龙湖-重庆龙湖-香港置地-江与城-项目零售概念建议-89PPT-华夏柏欣

1Capabilities《江与城》项目零售概念建议致：重庆龙湖地产香港置地有限公司华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司日期：2007年06月28日星期四2本建议书为华夏柏欣经营管理顾问有限公司受重庆龙湖地产的委托就“江与城”项目商业部分而特别撰写。通过2007年6月6日－7日的实地调研，在发展商提供部分项目资料的前提下，我司完成第一部分研策工作，希望通过本建议书能够达成关于商业策划的共识，以便于我司开展下一步的商业规划和商业策略工作。前言建议书名称：重庆龙湖－香港置地“江与城”项目零售概念建议提报时间:2007年6月28日项目总负责：谭祐华先生-董事总经理项目总监：邓俊文先生-董事研策部文案撰写：戴曙华先生-助理董事研策部(TCBL深圳分公司)办公电话：[phone]办公传真：[phone]电子邮件：[e-mail]3目录|Index1.0宏观环境及发展趋势分析2.0区位概况及发展趋势分析3.0SWOT分析及竞争策略规划4.0标杆案例参考5.0商业定位建议6.0零售概念建议7.0结论41.0宏观环境及发展趋势分析本章将主要介绍重庆市宏观环境及未来发展趋势，以前瞻性眼光来审视本项目未来之商业定位。51.1重庆宏观经济概况由日本国家级咨询机构———野村综合研究所完成的《重庆交通物流枢纽战略方案》（下简称《方案》）是重庆市政府的重大研究课题。其中对重庆市的发展提出了方向:1、要把重庆打造成为一个“国际临空技术产业城市”，继天津滨海、上海浦东、广东深圳之后，成为中国第四个特区。中国经济发展中，上世纪80年代的亮点在深圳特区，90年代以上海浦东为代表，2000年后正在兴起的“环渤海经济圈”则以天津滨海特区为中心，“重庆也应该在西部大开发中扮演中心城市的角色。”当务之急划定一个综合性的政策区域，整合已建或在建的各种基础设施，包括机场、港口、大学城和其他各个开发区等，实现第四个国家综合改革试验特区的定位。2、打造第四“特区”汽车制造是核心“特区”的核心技术产业，选定汽车制造业。专家介绍，重庆的汽车制造业基础好，而且，汽车制造业涉及众多相关行业，可以带动机械、电子零配件、新材料、新能源等新产业，向重庆集聚。发展规划：61.1重庆宏观经济概况3、北部新区规模应该继续扩大北部新区是5个片区中的一部分，长安福特等大型企业已经入驻，并且重庆的陆上货运交易中心，也已在此开通网上货运交易。“从今后的发展来说，北部新区的规模还应该扩大。”日本野村综合研究所（上海）咨询有限公司副总经理叶华博士称，在北部新区的北部往两路镇方向，将设计一个北部新区的扩大区，作为重庆国际临空技术产业城市的一个组成部分。而临空产业区位于渝北区的新开发区，长安工业园、鸽牌线缆等，目前都已到此安家落户。新产业创新区依托大学城，集中大学和研究机构力量，形成一个新产业研发基地。4、重庆区位优势中国南亚门户《方案》中，研究专家还提出了一个新的概念：重庆是中国进入南亚的门户。叶华以一幅图，形象地描述重庆的区位优势。重庆与西部地区、长江三角洲等形成便利的原材料流动；与长江三角洲、珠江三角洲、东盟等，达成高新技术零配件、专业人才的流动；与北美、日本、韩国及欧洲，形成跨国企业和会议访客的流动。71.1重庆宏观经济概况发展现实：重庆市副市长童小平于2007年6月15日向媒体公布，重庆市建设全国统筹城乡综合配套改革试验区工作正式启动。8.2万平方公里的巴渝大地，成为了中国统筹城乡综合配套改革的最大一块试验田，重庆站在了一个新的起点上。作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市，选择九龙坡区作为这项改革的先行示范区，率先启动改革。据介绍，九龙坡区具有大城市带大农村的代表性，具备统筹城乡发展的经济实力、基础设施体系、产业基础，具备覆盖城乡的公共服务体系，具有统筹城乡发展的初步经验。81.2城乡统筹区政策影响城乡统筹的大体的目标也初步成形，分为三步：第一步力争到2010年全市的经济总量超过6,000亿元，基本建成西部地区产业高地，综合交通枢纽和通讯枢纽，城乡统筹发展初见成效。