华美地产项目策略报告

12020年1月4日[华美地产项目策略报告]2目录集团总部：北京市朝阳区建国路81号华贸中心1座9层TEL：[phone]FAX：[phone]沈阳公司：沈阳市铁西区建设东路78号东环国际大厦A座9层TEL:[phone]FAX:[phone]E-mail：[e-mail]公司成立于1994年，经过19年的发展，目前公司已经有4000余人。分为开发、营销、投资三大体系。目前公司市值400亿元。公司业务涉及北京、天津、河北、海南、三亚、沈阳、锦州、青岛、江苏等地。开发k2湾系列产品：k2海棠湾、k2清水湾、k2红树湾、k2百合湾、k2玉兰湾打造生活在度假，品质生活理念，M5朗峰、CDD嘉悦广场、首邑溪谷等共20余个开发项目撼动市场。誉为：营销第一速度公司高通智库一、【市场分析】二、【华美地产概况】三、【销售执行】四、【销售酬金计取】五、【服务保障】六、【销售酬金的结算方式】七、【华美营销观】策略报告华美地产3一、【宏观市场分析】沈阳百名城市房价排名39，增幅仅为0.28%沈阳新建住宅均价：7512元/平方米环比涨：0.28%；沈阳整体商品房库存量2400余万平米，预计3.5~4年去化量。(2013年02月22日06:20互联网综合整理)2012年全国房地产市场运行情况1．房地产开发投资保持平稳回落2012年1-11月，全国房地产开发投资64772亿元；增幅比上年同期回落13.2个百分点，与上月增幅相比上升1.3个百分点。分类型看，其中，商品住宅完成投资44607亿元，增长11.9%，增幅与上年同期相比回落20.9个百分点。2．新开工面积出现负增长，但4季度出现回升迹象2012年1-11月，全国商品房新开工面积为16.2亿平方米，下降7.2%，与上年同期相比，增速回落27.7个百分点。其中，商品住宅新开工面积为11.99万平方米，下降11.1%。3.房屋销售增速保持小幅回落态势2012年1-11月，全国商品房累计销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，增幅同比回落6.1个百分点，与2011年全年相比回落2.5个百分点。其中，商品住宅实现销售面积81500万平方米，同比增长2.3%，同比回落5.2个百分点。从各地区情况来看，北京、贵州、福建、山西等省市销售增长较快，而内蒙古、青海、河北、辽宁、山东等省份则出现较大幅度下降。4．房价涨幅小幅回落，价格上涨势头得到遏制从70个大中城市住宅销售价格指数上看，价格指数呈现出“先降后升”的特征，上半年房价指数出现明显下降，下半年房价环比出现上涨势头。从环比价格指数看，1-5月70个大中城市整体保持下降态势，各月均有超过半数城市房价环比出现下跌。自6月份起，房价环比指数出现明显上升，6-11月各月房价环比出现下跌的城市个数跌至半数以下，上涨城市个数屈指可数。从同比价格指数看，1月份70个大中城市商品住宅价格平均涨幅为1.4%，6月份降到谷底，下跌1.4%，随后降幅逐月缩小，到11月份降幅缩小到下跌0.6%。从同比下跌的城市个数来看，自3月份起，70个大中城市中超过半数城市房价同比出现下跌。各项新政对楼市更加严厉，新国五条初见端倪目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱了宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。随后，12月25日，住4房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。会议提出，支持自主需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。