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五一路**项目招商及管理方案要点有机.生态.绿色农副产品批发零售市场项目招商策划案及管理方案广西博源恒房地产项目管理有限公司广西泰然物业服务有限公司二零一六年一月二十二日项目招商策划报告提纲推广总策略→项目卖点→具体计划→招商分期管理制度建议→形象方面建议产品推广策略基础→具体实施→销售建议招商策略产品建议项目档次定位→产品市场定位→客户定位→案名定位→价格定位项目定位项目扫描→项目SWOT分析→项目消费心理分析项目分析目录第一部分：项目分析一、项目扫描（一）、区域概况项目位于南宁市江南区五一路成熟生活圈中心地段，地块发育成熟。项目嵌于成熟生活区内，项目四周被居民区围绕。是广西区内第一家按照超高标准化要求设计的绿色生态有机农贸批发零售市场。本市场位于五一路商圈辐射5公里内，江南区域常住人口在41万人左右，是南宁市人口密度最高的核心区域之一。1、从地段上看，本项目地址五一路拥有广西区内最重要的配套设施菜篮子工程之一：在华南区排名前五大的“淡村农贸批发市场”。本项目定位：传统农贸市场的升级版，专做有机生态绿色农贸商品批发市场。这几年有机生态绿色农贸副产品在市场的消费力日趋升高，传统的农贸市场长远来看已经不具备有力的市场竞争力，一个行业的升级标志着是否发育完善的重要标志之一。2、从交通上看，本项目紧靠五一路中段，临南宁市车管所，交通比较便利，方便货物的运输。3、从布局上看，本项目由于地段发育较早，区域规划不太合理，整体布置显得有点杂乱，影响了项目的整体形象。4、项目对面恒宇国际公馆小区将间接呼应本项目稍微提升形象。（二）、项目概况该项目规划用地面积：12386平方米，总建筑面积：15029平方米，其中地上建筑面积：11441平方米，底下建筑面积：3587平方米。绿化率12%.停车位124个。1号楼共三层每层建筑面积各917平方米。2号楼共三层每层各1331平方米。3号楼共三层每层各459平米。中间以楼梯及自动扶梯贯通，将三层紧密联合在一起，形成良好的商业环境氛围。二、项目SWOT分析（一）、优势（Strengths）：1、区位：项目位于江南城区中心地段，周边小区居民多，人流量较大，在项目辐射区域大多的农副产品行业商铺成熟行业成行成市；2、人气：通过市场调研和统计，本项目如开业后将具有极大的人气；3、理念：大规模经营有机生态绿色农副产品，在广西区内做二级代理批发场地和零售高端消费客户，聚集有机农副产品基地经营户，有机绿色生态行业的专业内认可度高；4、政策扶持：菜篮子工程，各方面的保障条件都非常优惠；5、规模：一二三楼通过电梯及自动扶梯连通，做到资源共享和人气互通。（二）、劣势（Weaknesses）：1、项目受政策影响大，需要政府相关部门给予支持；2、项目按照超标准化农贸市场标准建设，投资必将大量增加，因建设成本等原因势必导致项目在租金价格上相对偏高；3、经营户习惯于租赁模式，是否愿意投资购买值得关注。4、项目面积体量小，设计没有仓储，没有大车停车卸货区，以后必将影响项目招商和运营。(三)、机会（Opportunities）：1、项目规模经营，打造广西第一个专业有机生态绿色农贸专业市场，将吸引部分具有投资意识和眼光的经营者；2、项目周边问题如促使政府纳入取缔范围，政府将花大力气规范市场，改变现有经营“脏”、“乱”、“差”的现状；3、该项目是政府政策规划的“菜篮子”重点工程，将会把投资者的目光吸引到市场上来；4、本项目可以填充市场的空白点，为项目顺利入市招商提供了难得的机会点。（四）、威胁（Threats）：1、周边自建市场将分流本项目大量的经营户，以低成本、低费用、低价格与本项目形成竞争，对本项目的经营管理造成极大的威胁；2、本区域缺乏统一有效的管理，商业品位和档次不高，影响了该区域的整体形象，降低了经营者者对本项目的信心。3.本区域居民消费水平普遍低下，有机生态产品零售针对客户群体造成地域脱节，必须做到线上线下电商平台服务，增加市场经营者的营业额和信心。