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辽宁中公教育：年度公务员录用模拟考试申论中公教育二○一一年八月版权所有复制必究辽宁中公教育：注意事项一、本题本由给定资料与作答要求两部分构成。考试时限为150分钟。其中，阅读给定资料参考时限为40分钟，作答参考时限为110分钟。满分100分。二、监考人员宣布考试开始时，你才可以开始答题。三、请在题本、答题卡指定位置填写自己的姓名，填涂准考证号。四、所有题目一律使用现代汉语作答在答题卡指定位置。未按要求作答的，不得分。五、监考人员宣布考试结束时，考生应立即停止作答，将题本、答题卡和草稿纸都翻过来留在桌上，待监考人员确认数量无误、允许离开后，方可离开。严禁折叠答题卡！辽宁中公教育：、近日，针对楼市调控之下房价的继续上涨情况，上海城市经济学会高级经济师顾海波认为现在楼市不单单是房价过快上涨的问题，房价的问题是绝对的问题，不是一个相对的问题。当楼市调控回归到价值上面，政策就应该退出市场，不能过度干预，这实际上就是房价越调越高的重要原因。“房地产调控需要制度性落实，物业税轻易不要变。政策应该是长期的而不是临时性的。如果政策都是临时性的，市场就跟你博弈了。”顾海波认为。我们的调控所有的基点都是建立在楼体市场问题，这是相当荒谬的。现在应该是经济转型的好时机，而房地产在现在还没有得到很好的转型，现在中国依赖房地产的比重依然过重，我们中国的GDP内涵就都成了钢筋、水泥了。这样纯粹依赖房地产的中国经济和社会都存在风险。2、为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。对此，秦虹认为此次政策着重强调的一个是国十条的贯彻和落实，要求各个地方立即制定实施细则。具体来说，首先有了实施细则的这样一个预计，各个地方都应发实施细则的话，将会对投资性购房的控制力度比较大，这将会堵住投资性购房，转移投资机会。政策中要求差别化信贷政策全面实施，尤其是在北京实施的一些政策，比如说第三套停贷，对本地人没有一年以上纳税证明，不发放贷款，这些规定现在在全国要求统一实施，这就取消了各个地方政府执行国十条这项政策的一个弹性空间，而就这个弹性空间，政府要求这次一定要执行。此次政策还是强调要加大住房建设计划和用地供应计划的一个考核力度。缺地的地方，房价涨的快的地方，都要增加土地供应的总量，这对扭转供求关系，切实增加住房的供给并缓解房价上涨有重要意义。2010年9月29日，国家七部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，要求地方立即制定实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善，并严格实行问责制。随后，各地楼市调控细则纷纷落地，在众多措施中比较突出的就是“限购”，显现政府调控楼市的决心。继北京、上海、深圳等一线城市的限购令出台后，杭州、福州、宁波、厦门、燕郊、香河、固安等二三线市县近日也推出了类似政策，限购令正从中心城市下逐渐外延。3、从去年10月第一天开始,深圳房地产律师张茂荣的工作突然繁忙了起来,原因是政府推出的住房限购政策引发了大量退房纠纷,每天都有很多人上门或电话咨询,张茂荣手头需要处理的相关案宗也明显增多。张茂荣说,这也将是继今年4月那波退房潮后的又一轮退房热潮。尽管退房纠纷才初现苗头,但当地业内人士估算,此次大约有超过3000套房屋因政府推行住房限购政策而无法签约、过户,这一数量占年度成交总量的十分之一左右。广东工业大学房地产高级经济分析师申格联表示，买家在购房前，要全面了解合同内容后才签约，切勿在销售人员的鼓动下贸然出手。假如是因为政策因素影响缴款能力的，要与开发商协商解决，解决不了可咨询专业律师的意见，循法律途径解决。周峰进一步告诉记者，一般来说，开发商在没有拿到预售证时，买家缴纳的为诚意金；辽宁中公教育：如果政策突变，买家可以拿回这笔钱。