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潇湘大道加油站土地出让底价评估案例分析报告周****湖南众联评估有限公司425000摘要：潇湘大道是永州火车新站的主干道，本案例分析报告就该大道旁边的规划加油站用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。关键词：出让底价基准地价系数修正法假设开发法期日修正系数正文：第一部分评估项目的背景一、估价目的本次评估的目的是为委托方确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。二、宗地概况根据委托方提供资料，待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，用途为加油站用地，站区用地面积为2700平方米。待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。本次评估土地面积为2700平方米,设定用途为商业用地，设定土地使用年期为40年，待估宗地位于梧桐路以北100米处临潇湘大道，该段道路尚未拉通，临规划中潇湘大道约为60米，深为45米，离火车站中心广场约为1000米，基础设施及公用设施完备程度一般，人流量少，交通便捷度较差，宗地红线内场地基本平整。三、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00七年五月二十日,评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为40年的商业用地出让土地使用权价格。第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，处于永州市城区基准地价覆盖范围内，故选择基准地价系数修正法。又该土地为待开发空地，适合采用假设开发法进行评估。二、基准地价系数修正法技术难点及解决方案1、基准地价存在一定滞后性。据《永州市人民政府关于更新永州市城区基准地价的通告》（永政函[2004]130号），基准地价的依据是《永州市城区基准地价评估报告》，基准地价的内涵为基准日于2004年12月31日，土地开发程度为红线外“五通”，红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。永州城区土地级别、基准地价表（元/平方米）一级二级三级四级五级六级七级商业用地320015001050570450315/住宅用地600525450420375300255工业用地305250210180/由于本次估价采用的是2004年度的基准地价，随着当地经济的不断发展，火车新站区域的房地产市场已日趋成熟，地价升值明显，采用2004年确定的基准地价存在一定的滞后性。为解决这个问题，本次估价在期日修正时，适当采用了最新的贷款利率来确定修正系数，从一定角度上提升了该宗地的测算结果，经对周边地区详细的房地产市场调查和综合分析后，我们认为通过技术处理后的价格能更好地反映区域价值的表现。2、本地没有公布地价指数期日修正系数的确定。期日修正系数取值的依据种类繁多，主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数；有直接运用价格指数，也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。湖南省物价局在网上公布了2001年至2005年主要市州房地产价格指数，如下表：市销售价格指数2001年2002年2003年2004年2005年全省101.999.7101.3105.5105.2长沙市102.1101.1100.5103.3102.9株洲市101.8101.4101.6108.0106.1湘潭市101.5103.6107.8109.2103.7衡阳市102.6102.8106.6102.1102.5邵阳市99.2100.2101.8109.5110.6岳阳市101.5104.3100.9104.8102.1常德市101.4100.4101.6106.7103.3益阳市97.895.0101.7103.4106.1郴州市102.4100.9100.0103.0104.6永州市101.2102.7109.5112.3怀化市102.5108.8102.7103.7105.5娄底市101.9100.3100.2111.6但从2005年度后，湖南省物价局未公布价格指数，本次估价是采用最新的贷款利率做为期日修正的参考，假设从银行贷取等额土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理论基础。3、大面积商业用地全部参照商业用地基准地价存在一定的不合理性。商业用地基准地价的内涵是主干道20米进深的土地价值，本次土地面积为2700米，土地进深最高达到60米，考虑到本次估价为修正这个因素，采用了深度修正系数对宗地价格进行修正。三、假设开发法技术难点及解决方案1、商业售价的确定存在不确定性。按照规程要求，售价的确定要通过市场比较法来确定。但由于宗地用途为加油站，同一供需圈内类似的案例在市场上成交很少，不易选取可比实例，为解决这个问题，我们致电了周边市州的类似用途的销售情况及市场价值，并通过对宗地区域的房地产拍卖成交案例综合分析，确定宗地开发后的总价值。2、建筑造价没有参考的依据。由于永州本地未公布明确的建筑造价依据，本次估价主要依据湖南省现行建筑工程概（预算）标准测算，同时参照永州市统计局公布的同类物业重置成本统计值及委托方提供的有关资料，确定该类房屋重建单价为360元/平方米,3、本地房地产开发市场上涉及的费用存在一定的不平衡性。房地产开发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包括拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设计及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工图审查费；报建费用：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费、规划管理费；建设阶段费用：施工招标代理费、施工用水、用电开户费、办理预售许可证费用；销售交房阶段费用：广告宣传费用、产权登记费、房产过户费、土地过户费；以及整个过程中的管理费用。由于费用种类繁多，各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各有不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相关要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性。4、容积率的取值存在一定不确定性。由于在估价期日宗地容积率尚未明确，本次评估参照区域的平均容积率并综合参考行业的平均容积率确定。第三部分评估项目的难点解决办法及启示一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定。基准地价系数修正法中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数、还原利率、开发程度修正等，假设开发法中涉及的有销售价格、建筑造价、各项费用取值、行业利润率等。这些因素都要求估价师在及时关注相关法律法规的同时，应有意识地培养和积累估价经验，以边在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准确性。参考文献：1、《房地产估价典型案例分析》吴翔华梁国庆编江苏科学技术出版社2005年1月出版2、《房地产估价报告精选》湖南省房地产业协会中介专业委员会编2007年6月出版3、《房地产交易指南》湖南省房地产业协会编2000年6月出版4、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中华人民共和国国土资源部39号令周****同志专业实践期内参与评估项目清单证明序号项目名称估价报告编号目的宗地位置总面积总估价额完成时间项目参与者1永州长丰置业发展有限公司土地抵押评估2007-027抵押贷款冷水滩河东沿江东路32333.56296.762007-4-5陈小文杨青松周****2永州市黄青柳土地抵押贷款评估2007-028抵押贷款零陵区七里店5192411.92007-4-6王寄湘唐国政周****3冷水滩区粮食局城中粮店土地转蔡德贤等六人土地评估2007-029产权转让冷区珊瑚路与珍珠路交汇处732.2139.292007-4-10王寄湘熊祖轩周****4曾凡军、陈小波土地抵押贷款评估2007-030抵押贷款新田县龙泉镇2400249.32007-4-9王寄湘熊祖轩周****5江华县湘穗新型肥料有限责任公司土地出让评估2007-031出让评估江华县沱江镇10243.686.672007-4-10杨青松陈小文周****6永州市长湘经贸实业有限公司土地抵押贷款评估2007-032抵押贷款新田县秀锋广场9733.65672007-4-28王寄湘熊祖轩周****7湖南中联国际招商投资有限公司土地抵押贷款评估2007-033抵押贷款冷水滩区零陵中路156422916.652007-5-9陈小文王寄湘周****8永州市冶金化工厂公司土地资产处置评估2007-034资产评估零陵区徐家井路2129.2282.62007-5-10熊祖轩曹跃进周****9江华县河路口新区大市场土地出让评估2007-035出让评估江华县河路口12304.8729.32007-4-25王寄湘苏海斌周****10永州市恒康药品零售连锁有限公司土地抵押评估2007-036抵押贷款冷水滩区凤凰园林荫路43353.31207.392007-5-10陈小文石群周****11陆仁文、秦启军土地抵押贷款评估2007-037抵押贷款新田县龙泉镇166.7101.52007-5-16王寄湘唐国政周****以上情况属实，特此证明。法人代表（签字）：湖南众联评估有限公司（公章）二00八年三月二十三日