南宁市四家班子宿舍区危旧房改住房改造实施办法

南宁市四家班子宿舍区危旧房改住房改造实施办法为解决干部职工住房困难问题，市委、市政府决定对市四家班子宿舍区进行危旧房改住房改造。根据自治区人民政府《关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》（桂政发[2009]16号）、自治区房改委《关于印发危旧房改住房改造有关问题的处理意见的通知》（桂房改[2009]7号）等相关文件精神，结合市四家班子各宿舍区实际情况，制定实施办法如下:一、危旧房改造范围和对象（一）市淡村路4号市政府宿舍区房改住房和公有住房（包括宿舍区内的市政源印刷厂、第4栋一楼铺面）。（二）市新民路65号市委2号院办公用房、宿舍区房改住房和公有住房。（三）市民主路45-1号市委泗壕塘宿舍区房改住房和公有住房。（四）市东葛路28号原市人大办公用房和宿舍区房改住房（包括南宁威宁公司出租给玉兴酒店的房产）（五）市新民路8号、10号、12号市政府宿舍区房改住房和公有住房。以上五个改造宿舍区简称为五个宿舍区。二、房改房产权核实和认定（一）已办理个人产权证的核实和认定1、核实内容房屋所有权证编号、房屋所有权人和共有人姓名（包括配偶姓名）、建筑面积等。2、认定办法由市四家班子办公厅、市机关事务管理局对住户《房屋所有权证》标明的内容及其家庭户口本进行核对确认。（二）未办理产权证的核实和认定1、核实内容房改房公摊面积、单位统一扩建面积、车库面积、杂物房及公有住房、办公用房面积等。2、认定办法（1）公摊面积、扩建面积、车库面积、杂物房面积等，由市房地产测绘队负责测量，市机关事务管理局将测量结果统一报市房改办确认。（2）公有住房和办公用房由市四家班子办公厅、市机关事务管理局、市财政局审核确认。三、房改房产权置换、货币补偿、安置补助对还建户，原则上实行产权置换，并给予临时安置补助费。（一）房改房产权置换1、以下面积列入还建面积范围：（1）房改住房建筑面积（按照《房屋所有权证》标明的建筑面积，或根据《国有住房出售收入专用票据》标注面积、购房金额及《购房者产权比例确定书》的产权比例确定）。（2）公摊面积。（3）单位统一扩建面积。以上所列的房改住房建筑面积、公摊面积、单位统一扩建面积按1：1.3置换还建新房。但公摊面积必须按购买房改房时的价格购买。２、还建户目前住房面积小于其级别住房标准的，如果选择住房建筑面积大于还建面积，原住房面积与级别住房标准的差额部分按该宿舍区改造成本价计算（已领取住房补贴的须退还市财政），其余部分按非还建价格计算。还建户目前住房面积已达到或超过其级别住房标准的，如果选择住房建筑面积大于还建面积，其超出部分按非还建价格计算。3、选择住房建筑面积小于原房改住房建筑面积的，其差额部分由建设单位给予货币补偿〔补偿标准详见本实施办法第三部分第（二）条货币补偿第1款〕。4、公有住房处置。公有住房可先由产权单位将本宿舍区内公有住房出售给本单位没有享受过房改购房政策的干部职工（价格按有关规定办理），然后以个人名义参加危旧房改造。否则，将由市财政局按国有资产处置。（二）房改房货币补偿房改房改造原则上在原地进行产权置换，经产权人同意也可以实行货币补偿。1、货币补偿标准。由南宁市机关事务管理局（以下统一称“建设单位”）组织有资质机构对房改住房的区位、用途、建筑面积、成新、楼层等因素进行评估，按评估结果给予补偿。2、选择货币补偿方式的原房改住房产权人不得再购买非还建住房。（三）房改房装修补偿房改住房装修补偿按套内面积每平方米400元计算，如住户认为超此标准装修的，由住户申请，建设单位统一聘请具备相应评估资质的机构进行评估，按实际评估价补偿。（四）搬迁安置和补助在临时安置期内，原则上产权人自行安排住房，建设单位支付临时安置补助费。1、搬迁补助费按现住房建筑面积每平方米16元计算。搬迁误工费500元；电话宽带迁移费360元；有线电视迁移费336元；窗式空调迁移费每台100元；分体空调迁移费每台150元；柜式空调迁移费每台200元；太阳能热水器迁移费每台250元；燃气热水器迁移费每台50元，电热水器迁移费每台100元。