中国旅游地产发展模式及现状研究

1中国旅游地产发展模式及现状研究2目录第一章总述中国旅游地产（P4-P9）1、中国旅游地产发展概况2、中国旅游业发展存在的问题3、中国已成型的旅游房地产种类第二章中国旅游房地产开发实践心经（P10-P17）1、旅游房地产项目开发的原则2、项目开发中应特别注意的几个问题第三章中国旅游地产主流开发模式剖析（P18-P54）开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）1、先做旅游——华侨城及属下四大主题公园2、后做地产——“波托菲诺”：旅游地产的先驱3、华侨城旅游地产的利润4、华侨城模式的扩张5、华侨城模式的经验总结开发模式之二：地产+旅游同步开发（芙蓉古城）1、项目概况2、芙蓉古城开发思路3、芙蓉古城的规划设计5、文化：持久的核心竞争力6、销售方式7、芙蓉古城各环节的创新总结开发模式之三：古村落的重新改造开发（黄山黔县宏村）1、宏村开发背景2、宏村的开发策略3、宏村的经济效益评估4、“中坤模式”的延伸5、“中坤模式”的核心：选择不可复制资源开发模式之四：产权酒店开发1、产权酒店产生存在的基础32、国内产权酒店开发的基本形式3、产权酒店存在的问题分析4、把握产权酒店开发的关键点开发模式之五：高尔夫休闲地产模式1、高尔夫与房地产稼接的背景2、高尔夫住宅的四种业态3、案例分析：嘉和城——中国首席温泉高尔夫水城第四章观点：中国旅游房地产发展前景分析（P55-P56）1、旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景2、城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展3、购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高4、建立在车轮上的旅游房地产具有了发展的条件5、开发商需要盘活资产、提高效益、另辟蹊径，抢占先机链接：相关数据（P57）4近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游房地产的概念浮出水面并呈快速发展之势，在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有旅游房地产都有一个显著的共同特点，即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。目前，对于旅游房地产比较普遍的解释是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。第一章总述中国旅游地产1、中国旅游地产发展概况中国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置房，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。消化这些空置房的一个有效途径，就是将其中一部分改造为旅游物业。1994年前后，海南的三亚、广东的珠海提出要发展休闲度假，打造顶级旅游胜地。据国家旅游部门统计，1999年底中国共有旅游住宿设施23.7万个，其中涉外饭店7035家，客房88.94万间：中国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位。进入新世纪，传统房地产开发机会逐渐减少，住宅消费开始由需求型向舒适型转移，“住者有其屋”上升为“住者优其屋”，许多发达地区，如北京、上海、深圳等地的销售市场都出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业的开发。目前，中国旅游房地产呈快速发展之势，国内目前涉足该领域的公司超过两百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团、中坤集团、万科集团、浙江宋城等一批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。北京、上海、大连、青岛、四川、湖南、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到几百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到以后的海南南海传说、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反映。2、中国旅游业发展存在的问题◆旅游地产的“泡沫问题”我国的旅游地产发展至今，确实存在文中所提及的罪名和大量的问题。过热的投资聚集，势必会产生供大于求的恶性供需关系，尤其是旅游业这种对突发事件毫无抵5抗力的产业。如美国“9.11”事件引发航空、旅游产业大萧条，一颗炸弹毁掉巴厘岛整个旅游产业等事件，无不表现出旅游产业的脆弱性。因此，“不可否认旅游地产未来发展前景乐观。”中国房地产协会副会长顾云昌说：“旅游地产有没有泡沫不在于发展速度有多快，而在于其供求是否平衡，结构是否合理，价格是否平稳，要从需求来看发展。现在中央经常提固定资产投资过热，这并不等于房地产投资过热，房地产与一般固定资产有区别，房地产投资中82%是建住宅这种最终消费品。世界上的中产阶级财产有三分之二是房地产，所以不能说现在的旅游房地产有泡沫，不过也要预防大泡沫的出现。”◆旅游地产的“跑马圈地”旅游地产的土地占用远大于普遍的房地产项目，造成跑马圈地之嫌。风景资源良好，土地资源充沛，往往是旅游地产项目的首选地，而这些地区也往往是经济发展相对缓慢的地方。地方政府为了吸引投资，推动当地的建设，会给出各种优惠条件，甚至不计成本，违规操作，损害了国家的利益、农民的利益。“开发商故意模糊概念，混淆视听。”建设部中国风景名胜区协会副会长刘强表示：“模糊概念的结果就是借旅游地产之名变相搞房地产开发，钻政策法规的空子。和开发商抱着同样心理的还有各地方政府，利用概念的模糊，盲目大规模规划，随意开发，以谋取土地收益。”