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2004年度全国土地估价师资格考试试卷土地估价理论与方法一、判断题1．在市场比较法公式中，交易情况修正系数“100/()”表示以比较交易案例发生时的情况指数为100时，要确定的待估宗地交易情况指数。()2．企业近日以国家出租方式取得某办公用地使用权，约定租期10年，期内租金不进行调整。目前实际支付的年租金为10万元，如果目前同类用地市场的年租金为13万元，承租土地使用权的还原率为5%，则承租土地使用权价格为23万元。()3．土地价格是由土地的效用、相对稀缺性及潜在需求三者相互作用、相互影响所形成的。()4．马克思级差地租理论认为，农产品的社会生产价格是由具备中等生产条件土地上生产开品的个别生产价格所决定的。()5．在土地分等定级工作中，不同层次的因素和因子之间不能进行累加和比较。()6．采用剩余法估价中，建筑成本费用可通过当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。()7．经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。()8．在城镇土地分等定级中，功能分值点、线状因素涉及的商服中心、设施等向外辐射其能力时，对空间上各点或区域产生的影响呈现非线性衰减方式；面状因素对各区域产生的影响呈现线性衰减方式。()9．某国有企业投资建造一经济耐用年限为50年的写字楼，于1984年建成投入使用，6年后取得该写字楼用地50年期的出让土地使用权，并开始对外出租。据此该写字楼于2004午的尚可收益年限为36年。()10．级差地租产生的根本原因是土地的有限性所引起的土地经营：上的垄断，它来源于社会其他工人创造的价值。()11．在不正常市场条件下，如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等，采用市场比较法的评估结果能够反映正常市场价格，但往往与收益价格不相协调。()12．剩余法估价中，建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程：费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。()13．成本逼近法评估地价时，土地取得费和土地开发费不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。()14．建筑安装工程概算定额是指按社会平均必要劳动量确定的单位建筑产品所消耗的物化劳动和活劳动的数量标准。()15．对具有市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是以重置成本为基础，采用重置价折呷法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。()16．宗地深度较深而超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按深度比例平均计算其单价。()17．划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分均值区域；二是直接在土地利用分区的基础上，按区域内条件差异，划分土地级别。()18．重建成本是根据目前的人工、材料价格及正常的管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本。()19．国家规定，协议出让地价最低不低于基准地价的70%，是指政府在出让土地过程中所获得的纯收益不能低于基准地价的70%。()20．为了使宗地估价结果更具有科学性、准确性，避免人为因素的偏差，最终估价结果应以各估价方法计算的数据为依据，采用算术平均数法、加权算术平均数法、中位数、众数或某一方法的结果作为最终结论，不能主观调整。()二、单项选择题(共100题，题号21～120。每题有A、B、C、D4个被选答案，其中只有1个最符合题意)21．新古典主义地租模型的代表阿兰索将()作为地租问题的一个核心进行考虑，并引入区位平衡概念，同时成功解决了城市地租计算的理论方法问题。A．边际产品价格B．空间位置C．交通条件D．城市基础设施22．由于没有遵循()，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。A．替代原则B．变动原则C．协调原则D．收益原则23．在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是()。A．物价变动B．交通条件C．公用设施条件D．环境质量24．土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和()为基础，就过去、现在以至将来进行长远的考虑后予以确定。A．替代原则B．合法原则C．贡献原则D．变动原则25．在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是()的地租理论。A．威廉·配第B．亚当·斯密C．大卫·李嘉图D．弗朗西斯·魁奈26．土地交易时，土地价格的形成最终取决于()。A．政府土地行政主管部门B．政府物价管理部门C．土地估价师D．土地交易双方27．“杜能圈”是以城市为中心，，向外按()的顺序呈圈层分布。A．自由农作区、谷物轮作区、林业区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区B．自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区C．自由农作区、谷物轮作区、林业区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区D．自由农作区、林业区、谷物轮作区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区28．某省进行城镇土地分等工作。该省共有68个城镇参与分等，其中S城镇的人均道路铺装面积为20m2，该指标按从大到小排序处于该省各城镇中第15位，则采用位序标准化方法计算S城镇的人均道路铺装面积指标的分值为()。A．22.1B．76.5C．77.9D．79.429．新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对()的比较。A．产品的市场价格与生产价格B．产品的生产价格与社会平均价格C．产品的社会平均价格与生产要素价格D．边际产品价格与生产要素价格30．在城市建设中，当建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论中的中心地体系为()体系。A．K=2B．K=3C．K=4D．