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中国滨海新城和旅游度假区案例分析前言：福宁湾围垦项目工程已动工三年，计划于2011年五月底海堤工程堵口合拢，2011年下半年2600亩建设用地的启动版块动工。项目的整体定位、概念规划和运营方案已迫在眉睫。福宁湾围垦项目近期联系了世联地产、厦门新景祥、福州鼎力、中原地产、伟业地产、易居中国等策划公司，并于2010年11月7日—8日，福州鼎力、厦门新景祥、世联地产三家公司分别进行了福宁湾项目提报。由于诸多内外因素，第一轮提报总体而言，只作了对项目各种问题与方向上的思考，而对项目的定位、方向、概念及具体操作则无任何明确的建议。我们需对福宁湾项目作全新全面的认识，并收集中国成功的滨海新城和旅游度假区的案例，作出分析，对福宁湾项目有所借鉴，并最终能形成项目的总体定位与运营方案。第一部分：福宁湾项目（霞浦滨海新城）简介一、福宁湾项目简介2006年福建隆德集团以BOT方式投资霞浦福宁湾围垦项目。2008年，办理开工令。2011年5月，计划海堤工程堵口合拢。并力争完成2600亩建设用地的一期项目填方与“三通一平”工程。福宁湾围垦项目是福建省“十一五”规划的重点项目，2010年重点在建项目。由围堤建设工程、垦区建设工程和非农建设用地市政配套工程三大部分组成，总投资约10亿元。福宁湾围垦面向东海，距城关1.5km，海堤全长5434m，围垦面积34100亩（22.6平方公里，相当于澳门主岛面积），其中：滞洪区7640亩、建设用地2600亩、农业用地16400亩、养殖用地7460亩。项目初期分为三个版块：城市版块——含2600亩建设用地与2400亩的城市绿地公园及西北西南角1000亩城市储备用地，共6000亩；产业版块——含农业养殖、海水养殖约2万多亩的产业用地；旅游休闲版块——包括十里长堤、妈姐文化园、内海（滞洪区）、外海、城市产业中旅游配套设施等在内的用地。二、福宁湾项目的性质与特色福宁湾项目系围垦工程，从政策角度上看是属福建省耕地占补平衡的项目，在垦区内含有16400亩的农业种植和7460亩的海水养殖用地。但因垦区内还涵盖2600亩的建设用地，福宁湾项目又是中国东部沿海距离城镇最近的围垦项目，垦区内的土地利用价值极高。加上霞浦新城乡规划发展的需求，福宁湾项目从开发的角度上看，不仅仅是一个围垦耕地平衡的项目，而是一个新区规划、开发、发展的项目。福宁湾项目涵盖了包括新城建设、产业开发、资源开发、经营管理在内的综合性项目，不只是简单的地产开发、城市运营或复合地产的项目，从政府长远的角度看，它属于区域性开发项目。项目将盘点、整合霞浦县所有旅游资源优势，结合福宁湾项目的特色、特点，将福宁湾打造成一个全国性的旅游目的地，实现霞浦县以旅游为龙头带动第三产业的发展。从企业的近期角度看，它属要对整体区域作整体的资源整合、给一个城市重新定义，并纳入规划或勾勒蓝图，使抬升建设用地的核心价值，使土地价值最大化，最终达到土地一级市场买卖、二级市场开发利润最大化的目的。项目中的区域开发，即以旅游项目的开发为龙头，带动第三产业的发展，并实现霞浦新城的顺利运营。故我们将参考国内成功的滨海新城和旅游度假区开发案例，作为本项目的借鉴。第二部分：中国滨海新城的案例简介与分析一、海南三亚湾滨海新城该项目位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是三亚市主城区向外扩展的主要发展方向，属三亚非常重要的区域位置，是从机场到三亚各风景旅游点和市区的必经之处，是三亚的重要门户，它对于展现三亚的整体形象具有不可替代的作用。主城区面朝南中国海，背距三亚凤凰国际机场1公里，东西长9公里，南北平均宽700米，规划总用地面积6.865平方公里，总规划人口为4.36万。鲁能三亚湾的“三心二轴”的规划结构：“三心”西部游艇港湾社区构成的“蓝心”、中部高尔夫球绿地社区构成“绿心”和东部的商业、娱乐、贸易、主题公园等构成的“红心”；“二轴”一条是贯穿全区的景观河道兰轴，另一条是从海渝西线进入商业娱乐区的城市旅游风貌景观轴。