但倘若是达到预售条件之后，买家缴纳的钱则为定金，即便没有买成房子，开发商也基本不退还。为此他表示，目前是非常时期，买家倘若买房，一定要事先和开发商达成协议，如果因政策贷不了款而退房，开发商应退回定金，以保障自己的最大权益。随着我国11大城市限制每户家庭购买一套房的“限购令”的出台，一些城市出现了恐慌性退房。有人认为，新一波的恐慌性退房是因为行指令性计划不准买房造成的，抑或说是限购令造成的。但某专家认为，目前出现的恐慌性退房，不是限购令的错。其根本原因在于，买家和商家不执行限购令。11个大城市出台限制每户家庭购买一套房的限购令，对于遏制投机者炒房，可谓打蛇打在了七寸上。然而，投机炒房者面对炒房所获取的暴利的诱惑，仍然铤而走险，通过隐瞒家庭组成情况及住房情况，甚至通过采用假证件等方式购买住房。而开发商及房屋销售人员、经纪人员，通过所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺，与购房者联手违规购买住房。当这些违规行为，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生，由此而出现的恐慌性退房，完全是咎由自取。对于因违规而出现的恐慌性退房，应该出台相应的处罚规定。与此同时，对于要求退房者，似乎也不能既不办理房产登记，也不允许退房。地方政府可通过限价的方式，让退房者出售违规所购住房，让其无利可图，甚至“偷鸡不成倒蚀一把米”。至于由于楼市调控导致购房者预期房价下降，而出现的恐慌性退房现象，由此而引起的纠纷只有通过法律去解决。4、部分网友认为“限购令”，具有浓重的计划经济色彩，这种行政干预其实是调控错了靶子。房价降不下来的罪魁祸首不在消费者身上，根子在土地财政和开发商那里。可看看现在的调控措施，几乎都将矛头指向购房者，而很少涉及土地和开发商。而只要延续这种调控思维，限购令必将面临无疾而终的尴尬。理由很简单，楼市的刚性需求可以被压制，但不可能被消灭。如果不着力从根本上改变供需失衡的状况，调控预期，一旦限购令解禁，市场只能报复性反弹。这可是以前历次楼市调控所留下的“宝贵”经验和教训。“限购令”本身具有局限性，这决定了其“暂时过渡”的本质，只是在一个特殊时间段的政府意志行为。因此，“限购令”最终的寿命将取决于政府对于市场是否回调到其认为的合理状态的判断。有人戏称，“限购令”就像当年的“传呼机”，只是座机与移动电话中间的过渡产品而已。更为严重的是，类似于“楼市限购令只是“假装严厉”的论调开始浮现。持此论断的人士认为，“限购令”限制的是需求，但如果不从根本上改变供求关系，打开“限购令”的闸门，市场未必不会反弹。实际上，当前各地争先恐后出台“限购令”，选择的时间点是“国十条”和房产税之间的空档，其出生的时间也决定了其短命的生涯。其实我们只需要仔细研读目前各地推行的限购细则，便会发现，其并没有触及到土地财政、地方政府的收入等根本性的问题。政府的宏观调控政策，无非是为了实现供需平衡，但“限购令”所起的作用，还很有限。限购令是市政府出重拳，遏制那些靠买房投资的一群人，限购令遏制的是那些恶性需求。可能在这个过程中会使一部分人的利益受到伤害，但我认为，在某一段时间内，采取一些个别人认为比较违背常理的措施，只要这个措施符合广大群众的利益、使得绝大多数人的利益得到提升和保障，那这就是好事！”某全国政协委员表示。事实表明，如果缺乏一个广泛认可、多方共赢的政策体系，市场各方即便是理性的行为都会遭到指责。“限购令”本身并无“好、坏”可言，问题的关键是，我国需要出台更为稳定的、“不会时常变动”的国家政策，这样才能让群众有一个合理的“购房预期”，否则，多变的政策最终刺伤的，更多的将是最为刚性购房的人民群众。5、10月18日晚，21世纪不动产上海某门店经理小朱的手机响了。他有些激动，因为辽宁中公教育：日上海颁布楼市细则(被简称为“沪十二条”)以来，自己的业务量就直线下降，白天在门店都没什么事做，更别说晚上有客户来电咨询了。