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2014年10月华润万象城调查报告第2页大纲项目借鉴点经营状况分析项目特点解剖建筑尺寸关系项目动线分析业态规划分析整体概况及定位项目背景华润万象城调查报告第3页01项目背景华润万象城调查报告第4页华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务公司，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。截至2009年底，该公司总资产超过960亿港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米，是中国地产行业规模最大，盈利能力最强的地产企业之一。截至2013年10月，华润置地已进入中国内地39个城市，正在开发的项目超过70个，其中商业项目在成都的两大系列（欢乐颂、万象城）都已在营业。项目背景华润万象城调查报告第5页华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务公司，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。截至2009年底，该公司总资产超过960亿港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米，是中国地产行业规模最大，盈利能力最强的地产企业之一。截至2013年10月，华润置地已进入中国内地39个城市，正在开发的项目超过70个，其中商业项目在成都的两大系列（欢乐颂、万象城）都已在营业。项目背景华润万象城调查报告第6页万象城力推“一站式”消费和“体验式”购物，包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。Hopsca开发模式——城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的建筑群体。集酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Park)、购物中心(Shopping)、会所(Convention)、城市超级寓所(Apartment)为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间，世界上最先进的地产开发模式，也是万象城的组成模式。万象城作为国内顶级奢侈品牌最集中的购物中心，吸引了众多世界知名品牌的入驻。2002年，第一座万象城在深圳诞生并一跃成为中国最具示范效应的购物中心。目前万象城已分布在深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州、重庆、青岛、合肥、上海、西安、厦门、等二十余座城市。项目背景华润万象城调查报告第7页成都万象城是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作，总建筑面积31.76万平米，项目位于二十四城西北角，商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一体，该项目与2012年5月11日正式开业。万象城是成都首个引入退台设计的购物中心，屋顶花园、景观指廊等室外与半室外空间设置了大量的餐饮业态，将阳光、自然与生态巧妙的嫁接到高端商业、餐饮等业态上来。万象城的规划设计引入田园概念，这也非常符合成都人的休闲生活习惯，万象城势必将成为成都市区现代商业与世界现代田园城市理念相结合的完美范本。