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秦文化旅游1北京巅峰智业集团制作中基投资乐山旅游度假区一期项目开发详规2乐山国家森林公园以“秀山、崖壁、奇石、古寺、潭池、古树”为旅游资源特征，自然资源与人文资源相互渗透，自古以来就是参禅悟道之人修身养性之所，更以“八宫两观一拜台”成为道家福地。河南中陆福基投资有限公司（简称“中基投资”）高瞻远瞩，占据市场先机，依托乐山道家福地文化资源和天然生态优势，对接国家中部崛起战略和驻马店城市空间发展战略，以建设驻马店市---乐山区旅游城市副中心为目标，计划对乐山国家森林公园实施开发，将其打造成为集观光体验、休闲娱乐、养生度假、商务会议、时尚运动、养生人居等于一体的综合性国际型生态文化旅游度假区。乐山旅游度假区的开发是中基投资“旅游+休闲度假”商业模式的重要载体，承载着“出品牌、出利润、出模式、出网络、出人才”的责任，须整体规划、分期开发、快速运作、高周转回款，实现项目现金流自平衡。采取“一级开发、品牌联盟、联合开发、统一运营，风险共担，竞合共赢”运作理念，实现区域整体土地价值、物业价值、经营价值的提升是项目开发运作的关键。一期高峰林区6500亩旅游开发，地处乐山旅游度假区门户级口岸位置，是整个度假区的形象展示区、样板区、启动区，也是中基投资树形象、建模式、强信心，争取政府支持与社会认可，获取乐山国家林森公园68平方公里旅游一级开发资质的核心平台，必须高位规划，确保品质，一鸣惊人。前言34（一）项目开发目标确山政府目标：通过项目合理运作，实现区域价值提升，带动片区经济发展，分享长期的经营性收益。中基目标：参与区域开发，合理规避风险，未来实现项目持续性的经营性盈利并保障未来拿地，同时形成可推广复制的品牌效应与运营模式。政府目标通过项目合理成功运作，实现区域价值提升，带动区域人口导入和经济发展社会目标•区域形象改善，确山经济发展•增加就业机会，实现人口导入利益目标•土地价值提升，后期收益增加•实现企业导入，增加政府税收近期目标远期目标•参与区域开发，获取政府支持与认可•项目运营初期合理规避开发风险•与政府形成共赢•乐山整体项目成功滚动开发和未来长期的经营性收益•项目整体开发运营过程中充分利用政府资源，得到政府和政策支持•形成可以复制的品牌效应5旅游发展目标：塑造一个中部生态文化旅游发展的蓝本6（二）项目开发战略1.项目开发理念衔接城市拓展•驻马店市快速发展，使城市扩张成为必然趋势。乐山地区以农业为主，生态基础良好，十分适合农业、休闲、旅游、商务会议、地产等城市功能的发展。•乐山位于驿城区与确山县之间，处于驻马店市西扩发展的前沿，必将承担这些功能与产业，成为驻马店构建现代城市的新空间。•乐山开发顺应驻马店市西扩趋势，坚持“旅游区衔接城区西扩发展”的理念，将旅游区纳入城市扩张发展、现代城市构建的框架内，使之成为完善城市功能的城市功能区之一。生态可持续发展•优良的生态环境，与文化遗址资源，是乐山的核心吸引力，是景区可持续发展的基本保证。•项目开发秉承“生态”理念，坚持在保护环境、保护山水、保护文化遗产、遗迹，保护农田的前提下，适当划分可建设用地，用于建设旅游项目和设施、开展旅游活动；同时，将生态活动、生态理念贯穿到项目、活动及农业生产过程中，使保护自然生态成为开发商、投资商、游客、居民的自觉行动。产业融合发展•乐山的发展，不仅要承载旅游功能，更重要是要承载城市功能、新农村功能。单一的产业，显然难以支撑。•在现有农业的基础上，进行提升和扩充——提升农业，构建农业产业化发展框架；大力发展以旅游为主题的休闲农业、文化娱乐、商务会议、商贸购物、运动康疗、养生度假。使乐山成为贯通上下游产业链的综合产业区，支撑规划区与驻马店市的衔接发展。•生态保护、城市发展、新农村建设、项目建设、活动开展、文化注入等，其目的均是要为“人”提供优良的生活环境，为“人”提升生活品质。为此，规划将坚持“以人为本”的理念，致力于为游客、居民提供优良生态背景下的宜旅、宜居生活场，使旅游成为一种高品质的生活方式。