但让小朱失望的是，来电显示的是远在辽宁大连的同事。还没接电话，小朱就猜到，这次轮到大连了。自从21世纪不动产2000年进驻中国以来，政府的楼市调控政策还是第一次如此严厉。除了北京以外，今年10月以来，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、三亚、海口、温州、天津、南京和广州分别实施了“限购令”，而大连在10月18日宣布：从即日起，大连每户家庭只能新购一套商品住房;各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。至此，我国采取限购措施的城市数量升至14个。小朱及其同事们感受到了前所未有的从业压力。“短期来讲，10月下半月的业绩影响就很大，又有好几组客户观望了。”小朱对《新民周刊》表示，他们已经开过会了，大家明白“过冬”在所难免。至于中长期预期，要看“限购令”会执行到几时了。小朱仔细研究了14座城市的“限购令”细则，发现宽严程度有所不同。其中，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令;而上海、杭州、厦门等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹;而上海、杭州等地仍波澜不惊，偶有退房现象但未必成“潮”。“限购令”虽然挤出了一部分投机客，但也“误伤”了另一部分购房者。华远集团总裁任志强在其博客中质疑这种做法会误伤大量居民改善性需求：“明知是供求矛盾造成的结果，却用限制购买而非增加供给的方式去对付，又岂会有好的结果?”而因新政导致的购房交易“卡壳”也催生了不少退房纠纷。已有专家呼吁，由于此次新政出炉时间与部分购房者下定金的时间存在“时间差”，因此出台限购令的各地政府应该也对由此造成的退房问题给出一个明确说法。要想让当前近乎疯狂的畸形高房价降下来，并让广大工薪阶层能“住有所居”，有专家认为，面对恐慌性退房现象必须保持理性心态，在保障部分善意购房者利益的同时，千万别被暂时的“退房热”干扰了调控的决心。6、中国指数研究院“2010第三期政策满意度调查”，对于“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的政策，55.45%的购房者表示非常支持，比较支持的比例为13.64%，总的来说购房者支持该政策的比例近70%。认为限定家庭购房套数对房价上涨过快有积极影响的比例为68.18%，也接近70%。可见大多数购房者认为限定家庭购房套数政策对抑制房价过快上涨将会有积极影响。此外，在中国指数研究院“2010第三期政策满意度调查”数据中显示，90%的房地产政策专家认为此政策对抑制投资投机需求的影响大。事实告诉我们，限购实行以来，成交量已大幅萎缩，尽管开发商和大多数二手房房主还把高房价扛着不降，然而越来越紧的资金链迟早会把开发商逼上降价销售的道路。一些明智的开发商的开盘价已显松动迹象，打折促销例子已陆续出现，二手房市场上定价过高的房主也已重新挂牌定价。只要限购坚持几年，把投资、投机潮彻底击退，房价势必有一合理回调，过大的价格泡沫定会逐渐挤出。广州知名房产研究专家韩世同认为，若以中心城区的房价涨幅来看，广州近期出台限购令等严厉调控措施的可能性较大。但以目前各地推行的限购细则来看，从根本上没有触及到土地财政、分税制等根本性的问题，它只是地方政府在中央政府的压力之下“假装”出来的“严厉”。政府的行政目标如果真的是保障公民的居住权，就应该放弃目前这种“敛财式”辽宁中公教育：的宏观调控，在土地财政、保障房、小产权房等方面下功夫。广州楼市有没有泡沫，泡沫有多大，这个问题只有到泡沫破灭的时候才能回答。至于是否有必要实行更严厉的调控，实际上是个伪问题。就目前的情况来看，各地推出的如限购令等调控措施，你能称得上真正意义上的“严厉”吗？真正的严厉措施，政府未必愿意或者敢于采纳，那就是地方政府彻底摆脱当前的这种