蓝心：重点发展游艇业，构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的地块。以私人游艇港湾为社区中心，海湾入口设置游艇俱乐部与旅馆，西侧配置主题餐饮、特色商街等休憩娱乐性服务设施；连栋别墅沿着码头边缘配置，连栋低层则配置于南北两侧，外环东侧为一滨海生态公园将海洋景观引入区内，公园周边围绕着学校、连栋别墅与连栋多层公寓。绿心：发展休闲娱乐业、构筑球场活动区、球场别墅区、俱乐部会所区等功能相近的集中用地。位于地块中段，高尔夫球场湖泊散置、溪流穿越。为充分利用此环境资源特色，将居住单元以手指状配置于绿地中，使大多数居住单元都拥有高尔夫绿地景观。住宅形式包括独栋别墅、连栋别墅、分时住宅等。红心：发展商业、贸易、娱乐、休闲业、辅以适当的居住功能和城市公园、体育中心等配套服务设施，安排商务办公区、宾馆度假区、商业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等。城市旅游风貌景观轴：主轴在市民公共活动中心，沿波斯湾路，并向南延伸至三亚湾广场，形成海南三亚湾新城的具有良好绿化休闲环境的商业服务娱乐主轴线；次轴沿休闲娱乐岛向地块内部延伸，形成商业服务次轴线，连接主轴线和三亚湾新城的商业服务社区。景观河道蓝轴：完整的“蓝道”水系贯穿旅游中心、市民广场、商业中心、各个生活新城，并且与港湾区相连，同时通过锲形绿带系统的架构，在整个新城建构起一个具有良好生态环境的生活、工作、娱乐的空间。东部“红心”——美丽城由迈阿密游艇社区、鲁能•三亚湾新城商业娱乐生活城、城市高尔夫绿地社区构成的鲁能·三亚湾新城，具备完善的商业配套，涵盖了购物、酒吧、休闲、娱乐多种功能。其中，位于鲁能·三亚湾新城项目东部、机场路西侧的美丽城，其成为集演艺娱乐、休闲购物、时尚文化与温泉休闲为一体的国际时尚娱乐休闲中心；项目配套1、美丽MALL充满海岸风情的美丽MALL，鲁能·三亚湾新城美丽MALL是三亚首个开放式美丽文化主题旅游休闲街区。作为高端度假复合社区的生活配套，美丽MALL集时尚购物、酒吧餐饮、度假休闲等功能于一体，为所有衷情滨海度假生活的上层菁英，开启世界级的生活欢宴。2、时尚商业广场美丽MALL时尚商业广场，征召全球时尚潮流，汇集世界美丽绚烂，万余平米时尚大卖场，凭主力店连锁为龙头，高端精品超市为补益，璀璨光辉辐射整个三亚湾，将单调乏味的度假生活，全面提升至一个全所未有的崭新境界。3、世界风情酒吧街世界风情酒吧街，万种风情应美丽之势而来，探索世界选美冠军祖国的美丽秘密，追寻世界美丽的绚烂本真，集汇美丽时尚，催生一个以此为中心的新兴美丽活力群落，度假生活也由此在花样派对中不停转场。4、休闲娱乐不夜城休闲娱乐不夜城，引入多彩娱乐配套设施，集合演艺舞台、时尚夜店、餐饮等夜时尚娱乐功能于一体，打造一个绚烂的演艺舞台，以时尚、动感、活力的炫彩夜生活，为度假休闲提供缤纷多彩的视听饕餮享受。5、高尔夫主题双会所为果岭绿地版块量身定制的GOLF主题温泉别墅会所，集殿堂级大厅、SPA套间、别墅会所、果岭绿地会所、多功能厅与中式餐厅、咖啡厅等国际顶级配套设施于其中，以全方位的一流配套服务，让您悠然体味VIP私家礼遇，给生活以无限丰富的尊贵享受。6、国际标准18°绿地国际标准18洞°绿地，鲁能·三亚湾新城国际标准18°绿地由世界著名大师PhilRyan倾情设计。PhilRyan通过对草地、湖泊、沙地和树木等自然景观进行精心铺排，巧妙地运用地形构造建成，高低起伏错落有致的布局，与大自然配合得天衣无缝，堪称一件天然与人工联同造就的艺术珍品。7、高尔夫学院练习场GOLF学院练习场包含室外草坪练习区、打台区及GOLF学院三个部分。其中，练习场由澳大利亚太平洋海岸设计公司(PCD)著名球场设计大师PHILRYAN先生执笔设计，打位及学院建筑由新加坡蒂博建筑师事物所(DP)担纲设计，练习场及学院将由鲁能·三亚湾新城国际GOLF俱乐部与澳大利亚BON管理公司联合管理运营。