2、临时租房租金按现住房建筑面积，每户每月每平方米租金按改造时所住地点的同类地段价格计算（最低按60平方米计算）。其中：市淡村路市政府宿舍每月18元/m2；新民路市委2号院宿舍、市民主路市委泗壕塘宿舍、市新民路市政府宿舍、东葛路市人大宿舍每月25元/m2。租房租金从住户搬迁之月起到通知领取新房钥匙之日三个月内，由建设单位按标准支付，逾期自负；异地选房置换的，分两种情况处理：由改造宿舍区选择到其它宿舍区的，其临时租房租金自所选宿舍区改造时间计算起始时间，其费用列入该改造宿舍区项目改造成本，由建设单位支付；由其它宿舍区选择到该改造宿舍区的，其临时租房租金按所住宿舍区改造的时间计算起始时间，其费用列入原所住宿舍区项目改造成本，由建设单位支付。四、新建住房供应范围及申购程序（一）购买非还建住房的范围和条件属市四家班子办公厅干部职工（含离退休干部职工），且符合以下条件之一的，可购买非还建住房：1.未享受过房改购房政策的；2.享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的。除用于还建和上述对象购买非还建住房后还有剩余住房的，由市四家班子宿舍区危旧房改住房改造工作领导小组商市房改办调剂。（二）新建住房的供应：1.未享受过房改购房政策的干部职工，按非还建价格购买。2.五个宿舍区内的住户原则上在原地进行住房产权置换新房，根据实际情况也可以在五个宿舍区内任选一个宿舍区进行住房产权置换。房改住房已达标的，如能将其房改住房交由建设单位处置的，可按房改住房的建筑面积1：1.3比例给予还建，如选择住房建筑面积大于还建面积的，超出部分可按非还建价格购买；房改住房未达标的，如能将其房改住房交由建设单位处置的，可按房改住房的建筑面积1：1.3比例给予还建，如果选择住房建筑面积大于还建面积的，原住房与级别住房面积的差额部分按本宿舍区改造成本价计算，已领取住房补贴的须退还市财政，其余部分按非还建价格计算；如其房改住房不能交由建设单位处置的，不能跨宿舍区选房、选车位，待所在宿舍区改造时，按还建户处理。3.五个宿舍区以外的享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的干部职工（含离退休干部职工），如能将其房改住房交由建设单位处置的，可按房改住房的建筑面积1：1.3比例给予还建，如选择住房建筑面积大于还建面积的，原住房与级别住房面积的差额部分按本宿舍区改造成本价计算，已领取住房补贴的须退还市财政，超出部分可按非还建价格购买；如其房改住房不能交由建设单位处置的，在有剩余房源的情况下，可按非还建住房价格购买。（三）非还建住房申购程序：1.个人申请：干部职工根据购买非还建住房条件，向所在单位提出购房申请。2.房源分配：由市四家班子宿舍危旧房改住房改造工作领导小组审定。3.资格审查：由市四家班子办公厅和机关事务局初审，并报市房改办审批。4.购房手续：建设单位或其选定的代建单位与购房户签订购房协议等。五、选房、选车位顺序（一）选房范围还建户可在五个宿舍区选房、选车位，但原还建户优先选房、选车位。先期开工建设宿舍区的还建户必须在不影响其宿舍区动迁改造（应先签订“同意改造意见书”并同意搬迁）的前提下方可在其它宿舍区选房、选车位。（二）选房、选车位顺序1.第一批，原地还建户选房选车位。建设单位统一时间集中与还建户签订改造补偿安置协议，在规定时间内签订协议者优先抽签安排选房、选车位。抽签由建设单位负责组织，还建户统一抽取选房、选车位序号，然后再按选房、选车位序号顺序选定房号和车位号。2.第二批，在其余四个宿舍区内居住而选择至该改造宿舍区内还建的住户，五个宿舍区以外未享受过房改购房政策的住户、住房建筑面积未达标而原房改房能交由建设单位处置的住户。由建设单位组织住户统一抽取选房、选车位序号，然后按选房、选车位序号顺序选定房号和车位。3.第三批，五个宿舍区以外享受过房改购房政策而住房建筑面积未达标且原房改住房不能交由建设单位处置的住户。