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三亚市场调研案例分享2011年3月项目背景2CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商项目规模-未知项目具体区位-未知项目开发方向-未知目标要求及解决框架目标：宽泛概念范围不限解决框架：信息全覆盖对比的结论明确三亚整体发展水平及发展特征国际视野下的发展水平比对明确三亚地产及旅游业的发展情况明确三亚消费市场特征滨海旅游活动本土研究中的内部结构研究需求市场的细化调研甲方希望我们在背靠背的情况下，提供最为客观以及全面的市场基本面研究成果CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商解决框架国际视角——国际海岛度假区的对比筛选条件产业条件区位条件资源特征对象选择夏威夷群岛巴厘岛普吉岛马尔代夫迪拜济州冲绳经济指标旅游业指标政策指标物业形态功能构成旅游活动宏观比对个案借鉴发展差异显现，先进理念借鉴解决框架——宏观比对经济指标旅游业指标政策指标解决框架——个案分析乡村漫步线路《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网国际旅游岛政策签证政策商品免税政策博彩政策三亚开放26个国家的免签证政策；对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上(含2人)，入境停留时间延长至21天离境退税：境外旅客在海南指定商店购买退税商品超过800元人民币，即享受11%的退税离岛免税：尚未实施，如果实施，国内外旅游者将享有相应的免税政策（3月24日发布）尚未出台夏威夷群岛执行与美国本土统一的签证政策，对实施VMP（免签政策）的国家实行免签，一般为发达国际和地区，免签停留期为90天；对中国公民尚未实施免签，目前仅简化签证程序夏威夷与美国一样没有退税政策，只是在不同的洲有不一样的消费税率。夏威夷消费税率为4.7%，而美国本土大多是9%。夏威夷的免税店仅针对入境游客，必须通过护照和返程机票换取特定的购物卡购买夏威夷的品牌折扣店价格一般是市场价格的30%-50%博彩在夏威夷是不合法的。美国只有两个州不允许博彩，夏威夷是其中之一普吉岛向46个国家和地区免签，免签时间为30天，少数国家免签时间90天向19个城市开放落地签政策，签证时间为15天，中国是在落地签国系列中离境退税：持有护照的入境游客在普吉岛制定的商店购买商品数额达到2000泰铢（同一天同一家店），申报退税物品总额达到5000泰铢以上，可在离境时再机场获得7%的退税博彩在普吉岛是不合法的。8CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商签证政策商品免税政策博彩政策巴厘岛向11个东南亚及南亚国家和地区开放免签政策，停留时间30天，中国不在其中。向21个国家和地区（多数为欧美国家）实施落地签，停留时间30天，中国包括在内。其他国家和地区需到印尼大使馆提前办理签证游客在印尼旅游期间购买价值500万印尼盾（约4350元人民币）以上的商品，离境时可以获得退还10%的增值税和奢侈品销售税巴厘岛暂时只有部分商店参与此项退税政策，购物前可向商家咨询。游客在巴厘岛国际机场退税时必须出示护照、登机证和税务发票法律尚未允许博彩业发展马尔代夫实施全球落地签政策，停留时间30天，但旅游者必须持有有效护照及返程机票，以及酒店预订证明——法律不允许济州岛（亚热带）对大多数国家实施免签政策济州岛的免税店是主要的游客购物点，济州岛机场的免税店是本国人也能购物的免税店。实行离岛免税政策，济州岛国人离岛免税政策主要有年满19岁、1年限购4次、1次限购40万韩元。法律不允许冲绳（亚热带）针对部分欧美国家实施落地签大部分国家必须办理签证，停留时间30-90天冲绳岛国人离岛免税政策主要有不限次数、1次限购20万日元、不销售香烟和本国商品。法律不允许迪拜（亚热带）阿拉伯国家的游客实施免签向34个阿拉伯地区以外的国家实施落地签（不包括中国）其余国家必须提供相应旅游文件办理签证迪拜是免税港，大部分商品是免税商品，售价直接免税适度开发本土研究——三亚旅游地产典型案例分析解决框架各湾区代表案例分析产业概况政策影响物业市场典型个案通过土地、供求总量、个案项目成交量价，对应政策的颁布节点，来分析政策对商业、酒店、住宅除宏观数据外，运用了年度与近一年的月度供求数据体现了不同时间间隔的产业运作情况，并和国内其他城市做了对比。10CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网继海口限购令后，三亚于3月5日，出台地方调控细则，限购、信贷、税收、土地等政策多管齐下，调控力度空前，并明确“切实将三亚市2011年度新建住房价格涨幅控制在合理水平，并于3月底前向社会公布”保障房政策土地政策税收政策信贷政策限购政策在主城区采取更加严厉的措施，坚决遏制投机性购房。自2011年3月3日起执行。原则上对本市户籍居民家庭，限购2套禁购3套；对于非本地户籍家庭，禁购2套，无住房的购房须提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社保缴纳证明。居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。金融部门要加大对保障性住房和普通商品住房建设支持的力度。银监部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督和检查，对违规行为要严肃处理。