宅。商铺的价租弹性空间非常大，不同区域或同一区域均不同程度出现较高的价差情况，相对给发展商带来无限利润空间，相比住宅价格而言，商铺的价格更为敏感。发展商投资商铺的利润普遍高出住宅甚至几倍。东莞市街铺销售出租独占鳌头，相对裙楼商铺则较为淡静，也不少失败案例，故对投资此类型商铺应保持谨慎，原因部分在于投资习惯，但根本原因应在于发展商的操作及前期规划设计的不合理性而导致的。在商铺大小来看，70㎡左右商铺是主流，大部分呈街区分布；90—130㎡商铺也占绝大部分，大部分是专业店经营方式；70㎡以下商铺，主要集中在繁华旧商业中心。以上类型商铺大部分由商铺投资者购买，再出租的方式，而大型商铺及商业裙楼大部分为发展商出租的方式。从商铺的区域分布来看：（见《第一部分：市场调研》）综上所述及其他未及论述的利好因素及投资的心理，决定了东莞商铺市场的操作空间非常大，----------------------------------------华南MALL项目可行性研究---------------------------------------华南MALL——中国首个超大型主题式购物公园10东莞市三元盈晖投资发展有限公司SOUTHCHINAMALLDONGGUANSANYUANYINGHUIINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTTD.利润点大、增长性强，未来发展前景趋势十分明朗。（三）项目所处区域结构分析（见《第一部分：市场调研》）二、项目地块SWOT分析（一）项目地块分析1、位置：位于东莞市万江区，万江中心开发区域，万江大道及金鳌大道交汇处，背靠金曲公路及东莞水道。2、面积：约43万平方米土地，645亩。3、地形：本地块主要沿万江主干道万江大道分布，此方位为主临街面。地块大致呈----------------------------------------华南MALL项目可行性研究---------------------------------------华南MALL——中国首个超大型主题式购物公园11东莞市三元盈晖投资发展有限公司SOUTHCHINAMALLDONGGUANSANYUANYINGHUIINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTTD.“”型分布，东西偏南30度角呈长方形状，南北偏西30度角长方形状，地形基本规整，东西偏长，南北线偏短。4、地段：本地段邻近东莞水道（是东莞水运的重要航线），属河流滩涂，地块平整，与万江大道在同一标高。邻金曲公路侧，其公路作为交通用途外尚有防护提作用与地块近5米高差，形成与东莞水道的隔断。本地块所处中心开发区域，地形地貌均较平整开阔。5、综述：本地块平整程度高，基本不需要大量的填挖土方工作，依河一面防护提现在急需整治，但项目立项后将需投入部分资金进行整改。北面交通网络已经具备，南面出入仍有不便，仍需做道路、桥梁设施以弥补不足。----------------------------------------华南MALL项目可行性研究---------------------------------------华南MALL——中国首个超大型主题式购物公园12东莞市三元盈晖投资发展有限公司SOUTHCHINAMALLDONGGUANSANYUANYINGHUIINVESTMENT&DEVELOPMENTCO.LTTD.（二）地块周围景观1、北景观沿万江大道绿化市政将十分漂亮，将成为万江区的示范公路。正对规划中的区政府及市民广场，及一大片预留用地，规划