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二级市场策划品控中心南油商务公寓项目定位报告中原地产事业二部出品2009年7月8日2项目地块认知登良路创业路南山大道项目位于南山大道与创业路交汇处，昭示性比较好周围以居住为主，居住氛围较浓厚，商务氛围较弱对外交通较好南面的田辽村环境较差，东面与龙城医院对视。位于成熟居住区域，交通进入性佳占地面积A+B9439.3总建筑面积85800容积率建筑面积62400建筑覆盖率48％占地面积C6865.4总建筑面积61800容积率建筑面积45300建筑覆盖率44％ABC3项目区位：南油片区项目地块特点：A地块和B地块基本相邻，C地块与之隔了一条路项目最大的优势：交通通达性好，昭示性佳项目最大的劣势：目前周边环境较差，尚未有明确的规划项目卖点：南山区未来商务中心项目问题：周边杂乱环境项目地块认知4本项目定位是偏商还是偏住，还是其它形式？Q1:本报告解决以下两个核心问题：什么样的产品打造更能紧贴市场需求，创造较高利润？Q2:5本案推导思路——问题界定案例分析市场分析项目发展战略方向客户调查61市场分析区域未来规划写字楼市场分析商务公寓市场分析区域规划重点、未来利好因素、发展研判市场现状、未来趋势分析，市场评判市场现状、未来趋势分析，市场评判7》据粗略估计，南油供应量可达20平方公里在土地资源紧缺的关内，南油是一块十分难得的宝地。》前海本身也处于深圳城市内部重要的节点上，是联接广州到深圳、深圳到香港以及深圳城市内部轨道交通的重要枢纽。》“南山区2005年度计划工作座谈会”明确指出：今后南山的投资重点为商业投资建设，按照“三点一线一中心”的要求和目标，做好政府投资项目的计划和建设。其中“一中心”是指将南油工业区建设成为满足南山市民消费需求的南山中心商业区。《深圳市城市总体规划（2007-2020）》规划概况区域规划价值认知：前海地区具有建设市级中心区的条件，将发展高端服务业与总部经济！区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！前海中心区城市新规划重心促进南油未来发展态势利好深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，是深圳提升国际化城市职能、实现深港合作、促进珠三角城镇群协调发展的战略性走廊，主要发展生产性服务业和高端制造业与总部经济等功能。8后海规划的出台有利于提升整个前海片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用。深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业：120万平米；办公：44万平米,最新计划将于深圳湾金融商务区内再建设一栋高度达288米的超高层商务大厦，一举成为深圳的标志性建筑之一。南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.6万平米。规划建有星级酒店、金融大厦、文化娱乐中心、购物中心、休闲广场等设施，片区内还有学校、医院、公交总站等，形成一个配套完善的大型商业文化居住区。区域规划概念基本认知：占地面积50万－80万平方米的RBD将成为未来深圳重要的又一个金融聚集区，吸引国际性金融总部落户，建成深圳西部具有标志性的金融聚集地。南山商业文化中心金融商务区比肩香港中环标准的后海RBD带动区域高端写字楼市场9需求一：后海规划为未来RBD区，必然带动相关产业及企业进驻，必然带来更多的写字楼、商务公寓需求需求二：需求三：南油高新技术的发展，引入高新科技企业必然带动写字楼和商务公寓置业需求需求四：交通升级，必然带来更多的周边片区商务客户，有投资写字楼、商务公寓的需求作为香港的后勤服务基地，写字楼、商务公寓需求将会激增需求趋势从南山区整体规划来看，同时结合从后海片区规划和南油片区规划可以看出，未来南油片区将成为后海高档商务区的主要承接区，并在一定程度上分流前海商业物流中心的部分商业客户，商业需求更为明显。