K=731．假如一个城市建成区面积为3000km2，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为()。A．1kmB．2kmC．4kmD．8km32．有一房屋，重置价为100万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为9万元，年出租总费用为2万元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产建筑物年纯收益为()万元。A．2.8B．4.2C．5.6D．8.033．中心地理论的创始人是()。A．亚当·斯密B．大卫·李嘉图C．冯·杜能D．克里斯泰勒34．下列土地分等因子中与城镇土地等别存在负相关关系的是()。A．城镇区域人口密度B．城镇用地劳动力投入强度C．城镇非农产业规模D．城镇环境污染指数35．工业区位理论的奠基人韦伯在利用运输成本进行工业区位的分析中，提出()的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。A．距离指数B．货物绝对重量C．原料指数D．货物相对重量36．利用聚类分析方法或市场资料方法验证城镇土地分等时，应分别保证参与验证的城镇数量占参与分等的城镇总数的比例为()。A．90%以上或60%以上B．90%以上或50%以上C．50%以上或60%以上D．50%以上或90%以上37．在城镇土地定级因子中，道路通达度是指()。A．道路的宽度B．道路对某特定土地区位的影响程度C．道路车道数D．道路在城镇交通中的地位和作用38．在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益成正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为()A．20B．50C．66.7D7539．如果对外交通便利度与火车站、港口、长途汽车站三个设施有关，三个因素的最大影响分都为100分，当它们各自作用指数分别为0.5、0.3、0.2时，则这三个设施的作用分分别为()分。A．80、70、50B．50、30、20C．100、60、40D．60、40、040．预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为()万元。A．225.00B．237.50C．381.25D．395.8341．根据《城镇土地分等定级规程》的规定，应用多因素综合评价法进行城镇土地分等时，()是考虑城镇基础设施状况的必选因子。A．道路状况B．供水状况C．供气状况D．排水状况42．“同一供需圈”是指()。A．待估宗地所在区域B．与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域C．待估宗地与比较宗地所处的同一区域D．与待估宗地相邻的区域43．某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为()万元。A．90.3B．94.6C．98.3D．10044．某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为()万元。A．3B．5C．8D．3545．在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于()形式。A．线状因素线性衰减B．线状因素非线性衰减C．非线状因素线性衰减D．非线状因素非线性衰减46．若土地年纯收益A按比率5递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为()。A．P=A/(r+s)B．P=A/(r×s)C．P=A/(r-s)D．P=A/r+A/S47．根据马克思地租理论，()是决定土地价格高低的主要因素。A．绝对地租B．级差地租C．垄断地租D．建筑地段地租48．某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/m2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为()元/m2。A．2769B．2570C．1080D．117049．采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应()出让土地使用权还原率。A．低于B．高于C．等于D．等于或低于50．某商店占地面积35m2，建筑物面积60m2，年正常经营性收人为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占土地的总价格约为()万元。A．20B．30C．40D．5051．某临街店铺占地面积300m2，建筑物面积600m2，建筑物重置成本为1200元/m2，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为1.5%。，房产税为房屋原值的70%的1.2%，则房地产年房地纯收益为()万元。A．23.69B．50.43C．51.87D．51.9652．有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/m2，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为()(保留到小数点一位)。A．314.3B．314.4C．315.0D．315.353．某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为()万元。A．500.00B．714.29C．750.00D．833.3354．采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取()作为估价依据。A．类似土地的客观纯收益B．类似土地的实际纯收益C．类似土地的最高纯收益D．类似土地的最低纯收益55．某商业企业拟改制上市，其用地面积为950m2，属于划拨用地，现需补办出让手续。经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为()。A．36万元B．40万元C．90万元D．100万元56．某城市按季度编制土地出让价格环比指数如下表所示，若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为()。季度第一季度第二季度第三季度第四季度土地出让价格指数100102.36110.6398.25A．102.36B．110.63C．112.99D．113.2457．若选择的比较交易案例成交地价为580元/m2，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过