项目背景华润万象城调查报告第8页02整体概况及定位1.1区域位置1.2整体规划1.3项目概况1.4客群定位1.5项目定位华润万象城调查报告第9页区域位置华润万象城调查报告第10页项目交通华润万象城调查报告第11页整体规划华润万象城调查报告第12页项目名称成都华润二十四城·万象城项目位置成都成华区双庆路8号建筑面积住宅约180万㎡；商业约60万㎡；写字楼约7.7万㎡开业时间2012年5月11日停车位6000个业态组合百货、超市、餐饮、休闲娱乐、办公品牌店GUCCL、Coach主力店尚泰百货、OLE’超市、缤纷冰场、百老汇影院、玩具反斗城目标客群商务办公、成都市中高端居民、旅游客群项目概况华润万象城调查报告第13页客群定位：接受过高等教育，喜好消费时尚品牌，讲究消费环境，需求高品质的商品、服务、注重消费体验和购物感受的城市的中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客群档次定位：万象城的市场定位为中高端产品一站式的购物体验，休闲、餐饮、娱乐及购物于一体整体定位华润万象城调查报告第14页03业态规划分析1.1业态布局1.2主力店分析1.3小结华润万象城调查报告第*页主力店OLE精品超市、尚泰百货、百老汇影院、缤纷冰场、玩具反斗城、NOVO百货、无印良品品牌店古驰、纪梵希、阿玛尼、柏翠莎佩佩服装店肯迪文、都本、Jeep、粉红玛丽、卡洛琳鞋包、旅游用品爱步、爵根仕、斯凯捷、迪桑娜、卡洛茨、丹尼艾特美食餐饮星巴克、KFC、釜山料理、彼特西餐、满记甜品美容SPA护理思妍丽专业护肤中心、艾美造型、皮具护理中心文化书屋西西弗万象书屋珠宝、钟表亨吉利世界名表中心、GUCCL、欧米茄、吉盟珠宝、爱迪尔珠宝家居生活生态家、多样屋家用电器、音响深圳顺电业态布局华润万象城调查报告第*页业态布局5F4F2F3FB11F6F博物馆快餐礼品饰品影音音响家居家电OLE超市尚泰百货快餐礼品饰品鞋包精品店服饰店NOVO百货尚泰百货快餐礼品饰品鞋包精品店服饰店NOVO百货尚泰百货快餐个人护理鞋包精品店服饰店百老汇影院尚泰百货快餐鞋包家居家电精品店服饰店百老汇影院尚泰百货个人护理美食广场玩具反斗城真冰场华润万象城调查报告第*页业态布局OLE超市尚泰百货地下停车场面包新语中庭环岛星巴克KFC华润万象城调查报告第*页业态布局NOVOARMANI欧米茄嫩绿茶COSTACOFFEE尚泰百货主入口华润万象城调查报告第*页业态布局RucclineAilin高端女装集合店尚泰百货凯魅丽亚无印良品阿玛尼华润万象城调查报告第*页业态布局NIKEAdidas尚泰百货快餐集合迪桑娜华润万象城调查报告第*页业态布局百老汇电影院热风尚泰百货卡洛驰碎蝶马克玛莎西西弗华润万象城调查报告第*页业态布局玩具反斗城美食广场缤纷万象真冰场美容护理儿童游乐华润万象城调查报告第*页业态布局博物馆华润万象城调查报告第*页尚泰百货是以中高端百货为主的商场式购物，位于万象城的B1到3F，总面积2万㎡左右，集中了国际精品、化妆品、时尚礼品、家居为依托的业态，满足了客户对品质的向往。主力店华润万象城调查报告第*页位于万象城负一楼，面积约2000㎡左右，是华润集团百货品牌—华润万家旗下的高端品牌，与地下停车场相连接，满足了客户下车直达超市，其特色是拥有顶级的酒窖，珍藏有法国5大酒庄的顶级产品，硬件标准高，所经营的进口产品居多（葡萄酒、橄榄油、饼干、巧克力、鱼子酱、鳄鱼肉、优质护肤品等）人气很高。主力店华润万象城调查报告第*页位于万象城1F-2F，面积约3000㎡左右，主要以年轻人的时尚品牌为主。包括来自著名时装设计师的国际品牌、个性前卫的配饰、鞋类、化妆品及其它家居生活摆设。与尚泰百货在两端的节点上实现了人气互动。主力店华润万象城调查报告第*页万象城百老汇电影院从VIP服务区、大堂、小卖部、观众厅内的法国合资超宽座椅、4D座椅震动系统、超大排间距、巨大金属银幕、豪华休息区.等处处体现奢华与舒适，让观众全程沉浸于令人震撼的视听享受、宽敞舒适的休闲环境。主力店华润万象城调查报告第*页位于万象城5F，面积约2000㎡左右，是国内第一家将玩具反斗城和宝贝反斗城合二为一的一个旗舰店，其实更像是一个主题馆，主要正对的是0-12岁的儿童，这也是万象城的儿童商业与其它商业的差异化业态。主力店华润万象城调查报告第*页位于万象城5F，面积约1000㎡左右，是成都第一个推出真冰运动的体验场所，工作日票价50元，节假日票价60元，营业时间早上9点到晚上9点，主要消费客群以儿童和年轻人为主。