博鳌21世纪房地产论坛第十届年会房地产与城市化探讨

博鳌21世纪房地产论坛第十届年会房地产与城市化探讨[主持人]下面进入论坛第三部分，上午议题当中，大家关心地产调控主要的议题就是流动性的紧缩与金融风险的防范，当前的中国正经历两个剧变，从指令性经济向市场经济转变和从农村农业社会向城市工业社会的转变，后者的转变被归结为城市化，而城市化被认为十多年来，中国房地产迅猛发展的根本动力，房地产在城市化进程当中，到底扮演怎样的抉择，高房价是否会提高城市的竞争力，还是会削弱城市的竞争力，这些问题都将在本环节有嘉宾们给出一些观点。[2010-07-0315:14:45][主持人]首先，请国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长金岩石教授发表演讲。[2010-07-0315:16:23][金岩石]每一次都是以旁观者的身份参加会议的，这次收获特别大，发现原来困惑的现在更困惑了，因为解读政策的多数人是想买便宜房的官员，而解读新闻的多数人是买不起房屋的记者。我们作为旁观者来看中国的房地产，实际上我们解读的就是货币现象。老任上午就将这个题目留给我了，让我来讲清楚，我先给大家看一个简单的概念，将全球货币理解为一张饼，2009年我们做了哪些事情，全球五大货币占全球GDP70%以上，广义货币总量增长了8.38%，其中涨得最快的是中国，涨了27.59%，美国只上涨了3.49%，因此在2009年7月，中国广义货币总量超越美国成为世界单一国家货币第一大国，不仅如此，在2009年底的时候，单一货币欧元21个国家仍然排名第一。[2010-07-0315:16:40][金岩石]五大货币在2010年3月中国的比重显著上升，到4月底，因为欧元贬值人民币继续升值，2010年4月份重要已经名副其实的成为世界货币第一大国，去年超越美国，今年超越欧洲，我们称之为货币第一大国，并不意味着中国真正强大，我们将五大货币区换个角度来看生产。中国超越日本成为世界第二大经济体，但是跟美国相比，我们是用接近10万亿美元的货币生产着超过5万亿美元的GDP，而美国用8.3万亿美元生产着14万亿美元的GDP。将这张饼再翻到另外一面，大家会看到消费的，五大货币区中国的位置下降到第四，13亿多人的国家，接近10万亿美元的货币，消费了这张饼的不到10%，相对于美国3亿多人，不到美国的20%，不到日本的50%，因此中国是一个货币大国，未来的方向也很清晰，就是从货币大国走向消费大国。[2010-07-0315:17:24][金岩石]城市化只是从货币大国走向消费大国的路径而已。中国用货币驱动经济必然带来的结果是，货币在完善实名制后去哪里，货币如水，覆水难收，一旦用货币驱动经济增长，必然有三个选择出口。让货币流出去，就是回收货币，当我们提出管理通货膨胀预期的时候，等于是告诉我们，不在管货币，只管预期，也就是发出来的货币，不再回收了。货币不会受就只有两个去处，或者是进入水桶，也就是消费等一揽子商品，进入水桶的货币就会演化为通货膨胀，或者是进入水池，也就是资产泡沫，任志强讲了很多资产泡沫形成的原因，对于我来说就是货币的一物两面，非此即彼，只能在两者之间进行选择，如何选择，道理看起来很简单，实际上是非常复杂的。如果让货币流向水桶，穷人活不下去，货币流向水池，富人可能自杀，就是今天所谈的金融风险，现在我们的选择非常简单，是让穷人活不下去，还是让富人自杀。富人活不下去选择自杀，穷人活不下去会杀人的，因此我们选择在泡沫中生存，这就是房地产承担的使命。简单的讲国家发票票，房地产吹泡泡，这就是现代经济学给我们的出路，但是我们为此必然要付出代价，这就提出了一个问题。[2010-07-0315:17:55][金岩石]从现在走向消费大国，我们的平静是什么，为什么必须要这样走，如果将过去三十年，中国经济增长模式简单的看作是世界工厂，世界工厂并不是我们自己选择的，因为是跨国公司给我们的，从八十年代搞改革开放，从来未提出过要将中国建成世界工厂，我们一直都知道，中国并不具备建立世界工厂的条件，为什么被选择成为世界工厂，这是一个套，我们来看看世界工厂的利润瓶颈，三届世界杯中国制造的毛利润是多少？