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2.2区域市场分析2.2.1区域规划分析2.2.2区域住宅市场分析2.2.3区域商业市场分析老中心未来新中心五象新区位于南宁市向南发展轴线的核心位置，是强化和完善南宁市作为中国与东盟双向交流的窗口作用，构筑南宁市在“两廊一圈”和北部湾经济区中的中心枢纽和区域性国际城市地位而重点开发建设的城市新区，也将成为未来城市新中心。按照规划，南部地区(即南宁与钦北防之间)将建成城镇群和中小企业集群，使南宁、钦州、北海、防城港4市实现无缝连接。本项目区域规划五象新区的区位图片来源：南宁规划局五象新区拥有几乎等同于南宁主城区的土地体量，拥有巨大的发展潜力，南宁政府以“再造一个新南宁”的力度投入打造。五象新区范围：由原规划面积175平方公里（西起水塘江，北至邕江，南临那马组团，东接邕宁老城区）和新增规划面积100平方公里龙象谷项目组成；优先发展18平方公里核心区。人口规划：150万人玉洞片区规划27万人（其中五象湖板块约7万人）、龙岗片区35万人、五象核心区24万人。五象核心区本项目五象新区的范围数据图片来源：南宁规划局区域规划总体布局“一带”：滨江公共设施服务带“一轴”：南北向城市发展轴“两心”：由重大公益性项目、总部基地、商业中心等组成的市级商业商务中心，及作为其商务功能补充和延伸的龙岗商务区，两者共同组成市级中心区“三组团”：以居住、公共服务、小型清洁工业、高新技术产业为主的生活区以物流、出口加工、大型高新技术产业为主的产业区以旅游、休闲产业为主的生态旅游区五象新区的总体规划情况图片来源：南宁规划局区域规划功能分区五象新区功能共分为以下六个区域行政金融区：以总部办公、金融服务等为主的行政金融区文体健康区：以文化、体育、医疗等为主的文体健康区，本项目位于文体健康区。生态商务区：以商务、贸易、生态旅游等为主的生态商务区商贸物流区：以现代物流、无水港、保税加工区等为主的商贸物流区新兴产业区：以高新技术、传统产业深加工等为主的新兴产业区生态旅游区：以旅游度假为主的生态旅游区五象新区的总体规划情况图片来源：南宁规划局区域规划2006年五象新区规划结构2013年五象新区规划结构以总部基地为城市商务商业中心五象湖、龙岗各形成分区中心（背景：蟠龙片区正计划开始大量卖地，龙岗、玉洞公共设施尚未建设）形成总部基地、龙岗商务区双市级商务商业中心（背景：蟠龙板块土地出让接近尾声，龙岗板块开始大量推地，五象湖板块公建配套建成）总部基地龙岗总部基地龙岗五象湖从五象新区的规划结构的变迁，我们可以看到区域内的发展重心变化五象新区的规划结构区域规划市级商业商务中心背景：五象湖板块蓄势待发。总部基地及周边可出让土地减少；龙岗板块正快速推地，但由于远离城市中心，成熟速度慢；五象湖板块公建配套已陆续建成，五象湖公园、美术馆等项目均已完工，政府计划大量推地。条件：地产巨头陆续进驻开发大规模综合体，为五象湖板块成为城市级中心奠定基础。其中“合景天汇广场”、“宝能·五象湖一号”大型综合体项目已经面市。星爱佳、绿地等开发商均已成功拿地。五象湖总部基地龙岗五象新区的规划结构图片来源：南宁规划局2014年五象新区规划结构区域规划本项目五象新区重点开发建设九大板块：广西文化产业城、广西体育产业城、自治区重大公益性项目、总部基地—金融街、中国—东盟国际物流基地、南宁—台湾健康城、龙象谷、新兴产业园和现代工业产业园九大板块。五象新区重点开发板块区域规划总部基地范围及功能定位：用地面积约2.9平方公里。板块涵盖商务、商业、办公、休闲等功能，是五象新区的金融、商务、信息中心，其中金融街规划面积约1.35平方公里。①金融街（概念设计）②11号路景观大道（概念设计）21总部基地功能分区•总部基地出让土地以商务金融商业用地为主。•目前已入驻南方电网、海尔青啤、交行金融中心、移动总部、武钢总部、中国石化、甘肃金川集团、中国中铁西南投资、广西北部湾投资集团等众多，还有青岛啤酒总部、航洋国际、南城百货、绿地集团、合景泰富、宝能、世茂、富力、雅居乐等国内知名企业。