国内外关于住房可支付能力的研究现状述评

关于住房可支付能力研究的文献综述课题名称：土地资源管理专题学生学号：2011110395学生姓名：刘兵院系专业：经济学院土地资源管理任课教师：艾建国关于住房可支付能力研究的文献综述摘要：关键词：一住房可支付能力的内涵研究二国外关于住房可支付能力的研究状况三国内关于住房可支付能力的研究状况国内外关于住房可支付能力的研究现状述评住房可支付能力内涵界定及测度方法：20世纪80年代，住房可支付能力(HousingAffordability)被西方学者用于研究政府的住房政策。学者们通过测度住房可支付能力，可以确定住房补贴标准、评价住房制度、评判住房补贴获得者的福利、指导政府对保障房的供给。学者们对住房可支付能力的定义多种多样，但这些定义都有本质特点，即住房可支付能力反映住房与非住房消费之间的机会成本。许多经济学家倾向于将住房可支付能力定义为在没有住房状况限制的情况下一个家庭支付住房成本的能力。关于住房可支付能力的测度方法，主要集中于两类：一类是直接形式的比率法，包括收入租金比、房价收入比、住房支出收入比指标和住房可支付性指数等。原理是根据经验选定一个参照锚，把计算所得比率和锚作比较，从而判定是否存在支付能力问题。虽然这些指标具有计算简单、容易理解、便于跨时空比较等优点，但其缺陷也不容忽视：一是这些指标仅是支付能力整体水平的反映，没有考虑消费者偏好差异、住房质量差异和住房支付能力差异的结构性原因；二是不能准确地评价城镇低收入家庭的住房支付能力问题，从而无法为政府制定住房保障政策提供依据。另一类是间接形式的剩余收入法。原理是把城镇低收入家庭的收入扣除基本生活费用后的余额作为用于住房的最大支出能力，如果用最大支出能力仍不能在住房市场获得满足基本标准住房，则该家庭存在住房支付能力问题。剩余收入法为理解不同收入、不同规模、不同类型家庭的住房消费差异提供了较好指引，尤其是为政府解决低收入家庭住房问题指明了方向，但也存在明显缺陷：一是主要关注收入，而不是住房；二是很难确定基本的生活成本，不同收入阶层的基本生活成本差异很大。国外关于住房可支付能力研究现状国外学者通过构建模型和运用计量方法，研究住房可支付能力与宏观经济、居民收入、土地价格与租金、城市规划、住房政策以及海外移民等因素之间关系，分析导致住房可支付能力脆弱的原因，并提出提高住房可支付能力的建议。Kim(1993)分析了韩国的住房可支付能力问题，认为韩国的城镇居民住房可支付能力低的原因在于政府直接干预未能阻止房价上升，并建议通过金融、税收等手段降低房价，从而解决住房可支付能力问题。Bramely&Glen（1994）讨论了20世纪80年代末期、90年代初期英国住房制度所经历的一场与其他国家一样的可支付能力危机，认为利率快速上升是导致可支付能力危机的重要原因。Van&Hirayama（1994）分析日本的住房可支付能力问题时，发现因地价暴涨使住房成本快速上升，高房价是导致住房可支付能力问题的主要原因。Seow（2000）从需求方的现金流视角分析了可支付能力问题，认为可支付能力是收入、抵押贷款比率的函数，提出可以通过调整金融政策提高可支付能力。Bob•Birrell&H•Ernest（2003）研究了1996-2001年间悉尼海外移民与房价的变化，发现海外移民增加导致住房价格上升，从而引发住房可支付能力危机。Thomson（2004）研究发现由于低收入、高房价等原因造成可支付能力问题很普遍，提出应通过职业培训、就业扶持、鼓励公司创造就业机会等服务提高居民收入，另外政府应通过提供抵押或小额贷款扶持、低成本保险、建立住房信托基金、减免物业税等途径提高居民的住房可支付能力。E.Moore&A.Skaburskis（2004）研究表明，土地租金通过住房租金与住房价格，是影响住房可支付能力的决定性因素，认为最根本的对策是政府要采用政策手段进行干预土地租金。Quigley&Raphael（2004）指出，住房价格因品质提高而上升，而品质提高源自于政府规划条令，以及土地利用规划减少了住房供应，提高了房价、租金，这些因素都影响了住房可支付能力。Beer.Andrew（2004）研究了住房可支付能力与规划的关系，认为城市规划限制了土地供应并增加了开发商的额外成本，成为诱发了住房可支付能力危机的主要原因。Burke(2004)认为要从供给和需求两个层面采取措施来提高住房可支付能力，除了在需求层面给予租金补贴并免除税收外，供给层面要采取折扣价供应土地、容积率奖励、土地税减免、印花税减免、政府授权等手段。国内关于住房可支付能力研究现状近年来国内学者对住房可支付能力的研究基本可分为三类。第一类是关于住房可支付能力评价指标的讨论。杨文武(2003)从计算方法、数据采集对房价收入比指标进行了比较系统的介绍，并阐述了高房价收入比所带来的不利影响。沈久沄(2006)认为目前国内对房价收入比的涵义并不清晰，他从界定“房价”和“收入”的合理范围、房价收入比的评判标准及其功能特征等方面进行了论述。余凌志、屠梅曾（2008）运用收入余额指标评价方法研究城镇低收入家庭住房支付能力问题，通过构建城镇低收入家庭住房支付能力问题评价模型，分析了家庭预算能力、家庭住房支出能力、住房供求结构对住房支付能力的影响机理。李进涛、谭术魁、汪文雄（2009）详细介绍了国外对住房可支付能力的内涵界定、测度方法、影响因素、低住房可支付能力带来的后果以及提高住房可支付能力的对策等研究成果，归纳了国外研究的特点；结合国内该领域研究的现状，提出了从视角、内容、方法等方面开展我国住房可支付能力研究的建议。第二类是通过指标计算来评价住房政策和房价的合理性。刘洪玉、耿媛元(1999)讨论住房支付能力的含义、度量指标、提高住房支付能力的有关措施，并指出影响住房支付能力的因素主要有住宅价格、家庭收入、融资方式等。宏观经济研究院投资研究所课题组(2005)对居民住房支付能力进行了分析，对我国住房支付能力指数(HAI)进行了估算，发现我国2003年全国HAI平均值为113，表明当年全国住房支付能力良好。