由建设单位组织住户统一抽取选房、选车位序号，然后按选房、选车位序号顺序选定房号和车位。六、改造的组织实施（一）建设单位由市委办公厅、市人大办公厅、市政府办公厅、市政协办公厅委托市机关事务管理局为市四家班子宿舍区危旧房改住房改造项目建设单位（项目业主）。（二）代建单位选择由建设单位委托市政府采购中心通过规定的程序，选择一家有相应资质、资金雄厚、业绩显著、无不良记录的市属国有企业作为代建单位，在此基础上，按规定的程序选择施工单位。（三）改造方式利用5个宿舍区土地，以限价住房方式进行危旧房改造。以限价住房方式改造的，还建住房和非还建住房属于限价住房，在取得《房屋所有权证》后可以按照商品住房的有关规定上市交易。（四）建设规划1、建设规模5个宿舍区建设用地面积97.25亩，计划新建21栋住宅楼，总建筑面积约38.5万平方米，约2616套住房，配备停车位约3253个。各宿舍区根据实际情况设物业办公用房、社区管理用房、文娱活动室等配套设施。2、新建住房户型5个宿舍区住房户型分为以下五种：①建筑面积70平方米（二房一厅一卫）；②建筑面积90平方米（三房二厅一卫）；③建筑面积120平方米（三房二厅二卫）；④建筑面积144平方米（四房二厅二卫）；⑤按1：1.3置换还建面积超过144平方米的（不含144平方米），根据实际还建面积设计户型（但只能办一本房产证）以上五种户型的建筑面积均含公摊建筑面积。3、容积率：在符合规划相应规定的前提下，充分考虑住房户型、套数、停车位和成本以及沿街商铺等因素，适当提高容积率，5个宿舍区容积率分别在4.6-9之间。4、绿地率：5个宿舍区绿地率在29%-58%之间。5、公摊面积：5个宿舍区新建住房公摊面积控制在18%以下。6、计划投资：5个宿舍区计划投资10-12亿元人民币。7、建设期：从2012年开始建设，计划用3-4年时间，到2016年全部竣工（其中，淡村路4号市政府宿舍项目改造期为三年）。建设规划由市规划局、市发改委、市建委等部门审定。（五）资金筹措通过下列方式筹措改造建设资金：1、通过国家有关政策的扶持，争取减免部分有关城市建设配套等费用；2、销售非还建住房收入；3、加强工程建设管理，节约成本，减少安置费用；4、出售车库回笼资金。（六）新建住房标准新建住房参照现行商品住房的建设标准建设（包括入户铁门安装；铝合金窗户安装；水、电、管道燃气、电话、电视、网络等线管到位安装；安防系统安装；墙面天棚中级抹灰；地面初级抹灰；公用电梯安装；小区绿化、节能等）。（七）非还建价格测算非还建价格由以下款项构成：1、土地出让金；2、改造补偿安置费；3、勘察设计和前期工程费；4、建安工程费；5、小区基础设施建设费；6、管理费；7、利息；8、代建公司利润；9、税金等。非还建住房价格由有资质的审计机构审核，报市房改办确认并公布，同时报区房改办备案。具体每一套非还建住房的价格，由建设单位会同代建单位根据户型，朝向、楼层等因素计算确定，但平均价格不得超过经审定的非还建住房价格。七、其它事项说明（一）还建户是指危旧房改住房改造宿舍区的房改住房产权人。（二）非还建户是指有资格购买非还建住房的干部职工。（三）非还建住房是指危旧房改住房改造宿舍区的不属于产权置换的新建住房。（四）非还建价格是指建设单位进行危旧房改住房改造时，按照桂政发[2009]16号文件，由土地出让金、改造补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、税金、利息、利润等构成确定的非还建住房的销售价格。（五）房改房装修补偿和搬迁安置补助标准参照南宁市政府关于印发《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法》的通知（南府发〔2008〕15号）、南宁市人民政府关于印发《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》的通知（南府发【2011】4号）确定。八、本《实施办法》由市机关事务管理局负责解释。市四家班子宿舍区危旧房改住房改造工作领导小组办公室2012年7月18日