重点板块一：总部基地区域规划类别项目名称规划情况建设计划行政、事业机构广西区政协会馆无已建成南宁海关报关中心由一栋地下1层、地上14层的报关中心大楼和一栋地上12层的备勤楼组成。该项目建成后，明年南宁海关将成立下设机构———邕州海关。已建成公园绿地五象广场占地80亩，是一个集休闲、娱乐、交通等多种功能于一体的复合型城市休闲广场未定学校南宁26中五象校区无已建成广西区政协会馆（已建成）南宁海关报关中心26中五象校区重点板块一：总部基地实景图效果图实景图信息来源：广西辉煌地产监测区域规划广西铜鼓博物馆（在建）广西规划展示馆（建成）规划面积:5.5平方公里功能定位：以公益项目为核心，集文化交流，行政办公，商贸，旅游休闲，居住等功能为一体的综合性新区；是服务东盟、广西的行政文化中心区；是体现南宁山水特色的景观风貌示范区。中国联通南宁总部基地（在建）市档案馆（在建）青少年活动中心（在建）12346578910广西美术馆（建成）各项目分布图重点板块二：自治区重大公益性项目图片来源：南宁规划局区域规划类别序号项目名称规划情况建设计划三街1民族风情街以广西铜鼓博物馆建设带动发展的城市街区。规划围绕民族文化、民族特色的主题思路开展设计，主要有博物馆功能区、民族风情街商业区、滨水生态区和商住区。开工时间未定，计划2015年完工2文化街以广西美术馆建设带动发展的城市街区，分为文化街区、居住区和滨水绿地区等三大功能区开工时间未定，计划2015年完工3商务街（城投）以广西规划馆建设带动发展的城市街区开工时间未定，计划2015年完工重点场馆4广西规划馆广西城乡建设成就的宣传基地，由展示区、公共活动区、技术管理区、附属设施区和主题广场组成。已建成5南宁市综合档案馆建设总规模22390平方米,规划不详2014年动工，2016年完工6广西美术馆中国西部省区最大的美术馆，规划用地87.8亩，建筑总面积3.60万平方米。由陈列展区、藏品库房区、技术管理区、公共活动区、附属设施区及主题广场组成。已建成7广西铜鼓博物馆世界性的专业铜鼓文化博物馆，规划用地75亩，建筑面积3.02万平方米。由展示区、藏品库房区、公共活动区、技术管理区，附属设施区五大功能区组成。2011年动工，2015年完工8南宁市青少年活动中心用地111.25亩，总建筑面积54505平方米2013年开工，2015年完工（主体已封顶）企业9中国联通总部基地项目占地面积150亩，总建筑面积约19万平方米，基地及相关配套项目投资将达到50亿元。建设包括：南宁区域性国际通信业务出入口、南宁国际直达数据专用通道，以及西南区域IDC及云计算中心、西南区域服务外包呼叫中心、南宁国际综合通信枢纽、中国-东盟交流中心、创新业务研发中心等多个重大项目。2012.6开工，2018年完工公园绿地10五象湖后页详述已建成注：自治区行政中心、政务服务中心、市行政审批中心、名木园规划、南宁图书馆及建设计划未定。重点板块二：自治区重大公益性项目各项目规划及建设计划信息来源：广西辉煌地产监测区域规划五象湖公园总用地面积约122公顷，其中水域面积58公顷，陆地面积65公顷，属于大型城市综合性公园。2013年第三届广西园林园艺博览会园博园于2013年9月1日-10月7日在五象湖公园举行，举办期间吸引了近200万人次旅客前往参观。规划有“一湖、两轴、六区、六景点”的美丽景观：一湖即五象湖；两轴是指纵横两条景观主轴；六区分别指综合服务区、城市展示区、国际展示区、企业展示区、生态园林体验区、湿地景观区；六景点分别为锦绣八桂、歌海流芳、景天石韵、清林叠雾、水韵沉香、壮乡风情。重点板块二：自治区重大公益性项目各主要项目规划及建设计划五象湖公园效果图五象湖公园实景图区域规划规划面积：3平方公里由广西体育中心、中国-东盟体育交流合作实验区、教科训一体化基地和广西智力运动园四个功能区构成。