[2010-07-0315:18:15][金岩石]第一届世界杯有30%，第二届有10%的利润，本届世界杯只有5%的利润，世界杯走到了尽头，前面有欧美，天空有碳排放，地下有水资源，四方约束之下，世界工厂的例如急速下跌，我们面临的问题就是如何完成变革，从农业、工业简单的讲，就是黄领、蓝领、转向了白领，因此中国选择了特殊的白领成长模式。[2010-07-0315:23:56][金岩石]大家了解中国西域中心的数量和中国银幕的数量，欧美人娱乐会看电影，中国人娱乐会西域，晚上任何城市亮灯的地方都是白领居住的地方，晚上黑灯的地方都是银行，晚上小姐数脚，中国正在从黄领、蓝领转变为白领，这条道路欧美走过了上百年，城市化带动了消费，城市化驱动的消费必然使得我们走向超级都市，超级都市也许很多人不能同意，我们必须走超级都市的道路，我们用福布斯的概念让大家看一看，未来中国十大超级都市。用两个坐标来看，亚洲国家占多少，大家会看到除了墨西哥、圣保罗、纽约外都是亚洲，发展中国家占了多少，于是我们又看到发展中国家除了东京、纽约外都是发展中国家，简单的结论也许有争议，亚洲发展中国家不约而同的选择了超级都市圈的模式，超级都市圈必然带来人口和财富的集中，人口和财富的集中必然带来两极分化，两极分化必然带来超级房价，当中国的城市不跟欧美相比，简单的跟金砖四国相比，这就是金砖四国首都目前的均价，上海、北京目前的房价按平均水平是巴西的一半，孟买的1/3，莫斯科的1/6，因此我想城市高房价的时代正在崛起，我们现在担心的不是房价暴跌，而是房价暴涨，我再次重复房价暴涨依然威胁着中国，带来怎样的结果，就是社会的两极分化必然扩大，这样的概念下，存在两大风险，第一个就是今天讨论的金融风险，第二个风险我们是感觉到，但是不愿意摆在桌面上，就是政治动荡的风险，金融动荡和政治动荡两大风险都来自于同一个来源，就是货币驱动的经济增长模式。[2010-07-0315:24:38][金岩石]货币驱动的经济增长模式，使得我们必须回头看社会两极分化是如何形成的，从历史的长河中可以看得到，社会的两极分化来自于生产领域的剥削，马克思讲的剥削价值。第二，来自于分配领域的掠夺和不同。第三，来自于市场经济中的流通。第四，来自于交易市场中的资产泡沫。现在可以将中国划分为两个阶段，如果说以前看到的中国两极分化和贫富悬殊主要的原因是来自于生产和分配领域，我告诉大家，从股市、楼市产生之后，伴随着中国市场经济的发展，事实上中国目前的两极分化主要就是来源于市场本身，当我们想寄托于市场解决一切问题，我告诉大家，市场必然带来社会动荡，这就是我们必须要回答的问题。[2010-07-0315:25:06][金岩石]因为现代社会出现了难以克服的内容，就是资产泡沫，很多人为资产泡沫深恶痛绝，简单的讲是爱之深，恨之切，我在理论上解读了泡沫既财富，财富既风险，富贵显中求，货币是源头。当我们不得不依赖于货币的时候，我们却选择了难以回避的资产泡沫，因此资产泡沫升腾将我们带进了新的生活方式，而这种生活方式使得富贵险种求，财富既风险，但是社会绝大多数人没有承担风险的心理准备，他们面对风险的时候，首先看到的不是财富而是风险，于是80%以上的人选择回避风险，带来的结果是财富在多数人回避风险的同时，自然而然的向挑战风险的集体集中，带来的结果是风险财富带来两极分化，两极分化迟早会酿成社会动荡，在此过程中，社会发展的过程中，两大风险相互交替，我们现在面临更大的风险不是金融风险，而是政治风险。金融风险从房地产占金融资产的比重有清晰的指标，整个社会银行信贷资产总额中直接间接进入房地产行业的比重是否超过或者是接近60%，这就是美国次贷危机和日本泡沫破灭前夕的状态，目前为止房地产业占银行的比重有不同的数据，有的说是不到20%，我将地方政府融资平台的50%加进去是30%左右，因此距离金融风险还非常之远，但是必须面对政治风险，也就是说两极分化不可避免，越接近市场，就会面临资产泡沫本身创造的两极分化。