南京水游城调研报告佳兆业版.

南京水游城调研报告策划管理部2013年11月内容索引项目概况室外建筑设计室内建筑设计购物中心业态布局12340156室内装修设计综合总结7宣传推广3一、项目概况4项目南京水游城广场位置南京市健康路和中华路交叉路口占地面积2.67万㎡总建筑面积16.7万㎡容积率6.25总投资15亿开发商上海鹏欣集团商业10万㎡楼层：B2-5F停车位地下3、4层，860个开业时间2008年8月29日正式营业功能组合集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园效果图实景图5详细地址南京市健康路和中华路交叉路口公交路线公交路线：26路2路37路46路814路820路三街站下：2路、26路、46路、37路33路夫子庙站：1路，向西步行5分钟；44路、49路、304路，向西步行10分钟地铁地铁地铁1号线三山街站：3号出口，向东步行5分钟南京水游城位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带交通情况6二、室外建筑布局建筑整体以水为主题，开放式体验空间南京水游城，由一个购物中心和一个假日酒店组成，购物中心地下1层～地上5层有不规则曲线形状的商业走廊，根据使用功能将整个建筑划分为4个结构单元。7酒店（公寓式酒店）总建筑面积2.07万㎡，楼高16层，拥有316间客房，包括34间套房和160间无烟客房，全球首屈一指的酒店服务集团洲际酒店集团进行管理。购物中心裙楼：10万㎡，地下2层，地上5层外部人流动线(1F)南京水游城的客流到达主要通过中华路和健康路的两个商场出入口，项目西南侧出入口人流量最大。9西主入口西莲口每个出入口宽约4米；限高1.9米；在沿路有显示牌显示剩余车位，停车场外立面12南京水游城整体建筑风格打破传统购物中心的建筑色彩单调，在外立面处理上采用大量有色材料，外墙色调以暖橙色作主打，雨林色作辅墙，使整个建筑散发一种强烈、欢快的气息，主题公园休闲时尚的定位充分契合。同时巧妙利用商业走廊将几大功能区连为一体。外墙广告充分利用外墙设置各种广告牌，增加商品品牌曝光率和外部展示性。13下沉广场运河水景负一层为一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心购物者可近距离享受水景14室外广场室外广场简洁干净，设置花坛可供游人休息，移动植被与固定植被结合布置。1516三、室内建筑布局项目地块方正，内部人流动线通过两个环形动线及支线，贯穿整个一层，动线清晰，且减少死角。ZARA、HM等次主力店布局于商场入口内侧，拉动人流缺点：分散客流，方位感不强17平面设计布局-L1平面设计布局B2层美食广场区分割为多个小铺，各式美食荟萃。设置BHG超市吸引人流。B1通过人工运河贯穿18Treat精品超市B2B1平面设计布局L2L32、3层人流动线整体与一层相似，在此基础上设计多个小循环动线，同时通过电玩城、优衣库、ZARA等次主力店吸引人流，带动支动线区域人流循环，几大功能区通过商业走廊连接平面设计布局L4L5通过电梯穿插解决3层以上支动线人流可达较弱的问题；通过影院、大型餐饮等大主力店弱化支动线带来不利影响，带动客流，提升周边商店到客率。平面设计布局•2、3层平面内部动线形成多个回路，稍显凌乱，方向感不清晰缺点•通过次主力店、洗手间、垂直电梯的主要位置设置，拉动人流，提高各店铺到达率，首层动线清晰，店铺减少死角优点•B1设置长达280米的人工运河环绕购物中心，同时水中表演舞台独具一格，观众可从里三层、外三层、高三层从各个角度观看表演，成为商厦一景特点21垂直交通—直梯22直梯B2无观光梯直梯分布于商场内侧，可起到引导人流的作用共计9部直梯直梯直梯直梯垂直交通—扶梯23扶梯分布均匀合理：设置于中庭及主要交通节点L1扶梯扶梯扶梯扶梯扶梯中庭1个球形主中庭，从地下一层至顶层，各楼层均可观看舞台表扬；中庭的镂空天球，阳光可直射进入24瞿塘峡西陵峡巫峡洗手间25楼层卫生间配置B22组标准卫生间B13组标准洗手间、2组婴儿换洗间（涵盖残疾人士）13组标准洗手间、2组婴儿换洗间（涵盖残疾人士）23组标准洗手间、1组婴儿换洗间（涵盖残疾人士）33组标准洗手间、1组婴儿换洗间（涵盖残疾人士）42组标准洗手间、1组婴儿换洗间（涵盖残疾人士）51组标准洗手间合计15组标准洗手间、8组婴儿换洗间（涵盖残疾人士）WCWCWC中庭采用镂空穹顶，垂直采光为主，商场内部还是以灯光采光为主。