未来南山商务办公需求增大101市场分析区域未来规划写字楼市场分析商务公寓市场分析区域规划重点、未来利好因素、发展研判市场现状、未来趋势分析，市场评判市场现状、未来趋势分析，市场评判11深圳写字楼发展趋势蔡屋围华强北赛格广场中心西区万轩国际中心区国际商会中心南山蔡屋围组团：以地王大厦为代表，形成金融中心区华强北组团：以赛格广场为代表，形成电子业写字楼集群中心区组团：以十三姐妹楼的兴起为标志，集中了深圳近年的新兴产业和大型企业中心西区组团：作为中心区写字楼的补充和替代南山区组团：南山商业文化中心新兴高档商务版块海岸城地王大厦12商务圈层沿“深南大道”西进运动西进运动深圳带状的地块特性决定了其发展轨迹必定是不断横向扩张的，俯瞰具有深圳“华尔街”美誉的深南大道，深圳分阶段分片区由东自西的经济发展轨迹清晰可现，西进趋势不断创造新的商务圈，逐步形成新的格局。地王金融商务圈赛格电子商务圈中心区高端商务圈深南大道中心西成长型企业商务圈科技园高新企业商务圈南山新兴商务圈商务轴线：深南大道兴起中的宝安深圳写字楼发展趋势13人民南蔡屋围华强北中心区1984～19941995～19991999～20022002～？2002-？中心西“速度深圳”“口岸经济”“全国金融中心”“地王地标”“电子商贸”“拥挤嘲杂”“创业板”“蓬勃发展”依附于罗湖口岸、形成及成熟最早、目前发展进入停滞期发展成熟于90年代末，金融业聚集交通便利电子科技类企业集中区域，民营商贸企业扎堆中小型科技类工贸企业、创业型企业集中地，中心区补充城市心脏定位，市政完善配套，大型企业和行业领先企业聚集“城市心脏”“总部经济”“未来方向”南山区2004-？次级区域中心物流基地片区相对独立，以物流、贸易、设计及相关服务行业为主西进历程片区特质关键词回顾标志图片宝安区珠三角城市群最重要的交通枢纽，物流、贸易、实业相对发达次级区域中心深圳西岸深圳写字楼商务格局中心区、中心西区及南山和宝安成为今年的商务热点区域14南山写字楼分布情况受南山产业结构的影响，南山的写字楼集中在三个区域：科技园片区：大唐大厦、创维大厦、TCL大厦、联想大厦、飞亚达大厦；南油片区：保利城大厦、海王大厦、新能源大厦、粤海大厦等；蛇口片区：新时代广场、海洋石油大厦、明华国际会议中心等15南山已有写字楼项目概况楼盘名称地理位置建筑面积（M2）售价（元/㎡）租金等级新保辉大厦东滨路创业路50427580040C级发展银行南头大厦桃园路西13500——45B级海王大厦南油大道与创业路30000560050B级中油大厦龙岗路与创业路31000——55B级新绿岛大厦南山大道与桂庙路21600630045C级海景广场太子路南侧51000800045B级新时代广场太子路87000——80A级西海岸大厦南油大道北20000600045C级明华国际会议中心龟山路八号27000——65A级保利城写字楼创业路与南油大道27356720065A级汉唐大厦华侨城32000——80A级联想大厦科技园————75A级创维大厦科技园50000——65B级长城大厦科技园————60B级曙光大厦科技园————50B级中兴大厦科技园————70B级南山写字楼产品档次比较复杂，部分写字楼虽然是乙级，但时间较久，外观、环境、配套、服务较差，造成写字楼档次混杂。注：以上数据来源于深圳中原研究中心16项目名称项目地址发展商建筑面积(平方米)写字楼面积(平方米)发售情况天利中央广场二期后海路与海德三路交汇处天利地产集团9830061800在售（还剩4.9万平米）数码港——中核兴业110000100000将售港湾创业大厦深圳市南山区后海大道西侧湾厦实业26379约22000将售鹏基时代创业园深圳市南山区南海大道与东滨路交汇处鹏基87661.6973000将售东南工贸大厦蛇口后海东角头招商地产1384613846未知万利达大厦深圳市南山区高新科技开发区中区,南海立交旁万利达7000060000