主力店华润万象城调查报告第*页万象城整体业态主要以服饰、百货为主，同时包含娱乐、休闲等业态，真正意义上实现了“全业态、多功能、一站式”的购物环境；服饰百货业态引进NOVO自主品牌及尚泰百货等主力店，拉升各个点人气的同时也提升了项目的品质；精品超市品质丰富，除满足了一般客户的日常需求外，更笼络了目的性消费进口高档食品客户的需求；餐饮业态：主要分布在下沉式广场及沿万象公园周边，减少了很多的死角商铺；品牌特色餐饮分布在4F/5F美食广场，引导了整体客流向上；休闲娱乐：电影院、真冰场、反斗城等业态进一步丰富了业态，保持了各种业态的人流互动，拉升了人气。小结华润万象城调查报告第*页尚泰百货：作为主力店布局在B1-3F，在满足百货业态的同时也满足了中高层消费需求；Ole精品超市：布局在B1，连通地下停车场，在保证了租金的情况下，引导客流向上，最大化的优化了负一层的商业价值；Novo：满足了喜欢潮流时尚的年轻人购物需求，与针对中高层购物者需求的尚泰百货在客群与品牌商的形式上形成了差异化，分布在项目两端，最大化的提升了人气；百老汇电影院、玩具反斗城、缤纷万象真冰场：都布局的5F，分布在项目的两端，有助于引导客流向上，实现了人流的互动。小结华润万象城调查报告第32页04项目动线分析1.1外部交通1.2内部动线1.3垂直动线1.4小结华润万象城调查报告第33页交通组织华润万象城调查报告第34页交通动线华润万象城调查报告第35页内部动线华润万象城调查报告第36页内部动线华润万象城调查报告第37页内部动线华润万象城调查报告第38页内部动线华润万象城调查报告第39页垂直动线华润万象城调查报告第40页万象城外部交通十分便利，既有20路左右的公交车经过，又紧邻地铁2号线及建设中的地铁4号线；整个项目6大出入口，3个中庭，内部采用单一动线，清晰明了，最大限度的实现了无死角商业；商业动线上大概有87部电梯，实现垂直动线，方便客户快速到达目的地，同时也带动了电梯周边的商业；运用楼层间的直达手扶梯，烘托出高大上品质的同时，也提升了商业价值的最大化。小结华润万象城调查报告第41页05建筑尺寸关系华润万象城调查报告第42页万象城包含4层车位（含1层BM层，非机动车位）B3、B2层：层高4.2米，柱宽1米，柱距以8.4米为主，局部10.4米，通道宽度8米；B1层：层高5.4米，至BM层通道主通道宽度12米；BM层：规划为非机动车位，层高3.7米，能停放大概4500个非机动车。尺寸关系华润万象城调查报告第43页尺寸关系312华润万象城调查报告第44页尺寸关系华润万象城调查报告第45页尺寸关系华润万象城调查报告第46页尺寸关系华润万象城调查报告第47页06项目特点解剖华润万象城调查报告第48页项目特点华润万象城调查报告第49页项目特点华润万象城调查报告第50页项目特点华润万象城调查报告第51页项目特点华润万象城调查报告第52页项目特点成都首创的商业综合体引入博物馆，将艺术中心、艺术欣赏、人文体验及消费购物全部结合为一体，不定期举办小型VIP活动展览，提升项目品味。华润万象城调查报告第53页项目特点华润万象城调查报告第54页项目特点华润万象城调查报告第55页项目特点华润万象城调查报告第56页退台式设计，开创了成都首个购物中心的设计先列，打造的这个景观花园退台，有助于商业人流的分散；超大中庭和跨层电梯增加了商业的视觉效果，提升了商业购物环境档次；规模巨大的停车位设计，在保证商业停车顺畅的同时，还增添了汽车美容业务，提升了物业价值；成都首个真冰场和美食广场相结合，实现人气互动，确保客群不易流失；博物馆的设计是成都首次将艺术与商业相结合，在丰富业态的同时拔高了项目的整体品位；景观上独具特色的大型雕塑与奇特的小品，增加了购物的视觉冲击，提升了项目的品质。项目特点小结华润万象城调查报告第57页07存在的问题华润万象城调查报告第58页品牌商家引进的不够全面，品牌强度不够，且大多数是第一次进入成都，成都人本来就有着较高的自我认同感，接受这些品牌还有待时间验证；城东的消费能力有限，未引进国际一线品牌，Gucci也只是销售手表和首饰，珠宝方面整个购物中心未引进一家如周生生或周大福这样专业的珠宝商；问题发现能否承载高端定位，还需时间验证华润万象城调查报告第59页周一至周五商场人流量少，周末人气相对较好，平时各个店面人流稀少，略显冷清；某些细节方面还不是很完美，比如走廊栏杆过于尖硬，很容易伤到小朋友；在商场内没有专门的休息区，唯一休息的地方就是下沉式广场的星巴克外面；整个商场未引进一家KTV；问题发现能否承载高端定位，还需时间验证华润万象城调查报告第60页08项目