•使区域为中原城市圈中高端人群度假置业、宜居生活的首选之地。。宜旅宜居的生活理念7案例一：博登湖旅游区TheregionofLakeBodensee/Constance7区位概况：1个湖泊、4个国家、14个区共同组成。博登湖位于德国、瑞士、奥地利的三国交界处，其流域还包括列支敦士登四国，四国共同构成的康斯坦茨湖区。是德语区最大的淡水湖，每年为当地450万居民提供1800万立方米饮用水。跨界旅游目的地的理想源,区域综合能量迸发地区域特色：以旅游业引导的支柱产业，形成了高科技产业、国际商业、教育科研、生活工作等产业集聚群，就业人口约70万。健康的平衡了经济增长、社会发展和环境之间的关系。高科技产业群：涉及环保、纳米、空间航空、卫星导航等；欧洲高学历的密度最高区：汇集了30个高等学术机构；8立体化的跨界合作机制促进产业集聚，经济、生态、环境协调发展产业集聚机制：产业集群倡议博登湖(CLIB)于2000年提出，以促进博登湖商业地区的发展为目的，部署跨边界地区的营销活动，并成立机构；欧盟区域共同体成员（Interregiiia）。完善的环境保护机制：区内共220家企业和机构纳入到环保科技体系当中，涉及再生能源、土地保护和恢复、气候保护、废物处理、饮用水处理、污水处理、空气净化、环境相关工程服务等各方面。教育科研合作机制：拥有30个高等学术机构，建立教育资料库（WIB），有1623个教育机构和4644个教育提供者可免费查询。整体营销机制：•成立区域市场营销机构：博登湖Standort营销公司于2000年成立，以促进博登湖商业地区的发展为目的，部署跨边界地区的营销活动。•建立统一营销网站：“四个国家，一个大湖”•出版宣传杂志：专业的博登湖电子杂志分主题、多语言。•推出整体销售旅游卡：分为绿卡、蓝卡和红卡，分别针对自驾车、普通游客、驴友等不同性质游客群体，推出不同的景点和交通工具产品组合。分为成人、儿童卡。时间上分为3，7，14天。9案例二：北京欢乐谷2006年7月9日开业，分别由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱琴港、香格里拉和蚂蚁王国等六个主题区组成，历时4年建设，投入20亿元，总占地100万平米。开业近一个月时，客流量突破30万人次，单日最高人数达到2万人次，开业84天，收入突破了一亿元。预计年客流量300万人次，年营业收入2-3个亿。分期扩大规模，追加投入乐园概况Ⅰ期2006.7.9投入：20亿占地：54万平米Ⅱ期5万平米Ⅲ期45万平米每年都有不低于3千万元的投入，以更新景点项目游乐设备数量：40多项，其它项目数量：50多处景观、10多项表演20多项游戏和商业餐饮景点项目每年都要更新1/3，保留1/3，淘汰1/3，投资额在3000万左右，以保证其盈利性多元化盈利（门票，餐饮，购物）欢乐谷每个景区都设立餐饮场所，小吃零售亭遍布整个园区。7个餐厅、12个主题商店与纪念品展馆，分布在主题公园各地通过高额投资、大规模、多元化盈利保证项目的成功102、项目发展路径1001生态价值最大化发展路径02文化价值最大化发展路径03民生价值最大化发展路径以生态化实现价值永续生态价值最大化的路径就是由生态产品向生态经济的跃升旅游圈旅游地旅游区旅游点生态化的资源生态化的旅游项目生态化的设备、开发手段产品生态化生态化的管理制度生态化的营销生态化的保障机制生态化的旅游管理理念产业生态化以区域整体生态化实现价值旅游地产业体系生态化旅游地城市化发展的生态化旅游地城市文化建设的生态化旅游地城市民生工程的生态化现时生态化永续生态化生态化的地区整体开发原则生态经济永续开发宗旨1101生态价值最大化发展路径02文化价值最大化发展路径03民生价值最大化发展路径区域文化复合化旅游开发是实现文化价值最大化的发展路径旅游圈旅游地旅游区旅游点文化旅游资源文化旅游景点观光化文化旅游文化休闲度假旅游区休闲度假化文化旅游产业化的文化旅游复合化的文化旅游文化旅游产业