二、【华美地产概况】上海地王的最新相关信息世博板块频现地王二手房未能搭上“顺风车”焦点房地产世博板块一新出让地块一天之内两度刷新上海今年单价“地王”纪录,不过这股热度并未第一时间传导至二手房市K2地产:逆袭上海“地王”业界质疑“蛇吞象”搜狐焦点兰州站K2地产:黑马逆袭上海“地王”焦点房地产5月广州地王效应暂未扩散心理价追不上楼价涨速(二)网易上海地块暗战46亿地王穿马甲K2地产蛇吞象新民晚报华美地产至今无一失败案例独一无二的资源力使命必达的执行力颠覆性的营销模式使合作伙伴无一不受利创造巨大双赢空间您可以百度一下=utf-8&bs=%E5%8C%97%E4%BA%AC%E5%8D%8E%E7%BE%8E%E5%9C%B0%E4%BA%A7&f=8&rsv_bp=1&rsv_spt=3&wd=%E5%8D%8E%E7%BE%8E%E5%9C%B0%E4%BA%A7&rsv_sug3=6&rsv_sug4=527&rsv_sug1=2&inputT=2832带您认识沈阳华美沈阳华美地产——带给更多人真正的地产服务沈阳华美地产隶属北京华美地产集团，负责沈阳及其周边区域的业务。沈阳华美地产实操运营策划销售住宅、公寓、别墅、商场等多项目业务；至此，公司共有员工300余人，K2地产：黑马逆袭上海“地王”单次加价5.63亿，再5次单次加价近亿元，拿下地块楼面价近3万元/平米，以总价46亿元的代价斩获上海2013年总价地王。5已设有投资发展部、销售部、策划部、设计部、财务部、人事行政部。截止2012年11月沈阳公司共签约项目十余个。碧海方舟、笔架山1号、海逸半岛、MINI公馆、山语海（别墅），其中，天兴·家乐汇（国际购物商场）、金城·丽都、山海一品（别墅）、沈阳mini公馆、solo玲珑汇、沈阳国瑞城、沈阳黎明生活坊、瑞家景峰等项目正在热销中。合作伙伴，天兴地产、金城地产名列锦州三大龙头房地产开发企业；沈阳国瑞城是由全国知名地产品牌——北京国瑞兴业地产打造的大型城市综合体，占地面积约56万㎡，总建筑面积约160万㎡，为商业、高端住宅综合体。公司秉承“简单、直率、结果导向、团队合作、鼓励竞争、分享成功”的企业文化，坚持“专业解决中国房地产问题，为客户创造价值”的企业理念，不断降低成本，提高性价比，促进人们生活水平的提高，顺应社会发展潮流，使企业快速发展。我们为房地产开发公司提供集全程顾问、销售代理、项目整合、资本运作等多项服务于一体的综合性公司。公司凭借独特的营销模式和高进取心的专业团队，历经了东北三省房地产行业发展的高峰和低谷的洗礼，已经成为开发公司值得信赖的房地产代理公司，赢得客户的赞誉、同行的尊敬。未来，公司将进一步强化自己的核心能力，一如既往的遵循创新求实精神，依托强大的专业实力和人力资源，矢志成为卓越的专业解决地产问题的房地产企业，将销售做大做强。华美地产独特开发营销模式，被行业研究和效仿，公司一向倡导为年轻人提供创业平台，短时间内迅速提升个人财富实力。三、【销售执行】周边项目住宅供应简析项目名称建筑面积㎡现房期房平均价格（元/㎡）高层多层小高平墅190000期房66008000——9000243000期房6450——8000——300000期房7000——————————————610000期房68007200————350000期房6900——————61200000期房7300————9300住宅建面合计26898.55㎡，平均面积105.07㎡/套，均价为6200元/㎡。例如：平均面积以105.07平方米计算；其销售周期如下：销售周期销售套数销售额（元）2013年7月开盘预备销售预备销售2013年8月402013年9月542013年10月602013年11月502013年12月50合计254166771010我们就本案操作如下：我们为您打造最佳团队（1）首先销售团队①5个东北团队竞标出最佳团队策划团队负责本案操盘。