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。对已供房地产开发用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上的罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。市保障办、市住建局要严格贯彻实施《三亚市保障性住房十二五规划》，在确保2010年9966套保障性住房按期竣工并配、售到户的基础上，2011年新开工建设4500套以上保障性住房。房地产宏观政策研究——三亚最新调控政策12CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商政策影响：三亚市住建局就“国八条三亚版细则”，明确主城区的定位范围按行政区域划分，指三亚市河东管理区和河西管理区。限购政策对房地产项目集中的湾区基本无影响。限购政策本次限购政策只针对主城区，包括三亚市河东管理区和河西管理区，对于三亚其它湾区的楼盘基本无影响。三亚购房客户多为一次性付款，因此信贷政策影响实质作用有限，更多是对消费者购房信心的打击。税收政策由于三亚市场刚需客户较少，高端投资客较多，对价格不敏感，因此税收影响作用影响有限。信贷政策土地政策将进一步规范三亚市场开发商的开发秩序，促进市场供给增加，因此随着开发加速和现有存量产品增加，后期市场竞争将越发激烈。保障房政策三亚市场是典型外向型市场，本地客户购买力较弱，因此本地保障房的供给增加，对商品房市场分化作用有限。房地产宏观政策研究——政策影响解析13CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商，屡创历史新高人行下调贷款基准利率和存款准备金率两大住房新政出台关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知新囯四条出台关于加强土地增值税征管工作的通知关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知人行上调存贷款基准利率上调住房公积金贷款利率新国八条出台政策对土地市场影响尚未显现——三亚土地市场月度供应极不平衡。从月度供求关系看，供应量成交量基本持平。去年年末土地集中供应。除集中成交月份外，土地成交价格基本保持平稳。14-50000050000100000150000200000250000300000350000400000020000040000060000080000010000001200000三亚市07年至今土地供应及成交状况供应土地数量（平米）成交土地数量（平米）成交土地价格（万元）2009.1-2011.2三亚商品住宅供求关系走势数据来源：CRIC数据库政策对三亚住宅供求的影响高压调控政策未对春节市场旺季造成影响，住宅仍集中推案与成交——三亚住宅市场量价走势看，2010年12月-2011年2月，三亚商品住宅供应量大幅增长，尤其是1月份，供应量达到49.7万平方米，创近年纪录。与供应量大幅增长相呼应，成交量虽有所提升，但仍表现为供大于求的态势。平稳增长期快速增长期调整期15CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商三亚商品住宅成交量及均价政策对三亚住宅成交的影响三亚市场对限购政策反映不大——从三亚近期住宅市场成交表现看，市场反映不大。3月1日住宅签约套数在176套，3月5日限购政策出台后，签约量明显下滑，随着政府明确限购区域限定在主城区，3月9日成交量出现了明显反弹。平均日成交量维持在40-80套。日期签约套数签约面积住宅均价产权酒店均价3月1日17618964.7121151.873月6日435315.2230997.163月7日8810723.622749.773月8日636499.7519180.7731259.23月9日19421382.7419525.7133364.893月10日403453.9120213.4938002.483月11日313762.3922536.2403月14日403685.051769730424.543月15日333196.3519037.1530069.673月16日191946.8824851.0224647.62数据来源：海南省住房与城乡建设厅16CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商政策对三亚典型项目的影响政策对主要竞品的成交影响有限——多数竞品不在限购主城区内从三亚竞品项目近2月成交量走势看，环比涨跌互现。但成交量差额相差不是很大。春节假期是三亚房地产市场的旺季，最新限购政策于3月初出台，表明政策对三亚商品住宅市场的影响尚未完全显现，须进一步观察后续市场表现。从三亚竞品项目近2月成交价走势看，环比基本持平。竞品项目基本不在限购范围之内，受到政策影响较小。近期三亚竞品项目成交量对比数据来源：CRIC数据库万㎡近期三亚竞品项目成交价对比17CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商月市场审视——三亚旅游及置业者需求偏好分析解决框架国际游客国内游客潜在置业者已置业者旅游业—市场房地产业-市场19©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有调研说明——配额说明为有针对性地收集样本，本次调研进行了一定配额限制，