集聚地区域文化复合化开发文化遗迹观光娱乐体验科普教育休闲度假文化产业文化复合复合城市复合产业复合生态复合民生1201生态价值最大化发展路径02文化价值最大化发展路径03民生价值最大化发展路径民生与社会效益的旅游实现是民生价值最大化的发展路径旅游圈旅游地旅游区旅游点旅游项目、产品经济形态利民效益的旅游开发导向旅游产业经济形态富民效益的旅游开发导向民生工程旅游化开发导向民生与社会效益的旅游实现旅游引领的现代服务业集聚形态旅游为主导的区域综合价值形态旅游资源客源市场旅游项目区位交通区域旅游产品格局项目体系产品体系产业链延伸旅游产业体系旅游视角下的现代服务业体系旅游为动力的生态补偿旅游主导的城市化旅游主导的文化综合开发133、项目发展模式大尺度的区域旅游开发要以区域生态文化价值最大化为终极目标144、项目发展机制以道教养生文化为主题，建立：•文化包容增长机制•民众参与的文化开发机制•生态文化复合机制•区域旅游文化品牌运营机制以山水生态文明为主旨，建立：•完善的生态保障机制•旅居共享的生态价值发展机制•区域生态旅游运营机制•生态文化复合机制以乐山生态经济为使命，建立：•综合价值门槛机制•旅居共享的生态价值发展机制•民众参与的文化开发机制•旅游富民的社会发展机制生态永续文化共荣产业准入跨区协作以构建乐山生态旅游圈先导区、核心区和示范区为目标建立：•统一运营机制•生态旅游协作机制•文化旅游协作机制•社会发展协作机制1516特征一宗教旅游持续增长、游客组成广泛根据中国佛教在线网站的统计，从上世纪末开始兴起的宗教旅游一直处在增长的态势。参加宗教旅游活动的游客中，非宗教信徒占了多数。特征二旅游形式多样化由于市场需求的细分化，宗教旅游活动形成至少4种形式：宗教圣地朝觐游、宗教历史参观游、宗教文化体验游、宗教养心度假游。特征三宗教旅游与民俗、娱乐等活动渗透融合近年来宗教旅游的软性项目的开发运作也越来越朝大型化、综合化方向发展。许多地方宗教搭台、旅游唱戏的综合性活动成为当地的盛大节日。宗教朝觐观光宗教文化体验宗教休闲度假1980’S1996’S2000’S宗教文化旅游的开发需要面对的潜在旅游者存在以下特点：宗教信众居士类•盲从的信徒，约占15%•求现世福报的信徒，约占60%•求现世和来世福报的信徒，约占20%•求解脱的信徒，约占5%民间信仰者•偏重宗教信仰兼信民间鬼神者•偏重民间鬼神兼信宗教信仰者非宗教游客•具有宗教信仰倾向的游客•喜爱宗教文化艺术的游客•寻求新奇的游客（一）中国宗教旅游现状与对乐山道教主题旅游的启示1.宗教旅游总体趋势2.宗教旅游人口学特征17宗教旅游的游客需求宗教信众的旅游需求：以宗教目的而从事的旅游活动•朝拜旅游：出于对宗教的虔诚，到宗教圣地烧香朝觐、祈祷还愿、求法朝圣等。•宗教修学旅游：参与宗教学术活动、研修班；传授宗教知识，弘扬宗教文化•法事活动旅游：讲经论道各种法会道坛活动。非宗教游客的旅游需求：围绕宗教旅游资源开展的旅游活动•宗教体验旅游：体验宗教及其文化内涵，如生活禅修，在宗教胜地坐禅、悟道、吃斋，由法师的言教、身教，在耳濡目染间，深植善根，净化人心，圆融人际关系。•宗教观光旅游：游览宗教建筑、装饰造像、园林环境、艺术品，欣赏宗教音乐、书法艺术，观看宗教仪式，品尝宗教饮食，购买宗教纪念品等。宗教旅游总体需求相对较小，需求弹性大，易受节事影响。宗教旅游的市场总体需求小于观光、休闲、度假等其它旅游形式。宗教旅游容易因为某些极具感召力的宗教节日或事件影响而产生时间段内“井喷式”的增长。宗教旅游的动机主要体现在精神需求的层面，主要有情感满足型、艺术享受型、天人合一型、压力释放型、宣泄祈祷型五种。3.宗教旅游总体需求与动机特征18创新模式：文化保护：少林寺大修、恢复“少林药局”、公布少林秘籍等，启动少林功夫的申遗程序。功夫经济：如少林影视、武僧巡演等。禅宗休闲：即时适应文化休闲旅游发展的趋势，发展待仙沟休闲区，主要涉及“禅宗少林·音乐大典”山水实景演出、禅文化研修、配套酒店、景区商务、游客集散、大型停车场等功能与设施。