设计团队②为项目设计出全局的销售方案。③制作出项目最佳宣传推广方案。1内部竞标5结果导向3全面撒网2团队组建4打法解析我们的内部流程：销售团队的确定由内部各军团之间进行全方位PK形成齐备高效率团队组合利用人海战术全面展开行动以售楼处为核心的具体销售手段展示一切以结果作为战术打法的最终导向7④制定线上线下活动计划。（2）然后①销售人员就本案组织学习及演练（挖掘本案所有优点进行总结）。②本案的售楼处的装饰与布置等等。③前期做大量推广，为本案造势，渲染氛围，积蓄大量客户。④积蓄大量客户目的是以备开盘时，改变售楼处内的供求关系。（3）最后以点带面，以面带全的垄断式营销网路注释：N以营销团队就本案的市场定位（销售团队大量调研，结合对市场的深度认知）为准。以售楼处为主阵地：以本案所在地售楼处为核心，向四周扩散，最大面积覆盖有效客户群。以销代片区为分众传媒：销代片区的划分，经过对整个本地区域和外围覆盖区域地段的细致分析后做出精准锁定。以销代为流动分众传媒：对区域进行详细分析，锁定客群最集中的区域，进行定点直投。每个销带都为售楼处的延伸，实现售楼处的无限扩大。售楼处主阵地N个流动片区分媒20名销代流动分媒销代片区精准设定销代全面铺开8注释：上述人员配比皆以营销团队对本案制定的计划为准。（4）销售原则----狠、准、快热销、速销、稳销；确保相应的利润空间，控制营销成本；有效树立项目/开发商品牌，实现企业可持续发展的经营积累；全过程优化和目标控制；实施计划：1、从合同签订之日起，一周之内销售人员进场，进场人数30人2、前期准备：自签订合同至开盘准备时间为三周3、销售任务：见附表（售楼处正式投入使用后保证每天的电咨量150-180组，约访客户每天30组左右）4、业务对接：按照双方约定，进行业务对接及佣金结算等事宜。5、资源共享：现操盘项目资源共享项目服务团队概况1、项目实行项目经理负责制，负责项目操盘、沟通、监督、配合、协调及整体运作。2、本项目基本人员配备情况如下：3、公司有一支人员储备队伍，负责人员临时变动时的及时补充，平时分配到各个项目当中深入学习。4、公司人力资源部门面对社会广招人才，汇聚贤能，不断储备人力资源，并为操作新项目注入新鲜血液做准备。销售经理1销售秘书4设计1销售主管3销售代表20客服、财务2置业顾问17~20策划1市场研究19售楼处销售工作安排及图例解析：其他事项：1.营销团队的人员，如销代团队、销售团队等，工资、奖金、佣金、日常办公、住宿等费用均由我方承担。2.我司对项目特有的营销模式费用：DM单策划、设计制作、派发，看房班车提供、运输及司机配置产生的一切相关费用，等均由我司承担。（详见我司代理合同范本另附）3.贵司项目营销推广费用，包括但不限于报纸广告、网络广告、活动广告均由贵司承担，我10司负责无偿协助策划、设计、执行等技术、人力支持。4.我司销售人员协助跟踪回款，有严格制定对销售促进措施保障销售回款，我司不另派备案人员与房地产局联系。备注：项目管理机构配备情况我公司固有19年营销体制和特有强销模式，售楼处为第一时间保证销售任务和战斗力量，有独特的管理模式。1.主管以上内部竞争上岗机制，同时采用销售人员优秀竞争上岗，2.定期任何考核惩罚、淘汰制度，为公司长期有竞争力发展平台3.我司对内部销售人员有着严格管理规范和制度及系列机制，区别市场常规普通模式，对项目管理机构配备完全自主掌控，我公司一切用销售结果说话。销售经理：3~5年华美固有员工、房地产营销经验销售主管：3~4年华美固有员工、房地产营销经验销售组长：2年华美固有员工我公司主要管理层，没有空降兵，主管领导皆是从一线实战经验通过业绩、管理技能、品德竞选，经过公司长时间文化培训，一点点脚踏实地一路竞