将租大族科技中心深圳市南山区深南西路北侧大族科技7500060000将租总计390646注：以上数据来源于深圳中原研究中心整个南山可见的新入市写字楼的供应量不大，且远不能满足需求南山写字楼未来供应量17西海明珠新保辉大厦新时代广场海王大厦南油片区写字楼市场销售/租赁情况主要代表个案新豪方大厦保利大厦18空置率：不足5%南油片区写字楼出租率变化表0%0%97%100%98%98%95%99%87%90%95%90%0%20%40%60%80%100%120%2004年2008年数据来源于深圳中原深港研究中心深圳中原海岸城工商铺部19租价：年递增10－15%南油片区写字楼出租价格变化表50060050706570806060850102030405060708090新保辉大厦新豪方大厦保利大厦西海明珠大厦海王大厦新时代广场2004年2006年0%0%97%100%98%98%95%99%87%90%95%90%0%20%40%60%80%100%120%新保辉大厦新豪方大厦保利大厦西海明珠大厦海王大厦新时代广场2004年2008年数据来源于深圳中原深港研究中心深圳中原海岸城工商铺部20登良路创业路南山大道旧厂房老旧房子老旧房子南山工业园1、项目周边以旧厂房、工业园、老旧的住宅和老旧商住楼为主；2、南油片区以中小企业居多，对商业办公的需求主要集中在附近的工业厂房、老旧的商住楼中和老旧的写字楼中中海丽苑登良路项目周边办公市场情况21南山企业特征及办公需求南山企业主要集中在蛇口、南油、南头，和科技园四个片区——科技园是南山区大型企业最汇聚的片区，像IBM、甲骨文、微软、惠普、金蝶、金证、腾讯、创维、长城、联想等，都是业界响当当的骨干企业；南油、南头的大企业主要是石油公司以及部分外企，更多的是如装饰公司、创业公司及高新技术企业等中小型企业；蛇口大企业集中表现为物流业。总的来说有如下特征——a.创业型的中小型高新技术企业占绝对地位；b.多数客户对写字楼的价格承受能力较低，企业月租金承受能力为30-50元/平方米/月，销售价格承受能力为5500-7500元/平方米；c.主流办公单位需求区间在100-400平方米。22分布区域统计：工业区为主例如：南油第一工业区、南油第二工业区、南油第三工业区、天安工业区主要办公场所分类统计：综合楼：35%工业区：25%其它：5%南油片区写字楼市场潜在需求有近百分之65％客户在厂房及工业区的综合楼办公23注册资金500万以下注册资金500－1000万注册资金1000万以上产业活动单（个）450965444191百分比50％50％30.27％我们抽取南油片区注册资金在500万以下、500－1000万、1000万以上的行业做个预测南油片区注册资金在500万以下、500－1000万、1000万以上的企业共50731家办公面积需求为50731×100＝507.31万平方米507.31×65％=329.75未来潜在需求巨大数据来源《深圳昂古数据库》南油片区写字楼市场潜在需求市场办公物业空间需求为329.75万平方米24深圳写字楼发展趋势总结商务圈层沿“深南大道”西进运动：南山成为今年的商务热点区域之一南山已有办公环境概况办公产品档次比较复杂，写字楼大部分为乙级，但时间较久，外观、环境、配套、服务较差南山写字楼未来供应量整个南山可见的新入市写字楼的供应量不大南油片区写字楼销售/租赁情况04-08年空置率不足5%，租价年递增10－15%，发展态势良好南山企业特征及需求以中小型高新技术企业占绝对地位；多数客户对写字楼的价格承受能力较低南油片区写字楼市场潜在需求市场办公物业空间需求为329.75万平方米，未来潜在需求巨大项目周边办公市场情况主要集中在附近的工业厂房、老旧的商住楼中和老旧的写字楼中251市场分析区域未来规划写字楼市场分析商务公寓市场分析区域规划重点、未来利好因素、发展研判市场现状、未来趋势分析，市场研判市场现状、未来趋势分析，市场研判26随着2003年深圳市的有关政府职能部门对“商务公寓”正名，意义颇为深远