8、海南首个国际文化交流会所位于游艇2区西侧的国学院，是海南首个国学院，国学院未来将邀请著名国学大师来此讲学，并开设传统国学文化科目，令业主度假休闲之余，享受诗书墨香的文化熏陶，不仅是对儿童的文化教育，更是吸取传统文化养生、修心、修身的升华之所。9、绿地体育公园拥有网球场、篮球场、五人制足球场和漫跑步道等多种运动设施的体育公园，在建设中将全面对接国际标准，并通过完善的灯光系统，满足夜间使用需求，从而形成整个三亚湾新城的运动休闲中心，为项目业主提供更加丰富的度假需求和更加休闲的生活体验。二、山东文登南海新城文登南海位于山东省文登市南部黄海之滨，是威海市政府确定的重点发展区域，是胶东半岛乃至山东最具发展优势和潜力的区域之一。辖区内海岸线长148.8公里，规划开发面积160平方公里，拥有丰富的未利用土地和滨海岸线资源，是国内少有的未大规模开发的区域，着力打造集商住旅游、休闲度假、临港产业于一体的生态型、现代化滨海新区。辖区内主要有两大功能分区：一是金滩度假区，二是临港产业区。金滩度假区位于南海昌阳河以西区域，规划面积98平方公里，主要依托环境优势，重点发展旅游、商住业。区内拥有12公里长的优质沙滩和天然海水浴场，沙净如玉，海水清浅，岸边有绵延数十里的万亩翠绿松林，素有“黄金海岸”、“人间天堂”、“世外桃源”之称，是商住旅游开发的最佳之地。区内交通便利，基础设施完备，占地20万平方米的南海公园已经建成开放。截至目前，金滩度假区已先后引进毕金海滩阳光城、蔚蓝水岸、碧水金沙、驿海庄园、国际贸易旅游城（香水海项目）、奥运冠军花园等一批实力雄厚的大项目或特大项目，初步形成了三大房产项目组团，拉开了以旅游、商贸为突出特色的大发展框架，年内商住项目开工建设面积将突破100万平方米，竣工50万平方米。卓达·香水海——国际贸易旅游城卓达·香水海位于文登市南海新区中心，北至高岛路、南到滨海路，西至金海路，东到华山路，总占地面积32000亩（约20平方公里）,预计总投资600亿元。作为南海新区开发的引擎项目，卓达·香水海秉承先进的休闲城市运营理念，融世界旅游经典，打造美轮美奂的异域风情社区，海上高尔夫、特色渔家乐、迷你酒庄等异彩纷呈，演绎“世界城”般的休闲文化。香水海规划十大建筑、十大景点、三级甲等医院和五大产业基地，实现市政、商业、体育、休闲、娱乐全方位发展，全力建设一座生态之城、文化之城、旅游之城、养老之城、产业之城，缔造“中国第一、世界一流”的国际滨海新城范例。卓达·香水海拥有“亚洲最优质的天然海水浴场”，近揽万亩黑松林，坐拥生态湿地；规划中心8000亩内湖“香水海”，南瞻56万平米五星级酒店群，东西两岸建九座风情岛，形成“一海九岛”的新城市。卓达·香水海，首创全龄化养老社区，实现教育、医疗、社会保障、卫生等城市保障配套优于现有城市标准；电影院、图书馆、艺术馆、博物馆等文化设施人均拥有率达到国际水准；全面启动中国先进技术装备城、张家埠新港建设，以产业造城的宏伟气魄，缔造一座宜居、宜游、宜创业的国际化滨海新城。香水海西岸环高尔夫体育休闲公园规划北美风情、地中海风情、英伦风情、北欧风情、东南亚风情和澳洲风情六岛，东岸由“未来理想世界”三座主题岛组成，各岛建筑不同风情的社区，打造具有世界风情的异域文化生活博览园。香水海国际海景高尔夫球场：18洞千亩国际级高尔夫球场，纯正苏格兰海滨Links风格的球场，充分利用滨海特色，自陆地延伸至海，首创独特的“岛屿式球洞”奇观。香水海金海滩筹建胶东半岛首座海上娱乐中心，水域面积约十万平米，沙滩面积约四万平米；沙滩规划5000平米烧烤屋、酒吧、咖啡屋、茶室、休闲凉亭、冲凉区、沙滩太阳伞等休闲空间。岛屿休闲区由综合服务区、海上别墅区、海上游船区、海上活动区、游泳区组成，满足游艇、帆船、摩托艇等水上娱乐。整体运营后年可接待旅游100万人次，拉动南海新区旅游业的繁荣。三、厦门五缘湾（钟宅湾）五缘湾——位于厦门本岛东北部，总用地面积１２．５６平方公里，(其中水域约２平方公里)，占全岛面积的十分之一，是厦门唯一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然景观和资源于一处的风水宝地，更是厦门