◆旅游地产的“项庄舞剑”借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破“限”字当头的房地产政令，从目前的观念来看，旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景游览、会议、度假、健康等很多内容，似乎已成为一个产业箩筐，什么概念都可以往里放。但实质是，发展商看重的是：土地资源的价值，所有的炒做概念其根本的目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产，这些开发出来的资产才是投资商“真的期望”所在。所以，去年五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督查中发现“以往的确存在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象。”◆旅游地产的“群雄混战”旅游地产这块大蛋糕已为人所识，但如何下口，如何爽爽地将它吃下，却难倒了大批的投资商们。其一是在旅游地产的开发经营模式上单一化，缺乏创新。项目开发经营上以旅游风景为幌子，照搬传统的住宅房地产开发模式，导致消费群体混战，毫无章法。巨大的市场和高额的回报引来众多企业的争夺，但违规操作，误导消费者，甚至欺诈性销售、非法集资等各种恶性的牟利手段，造成了旅游地产市场的“陷阱”多多，失去了消费群体对市场的信赖和投资的信心。6◆旅游地产的“枯井无源”旅游地产在我国主要以产权分割式营销为主。尽管这一形式在国外已风靡多年，但在中国尚属新型事物，消费者对此普遍地不理解。对中国的消费者来说，让其投资远隔千山万水的旅游地产，远没有投资能时不时看上一眼的住宅房地产和商业地产心里踏实。况且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。再就是带薪休假制度在我国尚未全面实行，市场面还没完全打开，这就造成了广大消费者对投资旅游地产更加审慎。3、中国已成型的旅游房地产种类A（1）以提供第一居所为主要目的的景区住宅这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。此类房地产又可分三类：直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅这类景区住宅开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区还造成一定破坏。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发与旅游相关的写字楼以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店.以旅游度假为目的的度假房地产.以提供第一居所为主要目的的景区住宅中国已成型的旅游房地产种类7这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。此类房地产以华侨城为典型代表。华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。与旅游景观开发二位一体的房产开发此类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如成都的芙蓉古城和宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔大酒店等，景观房产本身就是景观构成的有机组成部分，无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性。将旅游房地产开发提升到一个新境界。（2）以旅游度假为目的的度假房地产休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新火热的海南景观住宅多属此种模式。因引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式，此类房地产又有多种小的分类，具体如：产权酒店，时权酒店，养老型酒店，在高尔大球场、登山、滑雪等运动地附8近开发的高尔夫、登山、滑雪运动度假别墅和时值度假型酒店。度假房地产在国外已有相当发展，在中国刚刚面市，就受到购房者和房地产开发商的热烈追捧，不仅有外资进入国内抢占市场，国内房地产商也组建旅游房地产联盟，如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分时度假联盟”，全国各地度假房地产项目纷纷上马。度假型房地产是目前旅游房地产开发备受关注、发展很快的一个品种。（3）以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的住做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。（4）与旅游相关的写字楼以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。（5）以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发。大连万达集团与昆明滇池国家旅游区签下合作协议，将在昆明滇池国家旅游区内4000亩土地上投入三十多亿人民币进行旅游房地产开发。该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼9具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。实际上，华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面，由于中国经济还不是很发达，城市化水平还不高，为广大民众提供第一居所的任务还相当重，使得巧借旅游元素为第一居所建设服务，以提升居住质量、丰富