第二步，到2015年，经济总量超过10,000亿，基本建成长江上游的金融中心、商贸物流中心和科教文卫中心，一小时经济圈内全面实现小康。第三步，2017年，全市实现全面小康，也就是较全国率先三年达到全面建设小康社会的目标。体现了国家把重庆培育成为西部地区重要增长极的区域均衡发展战略，重庆将走上发展的快速车道。9小结直辖十年，重庆市的总体经济发展保持了一种健康、快速的发展态势；这种良好的经济发展态势有利于推动社会商业零售产业的发展；有利于商业地产项目的开发。居民生活水平的不断提升以及消费结构的向上转化，将逐步推动传统商业零售业向新兴商业零售业的转化。重庆成立“新特区”后，可在区县间调整用地指标，加快土地流转试验，一些农村土地能整体规划用于城市建设，农民变成市民。101.2城市格局及交通发展轨道交通远景规划《重庆市主城区轨道交通线网控制性详细规划》指出，全部10条轨道交通的总长度将达513公里。与轨道线路配套的车站、枢纽站等也会逐步建成。根据规划，“九线一环”共设置车站270座，其中，枢纽站108座，一般站162座；高架（或地面）站152座，地下站118座。地铁一号线（朝天门至沙坪坝）于2007年6月8日举行开工奠基仪式，预计将于2011年通车。沙坪坝至大学城段，预计在2009年开工建设，2013年通车。11城市道路网规划根据都市区“多中心、组团式”用地结构特点和道路承担的交通流的特征，建立功能明确、级配合理、相对完善的片区城市道路网络，合理布局越江桥梁和穿山隧道，在片区道路网络基础上构建都市区“片区网格自由式”的道路网系统。规划期内绕城高速公路以内的高速公路均转变为城市道路，在此基础上规划形成都市区“五横、六纵、一环、七连络”的快速路网结构，全长647.1千米。12七朵金花：沙坪坝、西永均为扩展后的七大城市副中心之一。北部片区是城市近期重点拓展区，重点建设良好的城市人居环境，以高新技术产业、汽车为主导产业.数据来源：龙湖地产西部片区东部片区南部片区北部片区中部片区西永茶园观音桥南坪杨家坪CBD沙坪坝城市中心城市副中心城市的多中心发展格局13重庆都市区组团功能规划对照表都市区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团城市近期重点拓展区，重点建设良好的城市人居环境，以高新技术产业、汽车为主导产业南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区西部片区西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区城市未来重点拓展区域之一，引导城市高品质组团式集约化发展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区都市区工业拓展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导的第三产业数据来源：龙湖地产14小结城市轨道交通的发展为城市的多中心发展提供了基础，从而推动城市商业从城市核心地区向周边副中心的转变。城市多中心的发展格局一方面为新兴的商业项目发展提供了机会，另一方面使得城市的商业发展开始呈现区域化的发展特征。152.0区位概况及发展趋势分析本章将主要介绍项目所处区位及未来发展趋势，为本项目制定整体商业定位奠定重要基础。162.1区位概况2001年4月，重庆市设立北部新区。北部新区位于重庆主城区北部，地域面积130平方公里。下辖人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉四镇。拟开发建设人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉、大云、黄茅坪和金山七大组团。北部新区拥有45个天然水体、16.5公里长的江岸线，整个绿化占地40%，城市轮廓线非常考究。规划人口规模为65万人。北部新区地势较为平坦，地理位置十分优越。