分析总结：本区域地段发育成熟，生活气息浓厚，交通便利；本区域散户经营和居民自建门面众多，市场缺乏统一的管理和规范，整体形象不高，脏、乱、差；项目定位目前市场空白，存在较大的空间；由于周边零散客户和自发经营者所形成的市场规模小，农产品的质量和品种都无法得到保证。针对项目目前存在及可能出现的问题，本项目为应对市场需要进行全面标准提质，在提质建设竣工后，项目将成为区域乃至全南宁市屈指可数的文明卫生农贸市场，项目面临着众多的机遇。三、消费心理分析1.消费者注意因素依次为：地段、价格、布局设计、开发商实力。2.经营状况：整体来看，状况一般，少部分经营状况较好，商业环境有待提高。3.经营方式：以租赁为主，购买者较少，体现出一定的商业购买潜力。分析总结：消费者最在意的因素在于地段和价格，如经营状态在经营达到良好状态后，为项目后期运作将提供有利保障。本项目在地段方面的优势明显，是吸引消费者的重要因素。但在周边环境方面还有待改善。第二部分：产品定位一、项目档次定位紧扣“绿色”、“生态”、“有机”三大主题，打造五一路生活圈首个大型舒适有机生态绿色农贸专业市场，树立区域农贸市场的一面旗帜。定位理由：1、项目规模相对于周边市场来说一般，需要足够鲜明的主题去吸引眼球，制造效应；2、从附近居住人群的消费习惯等因素出发，走规模经营的路线，达到“人无我有，人小我大，人弱我强”的市场经营格局。3、突围市场必须有鲜明的主题，形成差异化竞争，在市场竞争白热化的今天，以绿色和放心为项目的主题不是为引爆市场的一剂良方和猛药。3、绿色和放心是时下饮食追求的主题文化，易被大多数人接受。4、区别于周边的自建市场和违规建筑，规模经营，突出整体效应，树立项目的品牌形象。二、市场定位：以广西高端餐厅采购，做有机绿色生态农副产品2级代理商，批发商，注重健康生态食材的原住居民和中高端楼盘的居民为主要消费群体，同时辐射南宁市周边的消费人群，为其提供日常生活所必需的规模化“绿色”“放心”“环保”农贸市场。定位依据：1、满足居民日常生活的需要；2、满足政府“菜篮子”工程的需要；3、填补市场空白的需要；4、差异化竞争的需要。市场形象定位：1、“绿色”—倡导绿色、生态，让市民享受绿色的生态的食品；2、“放心”—经过各部门多重检测，给市民一个最放心的生活；3、“环保”—当今社会中，环保是当仁不让的主题旋律，提倡使用更环保的材料和更环保的农贸产品，打造环保市场，提升品质生活。市场定位——“品牌农贸市场，放心绿色食物”。理由综述：1、大品牌，大规模，区别于周边自建门面与小规模市场，占领同类市场的高端；2、放心的、绿色的，给社区居民一个更舒心的市场；3、超市化规范管理，提升项目档次。通过准确的市场定位，实现市场区隔，树立起项目独有的认知形象。大品牌、大规模，奠定了项目的高端形象价值，并向消费者明确地传递出项目的核心经营理念，清晰地将项目的竞争优势“放心绿色食材”推广开来。三、消费群体定位1、具有一定生活品质的客户。2、目前市场中已有的品牌经营商家。3、在农贸领域进行多点布局的实力派经营者。本项目建设成功后引进先进的管理模式后，市场将凭借其规模经营和先进的管理制度成功的树立了农贸市场的一面旗帜。在上述消费者的意识里，地段占据了最重要的位置，本项目优良的地理位置已经成功积聚了很高的人气，准备投资农贸领域的经营户已成为本项目最重要的客户群。同时，目前正在市场中的经营户由于项目按照标准化建设和更好的先进管理制度，也成为本项目的重要客源。所以，本项目的消费主要目标客户定位为：以批发代理商，追求生活品质为客户群主体，以附近刚性健康食材购买为辅。有机生态品类齐全批发价格的优势是吸引客户的重要因素。四、市场案名建议“绿色”“有机”和“放心”等名称的使用A.五一路**绿色农贸批发商城——“五一”两字主要是为了标出项目的地段，凸显项目的地段优势，强调其传统的商业价值，清晰、准确的向消费者传达楼盘信息，表明项目的具体位置，同时也暗喻项目是本区域新型农贸市场的一面红旗，象征本项目的人气蒸蒸日上，生意兴隆。