以体育竞赛与表演、体育训练与教学、体育对外交流、体育休闲旅游、体育彩票和装备展销、健康居住社区为主要内容。2014年10月3日至12日第45届世界体操锦标赛将在这里举行。重点板块三：体育产业城主体育场网球馆游泳馆体育馆训练场地下停车场广西体育中心占地1656亩，总建筑面积19.8万㎡，总投资43亿元。是一座6万人体育场，一座8000至1万人体育馆，一座4000座位的游泳跳水馆，1个网球中心、游泳跳水馆和新闻中心等配套设施。目前已投入使用，承办多场明星演唱会。中国体育彩票广西营销展示中心项目位于广西体育中心用地东面，占地约35亩，总投资约1.18亿元。预期于2013年8月前建成投入使用。板块内各项目分布图图片来源：广西辉煌地产监测本项目区域规划规划面积：约1.77平方公里由中国—东盟实景创意乐园、中国国际3D影视文化创意（南宁）梦工厂、万达文化综合体、南宁528米新城市地标等文化项目构成，打造创意文化发展示范区。定位：以实景演出为核心，影视动漫产业为集群，具备产业孵化功能，同时综合文娱休闲，商业配套及生活服务等功能于一体的创新型文化复合体；一个人群聚集的、充满活力的、开放的国际风情文化主题乐园。重点板块四：广西文化产业城本项目板块内各项目分布图规划鸟瞰图图片来源：广西辉煌地产监测区域规划规划面积约：2.8平方公里项目内容：有JCI国际医院，五星级银发酒店式住宅，健康主题购物中心（商城），健康产业教育中心，新区环境友善交通转运中心及其区内零排放摆渡车之运营及景观酒店（含国际性科研与文化会展中心）与商务旅馆等。规划：未定。建设计划：未定。重点板块五：台湾健康产业城本项目资料图片图片来源：广西辉煌地产监测区域规划总用地面积：约29平方公里功能定位为：服务于中国-东盟自由贸易区和大西南出海通道贸易往来的设施一流、环境一流、管理一流的综合保税区和国际现代综合物流园，物流业发达、商贸业活跃、先进制造业聚集、人居环境舒适的城市新区。功能分区：包括保税物流园区、出口产业园区、铁路公路联运区、商贸物流区、国际物流园区、商务园区、居住区及公园八大功能区，将建成服务于中国-东盟自由贸易区和大西南出海通道贸易往来的综合保税区和国际现代综合物流区。重点板块六：中国—东盟国际物流基地本项目图片来源：南宁规划局区域规划模块项目规划建设计划物流园项目南宁国际综合物流三期项目（西南超市仓储配送中心）总建筑面积30.42万平方米，其中包括24万平米标准化配送中心，商务配套、生产配套设施等。建成时间2013年底南宁玉洞交通物流配送中心建筑总面积约13万平方米建成时间2013年底南宁保税物流中心二期建设面积约17.3万平方米,其中道路3.8万m2，场地硬化76800m2，停车场8600m2，展示中心约3.9万m2、1#-6#冷库约5万m2及配套排水、供水、供电、围网等建成时间2015年内南城百货物流基地项目项目总投资6亿元，占地面积407亩，总建筑面积36万平方米，建设仓储中心、商品流通加工中心等多种功能的区域商贸物流基地。建成时间2015年内重点板块六：中国—东盟国际物流基地各项目规划情况及建设计划信息来源：广西辉煌市场监测区域规划五象新区桥梁交通规划桥梁建设：现有南宁大桥、龙岗大桥等4座桥梁便捷连接青秀区在建及即将建设有英华大桥、五象大桥等5座新桥梁本项目南宁大桥五象大桥英华大桥良庆大桥青山大桥青坪大桥龙岗大桥规划桥1三岸大桥规划桥2蒲庙大桥规划桥3五象大桥五象大桥：2012年9月开工，预计2015年通车英华大桥：2012年9月开工，预计2015年通车青山大桥：预计2013年开工，预计2016年通车规划1、2、3、4桥未定青山大桥英华大桥图片来源：南宁市规划局规划桥4区域规划良玉大道2013年3月份开工，预计2015年底全面通车。良庆大道（五象大道—玉洞大道）2008年开工，预计2014年6月底完工。规划中的坛兴路、那黄村西侧道路延长线、那兴路及打铁路预计在2015年开工。那黄村农民回建点西侧道路延长线