中国西南最大的机场——重庆国际机场、中国西南最大的火车站——龙头寺火车站（重庆北站）、中国西南最大集装箱码头——寸滩均集中于此片区。172.1区位概况大竹林街道简介：大竹林街道位于北部新区西南部，东邻人和街道，南接江北区石马河，西靠嘉陵江与沙坪坝区井口隔江相望，北与礼嘉镇相连。幅员面积20.125平方公里，江岸线5.1公里。总人口1.9万余人。大竹林街道紧邻重庆市区，距重庆江北国际机场约20公里、距西南地区最大火车站--龙头寺火车站9公里、距重庆寸滩集装箱码头12公里，国道212（渝合高速）、319（渝万高速）贯穿境内，金开、金州、金通、金海、黄山、天山大道等城市交通网络日臻完善。按照北部新区的总体规划，未来的大竹林将成为集光电、信息、医药为一体的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和具有竹林文化特色的都市风貌展示区。2002年1月，大竹林镇由北部新区委托高新区代管。2007年4月18日，大竹林撤销镇建制，大竹林街道办事处正式挂牌成立。18小结从地理结构上决定北部新区的发展趋势：北部属地势相对平缓的开阔地带，有大片的土地紧连主城区。从经济规划上决定北部新区的发展趋势：到2010年要再造一个重庆工业——即北部新区的年工业总产值要达到2000年重庆全市工业总产值的水平——1500亿元。这决定北部新区将成为重庆重要的经济增长极。从城市规划上决定北部新区的发展趋势：北部新区的整体规划包含以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区三大功能定位。其中都市风貌展示区就是重庆未来形象。北部新区将不仅是一个纯粹的经济开发园区，有望建成重庆的“浦东新区”。2.2发展趋势分析193.0SWOT分析及竞争策略规划本章将依据前述分析，通过SWOT分析方式为本项目制订初步的市场竞争策略规划。203.1项目概况“江与城”项目由重庆龙湖地产与香港置地强强联手打造。项目占地1800亩，规划建筑面积130万平方米，其中商业面积7.5万平方米。项目西望嘉陵江，风景优美；东临北滨路，交通便利；坐拥滨江公园、森林公园、中心绿化公园三大景致。项目为超低密度社区，别墅、洋房、多层等多种建筑组合，规划中的社区教堂、艺术馆、中英文学校等综合配套设施，将以真正国际化的立体呈现，改变重庆人居。项目商业亦是发展重点，将彻底改变北部新区商业格局。2122龙湖集团的实力和企业形象龙湖地产和香港置地强强联手项目拥有卓越的景观优势可以作为商业的重要资源项目拥有便捷的交通可以吸引大量商业人流项目拥有超大的社区为商业带来稳定的客流项目拥有教堂和艺术中心等元素可以作为商业亮点华夏柏欣经营管理顾问有限公司专业的商业运作项目位置较偏僻，商业氛围差项目周边常住人口较少，商业人流弱北部新区发展速度和质量有一定不确定因素并非重庆市民的购物休闲的目标区域重庆直辖十年健康的经济发展城乡统筹区设立带来的政策优势城市交通系统的进一步完善北部新区打造“重庆浦东”的发展趋势其他开发商地块可能建造的其他大型商业项目自身商业定位、规划、招商和运营的难度3.2SWOT分析233.3竞争策略规划TCBL认为根据目前本项目所面临的商业环境和市场竞争情况，本项目的整体竞争策略可以考虑如下几个方面：市场定位：结合项目自身特色及重庆商业空白市场进行商业定位主题策略：通过加入特色的时尚酒店、婚庆中心、社区中心、文化和建筑风格等元素，建立以强调家庭空间延展和工作空间延展为导向的特色主题244.0标杆案例参考本章将参考世界各地与本项目关联度较高的标杆案例，为本项提供商业定位、建筑风格、商业元素和商业规划等方面的启示。254.1香港愉景湾(DiscoveryBay)愉景湾是位于香港新界大屿山东北部的一个海岸地区，属离岛区。愉景湾亦可指其邻近的一个海湾。该海湾的正名为大白湾，可细分为二白湾、三白湾和四白湾。愉景湾距离香港岛西部大约16公里，与2005年开幕的香港迪士尼乐园大约离2公里远，毗邻神乐院，是个低密度住宅发展区。现在有1万4千多人居住在愉景湾，来自30多个国家，以外籍居民占多。在愉景湾居住