B.**新型农贸批发商城·有机绿色生态（后缀）——“新型”与上个命名含义类似，绿色环保突出主题，蕴藏品牌内涵；“新型”概念加入案名，买菜概念发生改变，超市化管理提升项目档次，有利于造成更大的市场效应，吸引更多的客户。五、租赁价格定位根据周边农贸市场租赁条件租金，本项目制定如下租赁价格标准。（一）调研具体情况如下:1、淡村农贸市场，五里亭农贸市场，北湖农贸市场各大批发农贸市场。各小区周边的小型农贸零售市场租金是大市场的租金的65%,大型批发综合市场得到以下均价租金：肉摊位价：2000---3800元/月，肉摊位长度：1.5米-3米）蔬菜摊位价：1600---3000元/月独立铺面：100—250元/月/平米4）杀鸡铺面：100---360元/月/平米，面积：10平米。5）卖鸡肉摊位：1800---3800元/月，摊位长度：2.5米。6）卖鱼海鲜铺面：2000元-3800/月，摊位面积：5—8平米。7）干货铺面：3200元/月约20平方米。（二）本项目租赁价格标准区间1)商铺：160-250元/月之间（15平方米之内）；2）肉类，禽类：2000元/月/摊位；3）水产类：2000元/月/摊位4）疏菜类，水果类：1650元/月之间（2平方米之内）；（三）在以上定位基础上，另可根据项目的农产品销售类型分区，销售利润较大的摊位和商铺价格可适当提高。第三部分招商策略开发商基于原电信单位保留产权有限空间招商的前提下，以炒热项目，提供项目增值率的情况下，本项目基本招商原则是，先招满，后盈利的原则下进行。一、策略基础基本策略：招满，控制成本，开发商利益最大化。核心策略——品牌推动以项目品牌树发展商品牌，推动市场招商公关推广以促销活动为核心，市场推广期核心手段——定向招商跟踪、锁定目标消费群快速招商在付款、促销活动中采用更多的方式1、导入“品牌制胜”的战略观念，运用品牌营销手段，将营销推广活动都纳入以“品牌规模经营”“绿色农贸经营”为主题，有效推动市场招商。2、定向招商和公关推广是控制市场的有效手段，运用在本项目中，能够推动招商的快速展开，实现商家进场。3、在适当时机，采用促销营销手段，吸引目标买家参与，更好的开展招商。二、具体实施（一）、品牌推动在招商中注重推广品牌—品牌是招商制胜的法宝；树立品牌价值，提升品牌内涵；运用有机·绿色·生态·批发·营销的招商理念，打出项目的品牌。（二）、定向招商针对目标客户群进行宣传，吸引目标客户群的注意；开展个性化招商销售，对目标客户群的需求方面等进行掌握；（三）快速招商在招商过程中可适当的采用部分优惠政策，如折扣；由于本项目开发商全部拥有产权20年使用权，所以在付款方式上可采用一次性、银行贷款和分期等多种形式。（四）快速销售20年使用权开发商资金回笼增大三、农贸市场设计及业态分布建议：1、水电设置建议1）增大内部排水系统管径，以便清理掏淤；2）在摊位前设置排水、排污暗沟，加盖有孔挡板；3）市场内用水独立装表计量，管理处和经营户单独装表计量每月用水；2、设置建议1）市场内采用节能照明灯，照明间距建议以每一个半的经营摊位为标准，并加装安全防护罩；2）商铺独立安装电表，水产品摊位采用防水型插座；3、装修建议1）地面铺设防滑地砖，地面符合防滑、不易积水、易清扫要求；2）市场内墙及立柱应贴墙面砖；3）市场房顶涂防霉材料，或设防火吊顶；4）内、外街商铺应统一店招；4、经营类别装修标准1）水产类，基座高40公分，玻璃围挡50公分，每个摊位设置上下水，后方设置杀水产类操作台。2）蔬菜水果类该操作台适合水果、蔬菜、蛋类基本可以设置整个农贸市场。3）肉类摊位4）粮油类5）整个市场设计色调设计基调以有机生态绿色理念为主，简洁大气上档次。消防管道：红色系。灯具：暖色系。4、摊位设置建议（摊位面积60%，通道面积30%,辅助面积10%）1）摊位规格：2m(长)*1.2m*（高）*1m（宽）2平米2.5m(长)*1.2m*（高）*1m（宽）2.5平米经营户站位1.4米宽（背靠背