虞晓芬（2004）在分析了房价收入比指标局限性基础上，提出建立以居民住宅负担能力为核心的房价合理性评价指标体系，并以浙江杭州为例进行了实证检验，她还认为应该从租售比、开发商投资利润率以及居民的购房承受能力三个方面对房价的合理性进行评价。王丽艳、王振坡（2007）以天津为例，对不同收入阶层家庭的房价收入比、月还款额与月收入比的内部结构进行分析，揭示出其购房的真实处境，提出应积极引导住宅梯度消费。张清勇（2007）利用《中国统计年鉴》的数据对我国31个省(市、自治区)的房价收入比进行了比较研究，发现各地的房价收入比走势存在较大的差异。项肃一、龙奋杰(2007)认为由于我国城市住宅价格、居民家庭收入、消费支出结构各不相同，导致居民家庭的住房支付能力在城市间存在很大的差异。吴刚（2009）计算了我国10个城市房价收入比、住房可支付性指数、月供收入比，发现所有样本城市的房价收入比普遍较高。汤腊梅（2010）通过构建基于收入增长的住房支付能力模型，测度全国及10个样本城市的住房支付能力，结果表明，全国有40%的家庭通过市场不能满足其基本的住房需要，要求政府住房保障；有10%的低收入家庭要求廉租住房保障。杨赞、易成栋、张慧（2010）应用“剩余收入法”测算了北京市居民的住房可支付能力，比较了已购房改公房家庭和首次购房家庭的住房可支付能力，认为北京不同收入群体住房可支付能力存在明显的差异，中低收入家庭存在购买能力不足，拥有房改公房能提高家庭的住房可支付能力，经济适用房和限价商品房对提高中低收入家庭住房可支付能力的作用很小。周仁、郝前进、陈杰（2010）介绍了剩余收入法和不匹配性方法衡量住房可支付能力结构效应的基本原理，并将两种方法结合，使用住房机会指数和住房机会曲线衡量了上海住房可支付能力的状况，认为贫富差距的逐步扩大和住宅户型结构供给的不合理是住房可支付能力恶化的重要原因。赵奉军、高波、骆祖春（2011）从收入分配结构角度分析我国城镇中低收入居民住房支付能力，认为以住房需求为主导的政策性和商业性金融支持因素导致了住房可支付能力不足，建议通过调整住房供给结构、建设保障房，建立住房供给双轨制，以提高城镇中低收入居民住房的支付能力。李进涛、孙峻、李红波（2011）利用扩展线性支出系统模型确定家庭食品、衣着、家庭设备用品及服务等非住房基本消费支出，运用剩余收入法测度了2003-2008年武汉市七种不同类型家庭的住房承受能力。第三类是通过构建计量模型，分析住房可支付能力与宏观基本面等因素之间关系。战友、王伟（2008）通过构建住宅价格、经济基本面与住房支付能力关系模型，利用29省市的数据检验住宅价格、经济基本面对住房支付能力的影响效应；研究结果表明，住宅价格、经济基本面对居民住房支付能力的影响存在明显的区域差异。周京奎（2010）构建了不同收入家庭住房支付能力与住房公积金关系计量模型；结果表明，不同收入家庭的公积金缴存额对住房支付能力的弹性都是正值，但差异较大，建议政府应对公积金制度实行收入层次分段制。沈悦、张学峰（2011）通过构建模型，对35个大中城市的住房支付能力的稳定性进行分析，发现住房支付能力稳定性整体比较脆弱，城市之间呈现异质性，提出政府应加强房价较低城市的软硬件建设，引导住宅需求合理流动，解决高房价城市住房支付能力不稳定的政策建议。[1]BurkeTerry.MeasuringHousingAffordability.SwinburneMonashAHURICentre,SwinburneUniversityofTechnology,2004:1-10[2]KimKyung-Hwan.HousingPrice,Affordability,andGovernmentPolicyinKorea.JournalofRealEstateFinanceandEconomics,1993(6):55-71[3]Bramely,Glen.AnAffordabilityCrisisinBritishHousing:Dimensions,CausesandPolicyImpact.HousingStudies,1994(1):103-124[4]SeowEngOng.HousingAffordabilityandUpwardMobility.InternationalRealEstateReview,2000,3(1):49-64[5]ThomsonDaleE.AtWhatCost?AnAnalysisofHousingAffordabilityinDetroit,MI(FinalReport).WayneStateUniversity/CULMA/CenterforUrbanStudies,July15,2004:1-37[6]VanVW,HirayamaY.HousingConditionsandAffordabilityinJapan.HousingStudies,1994(3):351-367[7]MooreEric,AndrejsSkaburskis.Canada’sIncreasingHousingAffordabilityBurdens.HousingStudies,2004(3):395-413[8]QuigleyJohnM.,RaphaelSteven.IsHousingUnaffordable?WhyIsn’tItMoreAffordable?JournalofEconomicPerspectives2004(1):191-214[9]AndrewBeer.HousingAffordabilityandPlanninginAustralia.PaperpresentedtotheHousingStudiesAssociationSpringConference,Belfast,2004:1-10[10]WendellCoxConsultancy.4thAnnualDemogr