采光2627四、购物中心业态布局28垂直业态布局精品超市美食广场运动品牌家居饰品化妆品时尚男女装黄金珠宝时尚男女装家具用品女鞋影院生活配套中式餐厅儿童用品停车场停车场知名餐饮B2FB1F1F2F3F4F5FB3FB4F休闲餐饮时尚男女装电玩29负二层平面业态布局主要品牌组合：（精品超市+美食广场+大型运动品牌店）平面业态布局—B2F负二层B201SPORT100B202美食广场B203运动宝贝B204AZONEB205HANGTENB206真维斯B207骆驼B2081712B209INBASEB210BHG超市B2以家庭娱乐为主，有3456平方米的SPORT100、地方风味美食街、健身美体美容、精品超市等。平面业态布局—B1FMUJI麦当劳主要品牌组合：（家居饰品+休闲餐饮+化妆品）负一层B101宝岛眼镜B102曼妮芬B103安莉芳B104青山洋服B105高淳陶瓷B106EBASEB108爱茜茜里B109BEAUX-ARTSB110佰草集B111MUJIB112福殿靴下层B113自然派B120TOONSLANDB121美美主义餐厅B122HELLOKITTYB123果燃掂甜品店B124多纳时光B125LOVELYLACEB126启路文具B127亮视点B128曼古银B129嘉贝诗B130双子魔术B131娜娜可印度料理B1322001港式茶厅B133土大力B134金大鑫铁板烧B135仙踪林B140麦当劳B141IPODB142八马茶叶B143MONCHICHIB144冰雪皇后B1451432德国花园餐厅B1主要商家平面业态布局—1F主要品牌组合：（时尚男女装+黄金珠宝）一层101102it103Quicksilver104CKunderwear105SEPHORA106LEVI’S107TISSOT108嘉贝诗109Ponecompany110111STEVEMADDEN112ELLEHOMME113周大生114ILIONNO115欧爵咖啡124PROMOD125ZARA126SISLEY127中国农业银行128EXPRESS130FRENCH131G-STAR132KILLTEC133ADIDAS134K-GOLD135星巴克136REDEARTH137MOTIVI138H&M139HILFIGERDENIM140CKJEANSF1是成熟时尚服饰,ZARA和H&M占据主入口处1-2楼门面。H&M水游城店面积达1360平方米，提供女装、男装和Divided(青少年装)。平面业态布局—2F主要品牌组合：（时尚男女装+家居用品）F2主要商家ZARA占据主入口处F1-F2两层门面，9月5日开业。平面业态布局—3F主要品牌组合：（时尚男女装＋家居生活）平面业态布局—4F主要品牌组合：（影院＋生活配套＋儿童用品＋主题餐厅）平面业态布局—5F主要品牌组合：（多国餐馆）棉氏东南亚菜品味轩潮粤菜美食上海小南国F3-F5商家水游城各楼层设定不同的目标客层，合理配置业态及体量。业态配比从图中可以看出，南京水游城除5层外，各楼层均以零售购物占比为主各楼层业态配比•水游城的租金450元/月，租金有保底租金+扣点形式，两者取其高（夫子庙租金约为8元/平米/天，每月240）；•物业管理费：每个月每平方米60元（德基广场50元/平方米/月）；•商场约引进200家商户。小的店面仅20多平方米，大的旗舰店两三千平方。