[2010-07-0315:25:35][金岩石]有人说了，为什么必须选择货币，事实上从1992年以来，央行印刷纸币的速度，一直保持着每年平均增长不低于23%，每年经济增长平均在9%以上，因此中国的通货膨胀事实上是以每年14%以上的速度再增长，房价每五年翻一番，这就是中国特色的通货膨胀。很多人不能理解什么是通货膨胀，我告诉大家，早晨我和晓光吃早餐的时候，我就问他，是否记得当年拿工资30—36元的时候，工资是怎么定的，在座年纪大的人可以回忆一下，我1970年参加工作，我是57.5元，因为我是煤矿工人，普通工人是30—32元，这个标准是100斤米、30斤肉，5斤油，现在30元人民币可以买那么是什么，10斤大米、1斤肉、半斤油，这就是中国的通货膨胀。[2010-07-0315:47:17][金岩石]不久前弗里德曼要求再一次会议上，让学生给自己写墓碑，通货膨胀什么时候都是货币现象，弗里德曼将这句话刻在碑文上，政府参与经济只会带来一个结果，就是用通货膨胀剥夺居民的财产，我们相信市场必然带来两极分化，相信政府必然带来通货膨胀，体现在经济生活当中，事实上正处在两大风险的经济周期波动之中，政治风险离我们越来越近，金融风险还很远。[2010-07-0315:47:38][主持人]金博士每次的演讲就好象电影里面的惊悚片，当画面落下，里面还有各种各样的风险，这些风险在一起还理不清楚，但是里面惊悚作用还值得我们思考。下面有请经济大学赵晓教授。[2010-07-0315:47:57][赵晓]我记得前面还有一位嘉宾未演讲，怎么突然到了我，很高兴借此机会，大概是25分钟，希望不要超过，讨论流动性的问题，并且将中国经济以及房地产的问题进行探讨。直观的看法是，流动性跟货币是有关系的，另一方面，跟经济的体量也是有关系的，刚才金博士讲了一面，我认为货币是天平中另外一半，还有一半是经济，两者之间如何平衡的问题，可以说是流动性太多了，也可以说是经济性发展不够的，如果发展的够，将货币吸纳了，流动性就是平衡的，甚至会说流动性是不足的。[2010-07-0315:48:19][赵晓]还要回到经济来谈，刚才金博士精准的讲到中国经济的特点，就是用货币驱动，可以说是将货币当做激素来吃的经济，货币驱动的经济在2009年可以说是达到了顶峰，中国的经济可以归纳为通胀的经济，为什么不叫做通货膨胀，我们观察CPI的话，去年从1—10月份基本上是负增长的，基本上没有通货膨胀的，但是房价暴涨，股价也暴涨，同时经济出现了政府担心的过热的现象，我们将跟货币相关的一系列内容，不仅仅表现在CPI上的现象称之为通胀经济，现在无法维持下去，现在面临的问题是通胀经济后拿什么来拯救中国，同时房价的调控大家已经众说纷纭，接下来会是怎样的，政府的调控像钟摆式的回头，还是怎样接下去调控，如果政府不像过去钟摆式的调控，而是一路的走下去，我们能够拿什么来替代中国房地产对中国经济的拉动，这是非常重要的问题。[2010-07-0315:48:36][赵晓]前面金博士谈了流动性，后面我就谈谈中国经济，尤其是下一步中国经济怎么办，对此进行讨论。最近我总是想，过去中国经济增长很快，我们知道前三十年是全世界增长速度最快的，平均增长速度超过了10%，这是什么原因造成的，是不是我们做的很好，不敢说我们做的非常好，因为许多的改革和许多的事情并没有做，例如国有企业改革甚至是倒退的，很多事情未做，也活得很好，刚才金博士讲到货币的因素，也有其他的因素，因为货币要能够发出去，也不是容易的事情，要有一些条件能够使你的货币发出去，例如美国也想将自己的货币发出去，也想用流动性的办法撬动经济的发展，美国为什么发不出去，我们靠什么使流动性增长，靠什么拉动中国的经济，我想了想，有几件事情。[2010-07-0315:48:49][赵晓]一件事情是跟中国的人口红利有关的，过去三十年有滚滚的人口红利，劳动力价廉物美。而且都是年轻人，他们的储蓄率是非常高的，投资率也是很