品牌涵盖知名服装、零售、餐饮、书店、横店电影院、美容院、电玩中心等业态；•主力商家为H&M、ZARA、横店影视电影城；次主力店为UNIQLO、SEPHROA、小南国、BHG城市超市、MUJI、SPORT100等；•旗舰店：BHG城市超市、EBLAN/LENSCRAFTERS、MUJI、ZARA、H&M、UNIQLO、SELECTED、MARKFAIRWHALE、LEE、b＋ab、、5cm、ONLY、VEROMODA、JACKJONES等；百家好，国内第一家综合旗舰店，将集团内的四个品牌集中在一个店铺内：BASICHOUSE、MINDBRIDGE、I’mDavid、VOLL50五、装修设计电子导视导视系统在每层扶梯处设置电子触屏导视，直梯处设置电梯门导视。商场主要位置均有导视牌，导视清晰，导视效果强。天花及地面天花整体设计简洁，未做过多花哨的设计，以灯的布点为主，在一些特殊功能区天花做一定的造型处理，配合不同区域业态。地面日常维护较清洁。52空调风口设置于天花板板上店招位置以简单设计为主、基本一店一色出风口及店招53店铺设计特点敞开式无门设计通透的橱窗设计洗手间设计楼层卫生间配置B22组标准卫生间B13组标准洗手间、2组婴儿换洗间（涵盖残疾人士）13组标准洗手间、2组婴儿换洗间（涵盖残疾人士）23组标准洗手间、1组婴儿换洗间（涵盖残疾人士）33组标准洗手间、1组婴儿换洗间（涵盖残疾人士）42组标准洗手间、1组婴儿换洗间（涵盖残疾人士）51组标准洗手间合计15组标准洗手间、8组婴儿换洗间（涵盖残疾人士）洗手间整体设计简洁，主要为暖色调，导视系统偏弱，内部装修及配置一般，洁具采用普通品牌；在B1-F4均设有婴儿换洗间及残疾人士专用卫生间；休闲座椅、景观小品、屏蔽门商场内主要位置合理设置休闲座椅以及景观小品；在主要出入口设置交叉自动门，可有效分解人流56客服中心设置在B2层，整体设计简单，缺少休息座椅B1层设置表演舞台，可吸引人流活跃商场气氛；充分利用墙面设置品牌logo墙，增加展示性；中庭大型LED显示屏；特色设计创新设计：负一层长280米的人工河环绕购物中心60六、宣传推广项目开业前广告及其开业活动开业促销活动开业表演活动魔术、杂技、打击乐等表演开业典礼65七、综合总结66•地理位置好，属于南京5分钟都市生活圈核心地带，交通便利，昭示性好；•建筑空间创新，物业条件好，体量大，空间宽敞，整体大气；•地面地下停车位充足物业•1层动线清晰，环形主动线，减少死角。项目内部景观小品、休闲座椅布置合理；•3、4层多循环动线设计，路线不清晰，方向感降低；•直梯、扶梯布点合理，顾客上下楼层便捷；动线•整体设计为开放式主题公园，外立面及内部设计色彩鲜明，有活动力，但B1层运河成本较大•景观设计与商业紧密融合；•室内休闲桌椅充足，B1层有舞台表演，留客力强视觉•整体定位以流动的水为主体,营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园•定位中高档，40%为首次进入南京的品牌定位综合总结——项目亮点水游城的楼顶还有一个7000平方米的屋顶花园，市民可在购物后登上花园享受“绿色呼吸”；项目在屋顶也增加了部分水景，与楼下水景用瀑布的形式实现连接，成为商店一景。水景——负一楼有一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心，最宽处有10米左右，最窄的也有4米宽8米，运河水面上还有个圆形舞台，将演绎各种表演，如魔术、杂技等，365天全天候演出将打造“永不落幕的剧场”差异化定位开放式购物公园——商场楼顶为黄色镂空穹顶，站在商场中央舞台仰头望，能直接看到天空，商城也没有封闭的玻璃门，停止营业后，商城只会封闭几个电梯口，消费者仍旧可以在商场运河逗留。用精妙的设计手法将阳光、水流、植物等自然景观引入商业设施，并将整个商业设施打开，形成一个开放式购物公园项目开发的经验——联合国际基金进行投资开发123开发商必需有足够的实力，以适应国家政策、金融政策的调整与国际金融大势的突变。维持资金链的不断裂是所有工程项目开发的第一要务，若商业地产开发的过程中遇到资金链吃紧